胡‧說樓市|10月樓市轉旺,但旺量不旺價?
自從《施政報告》進一步救市後,多個大發展商積極清倉減磅,並取得一定銷情,繼而多區二手市場如將軍澳、荃灣、屯門等,上月也錄得過百宗成交,但銷量提升同時,實際上無論新盤或二手市場都需要減價賣樓。雖然銷情大致顯示出賣方需要開出怎樣的價錢才能吸引到準買家,變相摸清市場的承接底線,但大家都擔心,究竟這個價位是否已經站穩?
翻查成交紀錄冊,新地啟德站「天璽 ‧ 天」經歷了四輪銷售後,撇除三宗取消交易個案,至今累計售出865個單位,套現102.2億元,平均售價1,181萬元。當市場著眼於過百億銷售金額,用上吸金等字眼來形容市況,實際上發展商卻是蝕本離場。
以一期全盤906個單位推算,賣出865個單位,相當於售出95%。新地表示投資額高達400億元,如果要達至收支平衡而不蝕本,一期餘下41個單位,以及二期584個單位,需要確保套現到298億元,相當於平均售價達到4,765萬元,才能收支平衡。
若純粹以地價成本251.61億元來推算,則一期餘貨及二期至少需要套現149.4億元,相當於每個單位平均賣到2,390萬才取回地價成本。縱然《施政報告》後,發展商成功賣出單位,但沒能做到價量齊升的程度。
又例如在《施政報告》後,華懋把跟市建局合作發展、位於長沙灣單幢項目「瑜悦」的198個單位全盤推出,最終一掃而空。單從銷情勢頭來看氣勢如虹,但若看銷售金額的話,該項目僅為發展商套現13.08億元。
而這個項目是華懋於2020年4月以9.1億元中標,可能計及發展成本,華懋未必需要蝕本,但市建局在今次售樓中則難以獲利。因為當時訂明,售樓收益達23億元,華懋便需向市建局分紅,現在距離分紅門檻還至少差10億元。
一手樓的售樓氣氛對二手市場的推動,在於超額認購下,部分買家會轉向即買即住的二手樓。只是與以往不同,二手業主堅持叫高價、或反價而上的個案已不復再。因為準買家絕對有權貨比三家,即使在一手新盤沒中簽,他們亦可留意二手市場,同時還能關注未來一手新盤。
雖然將軍澳、荃灣、屯門、元朗等多個地區於十月份錄得過百宗成交,但背後仍有不少業主需蝕讓離場。例如上月錄得105宗買賣的元朗區,按月反彈64%,有「溱柏」業主出售一個7座低層F室,實用面積511呎的兩房單位,最終以屋苑兩房新低價435萬元售出,實用呎價8,513元,比2017年買入價低了200萬元。
上月成交量直逼旺市的將軍澳區,全區促成了300宗成交,按月以倍數升幅計算,但在康城站的Sea to Sky,一個3座高層H室,實用面積753呎的三房套房連儲物室單位,最終僅以1,008.8萬元售出,較2020年買入價1,313.4萬元,賬面上蝕讓305.6萬元。
自全面撤辣開始,可說為二手業主在出售上拆牆鬆綁,但市面上見到的旺勢,純粹只是靠成交量支持。過去市場會強調量變質變,有量數支持價格便回升,但要看今日的環境是否仍然能做到。
縱然新盤在近期到達一定出貨量,但整體庫存消化至合理水平。一手新供應仍高見於108,000伙,接近歷史高位,間接抑制了發展商加價,而若真的要加價,也需要確保有龐大的購買力支持。
只是負資產突破40,000宗,封鎖大批市場潛在購買力,就要看全新買家會否積極參與支持,其中息口可能是重要因素。畢竟現在息口有回落,但回落幅度並不大,把資金放在無風險的定存仍比投資磚頭優越,就難以刺激投資者蜂擁爭奪資產。
環環相扣,本港息口走勢受制於美國市場,而美國總統大選後,新總統上任後的政策將成為左右大市的重要因素,這些會逐步影響之後的銷貨策略,因此值得我們繼續觀察。
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