胡‧說樓市|實例計算短炒成本!

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《財政預算案》全面撤辣後,除了新盤成交暢旺外,都刺激部份投資者追捧細價樓。昔日幾個炒家樂園,如荃灣荃景圍,《預算案》後一周報稱錄得逾20宗成交;屯門區也錄得逾40宗買賣。這些入場成本相對較輕、但收租回報較高,被視為進可攻、退可守的選擇會否令絕跡多年的炒風重現? 以確認人身份轉讓 (俗稱「摸貨」) 的成交會否再成熱潮?

沒有任何額外印花稅綑綁下的樓市,基本上買入後,只要有短期水位便可以即時轉售圖利。但實情一名炒家要獲利,其置業成本應該怎樣計算? 我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出了「荃灣中心」一宗成交來跟大家說明。在《財政預算案》後,有買家以約350萬元購入一個位於14座中層B室,實用377呎的單位。

純粹短炒圖利,只希望博取上會前有利潤空間,這名炒家的持貨成本,就包括物業印花稅50,100元、買賣律師費約10,000元、及一買一賣的經紀佣金各1%。假設這名炒家原價轉售,其買賣佣金便要70,000元,整筆數相加等於13萬元,相當於樓價3.7%。換言之,要有短期圖利水位,樓價起碼要在簽署轉讓契約前升值3.7%以上,才算有錢落袋。

由於印花稅隨樓價而遞升,最高價物業要繳4.25%稅率,連同經紀佣金等計算在內,貴價物業起碼要升值6%至7%才可達到平手門檻。其次,由於銀行暫時拒絕受理「摸貨」按揭,故下手接貨買家必須具有一炮過找清樓價的能力,否則若在簽署轉讓契約前無人願意接貨,這名投資者也要考慮上會問題。

假設買家是一名具實力炒家,他坐擁充足現金找清350萬元樓價,眼前他有兩個選擇。他可以一炮過找清樓價,然後馬上放租。以現時350萬元的買入價計算,同一單位可收取市值租金11,500元,等於收到年租138,000元,回報3.9厘。

這個回報,面數跟現時銀行定存4厘相差不遠,如果投資者什麼也不做,只把全筆350萬元做定存,一年零風險穩袋140,000元,跟買物業收租的回報差距不多,但當中未計及很多變數,包括未計算單位待租期間零收入、亦未計算放租時要支付代理佣金、及其他固定開支,如管理費、差餉、物業稅等,故回報要打折扣。

第二個選擇,買家就算手持巨額現金,也可以分散投資,選擇借錢上會。以現時非自用物業最高按揭成數60%計算,投資者不用一炮過支付350萬元,只需支付40%樓價,相當於140萬元,以現息口水平攤分30年還款,每月供款10,179元,未扣除管理費等雜費支出前,收租所得大致可抵銷供款,但要扣起140萬元的首期成本。

由於投資者本身持有350萬元資金,扣除前期置業成本,包括印花稅、律師費及買樓經紀佣金共95,100元,以及140萬元首期資金,投資者仍手持約200萬元現金,把它再做定存或放在按揭存款利息掛鈎戶口,亦可收4厘利息,一年可收息80,000元,同時持有物業搏升值。跟全筆資金350萬元放入定存比較,息口不變的前提下,年收140,000元利息。這也等於如果投資者選擇借錢投資物業,實情是額外花60,000元成本,來搏取物業升值空間。

還有一點,雖然已沒有額印禁售期,投資者可即時轉售,但透過銀行上會後的物業則未必是即買即摸,最起碼,現時銀行多以兩年罰息期計算,第一年還款要罰息貸款額2%、第二年罰息1%,除非升幅連罰息支出也能抵銷,否則上會後的物業會產生兩年禁售期。