胡‧說樓市|《香港2030+》報告書講啲乜?
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有留意特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》,都應該知道她把「北部都會區」放得多重要,發展局也立刻更新了《香港2030+》最終報告書。若你沒有詳細看《香港2030+》最終報告書,你可能會被人均居住面積提高至237呎所牽引,單向地討論: 究竟納米樓會否就此絕跡? 實情《香港2030+》報告書釋出的訊息,比我們單純探討提高人均面積對樓價影響更為重要,今日我想跟大家拆解這份報告書。 在《香港2030+》最終報告書,政府於「土地需求」是如此描述的:「最新評估推算期為2019年至2048年。整體土地需求為5,800公頃至6,200公頃,已推展的土地供應約3,200公頃用地。到2048年,香港將欠缺2,600至3,000公頃土地。」 這些土地包括「住屋」、「商業」及「政府、機構及社區」用地,純粹抽出「住屋」用地來看,未來30年的土地需求是1,850至2,020公頃,扣除推展中的項目,仍然欠地510至680公頃。 無論怎樣也好,透過這個數字,政府描畫出一個畫面,就是香港相當缺地,亦因為如此,推展「明日大嶼」、「北部都會區」、以至「馬料水填海」等中長遠方案,都變得合情合理。 未來缺地,你很自然會想,究竟未來香港住屋需求,是否有增無減? 實情政府評估剛好相反。政府更新後的房屋需求預算,未來30年需要100萬個單位,攤長30年來計算,平均每年需求量就是33,333個。可能你會問,每年33,333個單位的住屋需求,究竟是多或少? 對比當下一刻香港來說,這個數字肯定是少! 以長策會的最新推算,公私營房屋供應每年要有43,000伙,才能滿足市場需求,也意味由2019年至2048年之間,若每年只有33,333個房屋供應,相比今日香港的需求量,差距達22%。 又假如,公私營房屋繼續維持七三比推進,未來30年,每年33,333個住屋供應中,私樓供應會跌至每年不足10,000個,較今日的12,900個為少。再拉遠一點,我們看看2013年至2017年的數字,當時私樓供應,平均一年18,000至19,000個,顯然未來30年的私樓供應估算將大幅縮水。 為何住屋需求會減少呢? 究竟這100萬個需求預算,未來30年,平均每年33,333伙的預算是怎樣推算? 報告中提出,來自幾個因素,包括經濟增長會帶動新家庭組成、舊區重建令部份人需要尋找居所、還有一些居於劏房、或非本地學生尋找新居所等。 但這幾個組成部份中,除了估計未來30年,愈來愈多舊樓要重建,帶動新增需求較今日為多外,其他部分,如新增家庭的數目會較今日少,跌幅達37%、對比一些居於劏房、或非本地學生的住屋需求,更會大跌49%。 當然拉遠一點,我們經常會質疑,政府用上述指標來推算住屋需求,是否準確無誤? 計算基準上作出的假設,是否經得起科學驗證。這卻是另一個議題。 但假如推算準確,弔詭的地方來了,既然未來30年本港的住屋需求減少,為何仍要千辛萬苦、不惜一切地來推展「明日大嶼」、「北部都會區」之類的鴻圖大計呢? 政府在報告書中列出了四大因素,其一,造地工作要持之以恒,不能因一時經濟因素或需求量減少,而停止造地。其二,就是提升生活質素,包括提升「政府、機構及社區設施」;及第三個因素增加居住空間。這一點就正能引導我們討論「人均居住面積增至237呎」的話題上。 我猜想,政府背後邏輯是,即使預計需求量下跌,但因「人均居住面積」提高,自然需要更多樓面、更多土地才能應付,這也是最易獲取小市民的掌聲,畢竟政府過去力谷限量地追趕供應目標,我們居住面積已愈住愈細,部分更跌至百多呎「龍床盤」的不合理水平。 然而,當市場聚焦討論「人均居住面積提高」,你還會關注報告其他因素嗎? 報告也提及要貫徹開發大西北鴻圖大計,怎樣迎接灣區新機遇等因素,這些也很容易被遺忘。
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