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如果你還記得，我們之前提到2025年新盤開價策略，出現了兩極化趨勢，因為有些新盤大幅減價逾20%清貨尾，而也有些選擇僅輕微減價或原價推出，這背後與某些地區是否劈價到達市場底線有關。

如何測試這個承接底線，在2025年這個被視為去庫存的年份，對發展商來說依然充滿挑戰。有全新盤選擇以招標模式先推售個別高層貴價單位，希望營造理想價格，但實際上背後有些細節值得注意。

我們要講的是陷入財困的大發展商新世界，2025年年初便迅速將旗下北角英皇道的「皇都」推出市場。雖然項目由同樣面臨財困的協盛建造承建，且屬於舊契項目的兩年遠期樓花，但仍無阻發展商急於清貨的決心。

發展商推出十個高層單位招標，位於28至33樓的A1、A2室、B1及B2室，並成功以2,618萬至5,488萬元售出，套現3.97億元，平均呎價高達34,312元，這個價位不但遠高於區內老牌屋苑「城市花園」的11,000元呎價兩倍以上，也比炮台山新盤宏安的「101 KINGS ROAD」首批均價20,800元高出65%。

以目前樓市氣氛來說，這確實是一個理想的價格。市場得到高價資訊，對日後分層單位的推售可能起到推動作用，只是這個招標價背後可能存在水份，準買家在閱讀時必須了解清楚。

在這十個招標單位條款中，均規定必須購買至少一個車位。有七個買家買了一個車位，兩個買家買了兩個車位，還有一個買家購入三個車位。投標價已包含車位價值，但相關價錢並未明列。

以區內「維港頌」的車位價格推算，「皇都」的車位售價至少值280萬元。當前全盤最高成交價的33樓A1室，成交價5,488萬元，買下了一個車位，故實際成交價應先減去車位價格。

此外，在十個售出的單位中，九個選擇了建築期付款方式。若這些買家能在90天內提前成交，可獲最高10%的回贈；而在480天內完成成交則可獲3%回贈。假設以全盤最貴價的單位提前90天成交計算，樓價可以再減548.8萬元。這樣一來，樓價實際減去828.8萬元，相當於實質成交價為4,659.2萬元，呎價回落至30,610元。

其中，購入31樓B2室的買家，招標時買了兩個私家車位及一個電單車位，單位成交價為4,236.4萬元。扣除兩個車位價格560萬元，電單車位20萬元，及提前成交獲取的10%回贈423.6萬元，單位實價為3,232.8萬元，呎價由34,000元回落至25,940元。

如果買家不了解這些價格背後的事實，可能會誤以為市況理想而選擇入市。共提供388個單位的「皇都」是新世界當年以47.76億元收購，每呎成本約9,970元。項目由27樓以上逐步變為以大單位為主；26樓以下則是普通分層單位，每層16個單位，但以防煙門分開A、B翼，面積由306至621呎不等。

如果有意選購分層單位，需留意其開則，全數採用黑廁設計，且可能因物業建築限制，部分單位如A1室、B1室設計較三尖八角。其中B1室的主人睡房更呈梯形，對傢俬擺位較局限。

還有兩點要考慮。第一，因為「皇都」是商業、零售、住宅合一的項目，部分單位的景觀未來只會望向商業項目，包括A1、A7-A9室、B6-89室無法避免。「皇都」的商業部分樓層有23層，住宅樓層有31層，但別以為高於23樓就可避過影響，因為商業樓層的樓底較高，所以兩座物業高度相近，關注景觀的買家需特別留意。第二，「皇都」屬於舊契項目，不受預售樓花同意書制度規管，涉及抄契費用高昂。選擇紙本契需額外支付50,000元，CD契則28,000元。