市區新盤通常都有捧場客，因為位置方便，部分配套仲好成熟，最近就有一個大角咀新盤開賣，市價接近近期的屯門新盤，而且唔使$500萬有交易，但平價背後有咩原因? 等我哋實地考察話你知！ 「利‧晴灣23」 位於大角咀「杉樹街」及「橡樹街」交界，發展商需保留最低五層作樓換樓安排外，這個樓盤最大關注點是它的位置。因為搭港鐵真的半天吊，我剛才由奧運站港鐵站行過來都要十分八分鐘時間。沿途經匯豐銀行大廈，經過「利奧坊」附近，去到大角咀道，過馬路後經過「旺角帝盛酒店」，穿過兩三個街口才行過來，雖然說這是市區項目，但實情位置並不算十方便。 其實你也可以選擇由旺角港鐵站過來，我們拍攝完畢時也做了一次實測，由樓盤行往港旺角的時間，由福全街直行，走出去旺角道，之後轉入快富街出口，同樣需時十分鐘左右。我們拍攝時正值下午三四點，我跟攝影師哥哥也汗流浹背。「利‧晴灣23」位於大角咀工廠區內，早上熙來攘往，樓下以舊式五金鋪為主；但入夜會好寧靜，所以如果你平時會夜歸的，必須晚上來作實地考察。 所以，很多谷友問我們，這個盤是否買得過。撇除位置，純粹說開價，我會覺得價格是易入口的。因為首批50個單位，開放式單位最平465萬，而且大部份單位實價低於600萬以下，你可以選用「即供」搭配「舊按保」上會。600萬以下物業，樓花期少於一年都可以做到最高80%。 就算你想選用90%按揭也沒有問題，只要選用「建築期付款」待物業落成時再申請便行。全盤最平開放式單位，用「建期價」入場價473萬元計，90%按揭，月供17,660元，月入42,300元已可過到壓力測試，最重要第一筆開支不算太過吃力，手持62萬已可以準備上車，兩口子每人各自儲30多萬元就可以，大家又怎會不心動呢? 不過價格相宜還相宜，這個盤要考慮的因素實在太多。樓盤景觀就是其中之一。 「利‧晴灣23」東面將會重建，地盤最高可建樓面59,967呎，預計在2027-2028年會落成。由於根據規劃大綱，其重建高度可達100米，跟「利‧晴灣23」的獲准高度相同，所以「利‧晴灣23」以東，也就是A室單位，日後景觀不會有太長遠保障，說到這裡，為何開價400多萬元，大家也明白多一點了。但其實「利．晴灣23」更大部份樓面，會朝向「杉樹街」方向，一樣也有變數。 在「杉樹街」這邊，「利‧晴灣23」的「C、D、E、F室」均會朝向這邊方向，前方就是西面「奧柏‧御峯」。「奧柏‧御峯」為兩座較高的物業，但透過座與座之間可以望到較開揚的奧運站景觀，但別以為這道景觀有百分百保障。因為在「奧柏‧御峯」前一點的位置，就有一座「華源工廠大廈」，現時規劃作「住宅戊類」用地，意即規劃署鼓勵作住宅用途發展。如果日後重建的話，都會影響這邊景觀。 至於向南單位，包括「G及F室」，由地盤下方都見到，毗鄰就是舊樓「德安樓」。「德安樓」本身都有十三層高，我們嘗試用航拍機飛上去，起碼要選擇到16樓以上才可以影響，望向較開揚的奧運站至九龍站一帶市景。至於樓盤向北的單位，包括B室也好不了多少，因為前方就是「百新商業大廈」，你只會看見白色牆身，前一點又有「奧朗‧御峯」，起碼選擇16樓以上，才勉強不用面壁。 還有一點要提提。就是展商背景。「有利集團」，不知大家聽過沒有? 其實，它過往都是承建香港公營房屋，至於自己作為發展商興建的私樓，較深印象就只有土瓜灣「利‧港灣18」。當時交樓質素不十分理想，不少住戶都投訴。當然用六年前的交樓質素來衡量未必完全公平，六年後的今天發展商會否來個大躍進呢? 年尾入伙時我們就會知道。