胡‧說樓市|兩個月內累減P半厘,幫輕供樓幾多?
美國總統大選結果塵埃落定,表面上看似消除了一些不明朗因素,但實際上,新總統特朗普再次掌控白宮後的經濟政策能否遏制通脹,以及美國就業市場的表現,均對聯儲局減息步伐有重大影響,也直接影響到本港市場的利率走勢。
就在美國大選結果出爐後,美國聯儲局公布今年第七次議息會議結果,下調聯邦基金利率0.25厘,到4.5厘至4.75厘之間,這是今年第二次減息,使美息自9月至今累計減少0.75厘。
本港銀行跟隨下調最優惠利率0.25厘,相當於最優惠利率是5.375厘,等於回到了2022年11月的水平。以滙豐銀行的按揭計劃而言,選用H按是H+1.3厘、封頂息率P-1.75厘,目前買樓的實際按息為3.625厘。
減少最優惠利率的影響,不僅惠及新造樓按,連舊有業主也可直接受惠。對比減息周期前後,每100萬元的供款額,在減息前月供為4,847元,但經歷過兩輪減息後,現時最新月供已下調至4,561元,相當於節省了286元。換句話說,如果業主向銀行借了200萬元貸款,一個月會比之前少供572元;500萬元貸款則會少供1,430元,如此類推,這將減輕一些生活開支,但只能算是苦中一點甜。
因為目前面對二手業主,並不是因為供樓相對便宜,而是樓價跌勢巨大,對業主造成了不少壓力。樓價跌破銀行貸款額的情況出現負資產,也間接抑制了換樓意欲。樓價能否止跌,以及止跌後是否回升,是決定利率是否對換樓客有所幫助的先決條件。
第二個考慮因素是減息周期能持續多久?如果美國真的以通脹、就業市場等因素作為減息先決條件,我們需要關注新總統特朗普上台後的經濟政策。雖然特朗普表明致力遏制通脹,但他大幅上調中國關稅至60%及其他國家關稅至10%的舉措,也讓部份市場人士擔心,隨著美國進口貨品價格上升而引發的通脹,需要透過加息來控制。
此外,他的移民政策上亦強調打擊非法移民,加強美國與墨西哥邊境的圍牆防線,會否導致當地有職位卻缺少勞工,從而推高美國工資也值得注意。我們認為美國選舉有結果已掃除了不確定因素,但事實上之後的施政手法都將影響全球經濟及利率走向。
最後一點,當然還要留意銀行的態度。畢竟面對一手新盤高庫存的情況,經過之前推盤測試,證實發展商在高價時缺乏承接,幾乎需要劈價到蝕本才有買家願意購買,而當樓價走勢是否真的止跌回升仍未可知,政府又放寬按揭成數,將貸款風險轉嫁銀行。即使銀行表面上有減息,也要看實際批核上會否收緊。
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