胡‧說樓市|減息後二手續靜,寄望新盤衝擊市場?
香港隨著美國減息,被視為繼全面撤辣後的另一利好消息,但減息後的首個周末,本港樓市並未有太大反應,發展商仍然需要減價促銷,以便套現。是市場需要時間消化,還是減息完全沒有任何作用?
各大銀行下調最優惠利率後,目前樓按利率回到3.875厘,對按揭供款來說,每借100萬元少供140多元的效應並未在二手成交上反映。十個主要屋苑在減息後首個周末,僅錄得七宗成交,創八星期新低,半數零成交。減息效果不如預期,也與二月全面撤辣時截然不同,這反映出當前市場氣氛更為審慎,即使沒有更強措施,即使減息也未必見效。
反而要刺激買家入市意欲,仍需減價才有吸引力,例如在美孚新邨,減息後首宗成交為七期萬事達廣場11號高層C室,這個實用466呎的單位,原業主最終以509萬元售出,平均呎價10,923元,相較於最初買入價580萬元,須蝕71萬元才能轉手。
上車盤沙田河畔花園,一個A座中層2室,實用面積269呎的單位,業主在2015年以372萬元買入,但最終以342萬元成交,九年間跌價約7%。至於白石角Silicon Hill剛入伙不久,全盤錄得的首宗二手成交,一個位於1座中層A3室,實用面積222呎的開放式單位,連租約以300萬元售出,較原購入價397萬元蝕97萬元,期內貶值24%。
昔日是強橫的業主市,需要買家追價,今日演變成買家市,即使減息後也無改變。這不僅因為減息影響力度不足,還因為二手市場也受到一手市場牽引。發展商在大量供應下開價的態度,直接影響持貨業主的叫價能力。
雖然各大發展商在減息前紛紛表示減息利好樓市,還說「供平過租」的時代重臨,但實際上減息後開價的兩個全新盤,英皇跑馬地「One Jardine's Lookout」報出同區自2013年新例後的新低,隨後更受關注的新地啟德大盤「天璽 ‧ 天」也開出了同區七年新低價。
「天璽 ‧ 天」分兩期,共提供1,490個單位,今次推售的第一期906伙,首張價單182個單位,折實即供平均呎價19,668元,入場價477萬元,不僅創同區七年新低,還因為兩年前,新地推出元朗站上蓋「The YOHO Hub I」的均價是19,899元,如今市區啟德價比新界元朗站還要低。如果減息真的對樓市帶來強心針,發展商又何需用此手法推盤呢?
「天璽 ‧ 天」本是政府賣地史上最貴的住宅地,新地在2018年以251.61億元投得,每呎地價17,776元,對照19,668元的開價,售價較地價僅高10%,環顧啟德及跑道區,並沒有一個樓盤有如此低的溢價。根據資料顯示,啟德市中心的項目,首批售價通常超過地價兩倍以上。
當新盤開價降到如此水平,雖然減息有利於入市,但原本準備換樓的二手業主,面對資產大幅貶值,也缺乏動力去換樓。即使「天璽 ‧ 天」開價相對回歸理性,但如果沒有新動力進入樓市,同樣面對銷情壓力。因此,「天璽 ‧ 天」的銷情很關鍵,值得我們關注。
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