雅虎香港電視

經過一輪推盤潮後，《施政報告》後的新盤市場似乎有點沉寂下來，緊接推出的全新項目，均為不太起眼的單幢項目，包括炮台山附近，由宏安地產發展的「101 KINGS ROAD」。

項目的前身為「英皇道101號」的前成報大廈，以及「英皇道111號」的車場。2020年10月28日，宏安地產與內房旭輝以18.8億元收購此項目，兩幅地的總面積分別為11,461平方呎及9,336平方呎。由於宏安佔當中股權的40%，旭輝佔60%，按比例推算，宏安支付了7.52億元，旭輝支付了11.28億元。

其後在2022年9月，旭輝選擇將其所持有的60%股權轉讓給宏安，作價13.38億元，故整個地盤成本應為20.9億元。發展商表示項目總投資額為29億元，若以可建樓面128,000平方呎推算，項目每平方呎成本為22,500元。

區內上一個推出的項目，應該數到恒基在2019年開售的「維峯‧浚匯」，目前樓盤二手價約23,000多元，而天后的「DIVA」及「維峯」的二手價分別為16,500元及17,000元。發展商最終推出首批51個單位，折實平均呎價20,800元，以區內二手市場中間價開售。如果當初投資成本沒有誇大的話，除非後續加價，否則這又是一個在蝕讓邊緣徘徊的項目。

畢竟自從新地推出啟德站的「天璽‧天」後，《施政報告》後新盤似乎無以為繼。例如跑道區的大盤，由會德豐牽頭的「DOUBLE COAST」共1,590個單位，分三期發展，第一期361個單位，推出首批78個單位，平均呎價折算為17,899元，但首日僅售出18伙，相當於一期少於半成，如此銷量足以反映準買家未接受這個價格，所以當前新盤能否去貨，開價仍是關鍵，再之後就看物業質素。

從炮台山港鐵站A出口出來，經過英皇道及油街，步行大約三分鐘已經可以到達樓盤，無論在鐵路站外往銅鑼灣方向，或是在樓盤外往北角方向，都有不少巴士選擇，純粹以位置來說，交通算是方便。日常生活配套方面，周邊舊樓地下有不少商舖，天后附近亦有不少食肆。

雖然位置便利，但樓盤有至少三點需要留意。第一，景觀。這裡共有251個住宅單位的「101 KINGS ROAD」，撇除特色樓層，每層11個單位，設計上主要分為三類景觀，其中最小的310平方呎一房B室單位，與三房單位549平方呎的A室及568平方呎的C室朝向英皇道，屬於銅鑼灣及北角的主要幹道之一，可能會有噪音問題。

至於佔全盤多數的兩房單位，包括朝向西南面、面積440平方呎的D室，399平方呎的E室、380平方呎的G室，會連同262平方呎的一房F室，面向區內的舊樓及商業大廈景觀，主要是樓景。

而另一邊的單位，包括兩房單位376至434平方呎的H室、K室及L室，會連同244平方呎的J室，朝向北面，同樣會受英皇道車流影響，並望向屬於屋苑範圍的三角用地。

雖然地盤夠大，但偏偏住宅項目都集中在前成報大樓用地之上，而前方三角地盤日後只會興建商舖及一些公共設施，為什麼這個地盤沒有建樓呢？原來跟這幅地的歷史背景有關。

據說這幅三角地皮，原本是由毗鄰嘉信大廈的業主持有。政府在70年代籌劃興建港鐵時，曾打算選址於這幅用地上。發展商把部分用地歸還政府擴建英皇道外，餘下用地則用來興建站口，但最終站口沒有建成，三角地塊被丟空，幾經轉手，引發是否有剩餘地積比率、能否建樓的法律爭議。

由於涉及兩幅截然不同的用地，也令這個發展項目罕有地涉及兩個不同的土地年期。一幅由1919年計起75年，並有一次續租權續期75年；另一幅則由1997年起至2047年6月30日為止。我們詢問過測量師張競達，他表示類似情況罕見，但對業主理應沒有太大影響，但因兩幅地涉及不同年期，故地租可能會有高低。

項目的現價是否有支持，除了看風險因素，也要看實質租值。位處港島區商業區，租務是否能夠支撐。可以提供一些數據供大家參考。區內「維峯‧浚匯」的租值，一房單位約每呎75元；DIVA兩房單位則約每呎57元，一個不到500平方呎的單位，月租少於30,000元。但「101 KINGS ROAD」預計關鍵日期為2026年1月31日，樓花期起碼14個月，是買來收租時需考慮的另一風險。