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看到近日新地在西沙綜合發展區的「SIERRA SEA」的銷情，儘管供應量大且交通因素不足，但最終仍收到超過35,000張票並售罄首批單位，不少人都在問，未來的樓市前景是否不應過於悲觀，現時樓市是否已經走出谷底？

第一個現象是，即使「SIERRA SEA」收票量驚人，但新地在後續推售時並沒有大幅加價。既然市場需求如此旺盛，證明項目在許多買家眼中值得吸納，但新地卻選擇克制。首輪和次輪單位售罄後，累計售出626個單位，套現超過30億元，第三輪銷售推出150個單位，折實呎價在10,773元至13,163元之間，這與他們手握大量貨源有關。若開價過高或加價步伐過急，容易令準買家卻步。

畢竟市場上還有不少選擇。根據房屋局最新公布，一手供應數字顯示，現時市場積存的潛在供應量達105,000個單位，相當於本港七年的吸納量。當然，從去庫存的步伐來看，雖然相較於供應高峰112,000個已減少，但經過全面撤辣一年的刺激，僅以6%的速度回落顯然不理想。市場是否有足夠購買力，仍是當下需要考慮的問題。

即使新地開價保持克制，低價開售在市況不再下跌的前提下，或許今日入市的買家有機會撿到便宜貨，但他們也要做好「坐貨」的心理準備。至於年期長短，則取決於樓市何時復甦，但至少目前市場的一手庫存量，還未能讓發展商敢於將定價定得高於二手市場。

當一手樓開價克制，不可避免地也使得已入市的業主沒有太多轉手獲利的機會，新盤銷售僅限於一轉而無第二轉。除非境外或內地客源源不斷補充，否則剩餘的購買力只會逐步被消耗。

最近政府公佈了幾項與樓市相關的數字，或許從中能看出當下樓市的現況。根據政府差估署公佈的「樓價指數」及「租金指數」，三月份私人住宅售價指數為284.2，按月下跌0.49%，已經連續四個月下跌。不僅創下自2016年以來的八年新低，與歷史高位398.1相比，回落了28.6%。

樓價較高位跌28.6%，也讓金管局最新公布的負資產數字未能顯著回落，最新數字為40,741宗，創下2003年第四季以來的新高。面對這種情況，當初在樓市高峰期入市的買家，處境相當尷尬。物業帳面的虧損，即使能順利上會，但因物業已成負資產，若不貼錢賣樓，則只能自住，封殺了向上換樓的動力。

根據差估署的數據顯示，中小型住宅售價為522萬元，但租住同等面積的單位，平均租金卻要17,325元。因此，對於用家來說，如果可以支付30%首期購買物業，並借取70%按揭貸款，30年還款期，按現時息率3.5厘計算，月供僅需16,405元，確實比租金便宜。然而，準買家仍然猶豫不決，主要原因在於息本比例仍未達到五五分的水平，大部分供樓資金都用於支付利息而非本金，這讓準買家感到不划算，但更重要的是他們對未來市場缺乏十足的信心，即使手上有錢也不敢購買。

總括而言，雖然今年市況較去年樂觀，至少我們未見到發展商激進減價的情況，但同時也不能忽視所有風險因素，必須審慎評估後才作出入市決定。