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胡.說樓市
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Yahoo 財經特約主編胡國威主持,以貼地及實用角度,幫助買家及業主置業安居。
胡‧說樓市|利息高企,按揭應否借盡?
168,968 次觀看・6 天前

政府全面撤辣後,樓市展現全新面貌,連帶銀行按揭生也旺到接不停手,出現打蛇餅、塞車現象,部份銀行上調樓宇按揭息率,連以前用於搶客的現金回贈也被削。《胡 ‧ 說樓市》最近收到一名谷友查詢,稱換樓購入一層約1,500萬元物業,自己有足夠資金借取70%按揭,只是猶豫應否借盡80%,然後保留一點現金。有較充裕資金的準買家,在高息環境下,應該借少些、還是借盡些?

這名谷友沽出舊居後,馬上購入一層1,508萬元的物業後,立刻著手申請按揭,就算近期按揭塞車,總算有幾間銀行肯批出貸款,全部批出劃一H按封頂息率4.125厘,銀行也能提供按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link),只是部份銀行只能批出70%按揭,唯獨一間表示可以借出80%按揭,而且仍能提供0.7%現金回贈,而非只提供0.1%,所以他已屬意選擇這間銀行。

他表示,1,508萬元的樓價,自己有能力支付30%首期,只借取70%按揭,所以當銀行可借出80%按揭,他曾猶豫應否借盡一些。如果借盡一點,缺點是增加每月供款,可能會影響生活質素,卻可把更多資金留在身邊;不借盡則代表把自己所有積蓄投放在物業上,當然好處是減輕每月供樓負擔,實情在高息環境下,哪個選擇會較划算呢?

假設谷友只借取70%按揭,意味選擇自己支付30%首期,撇除厘印、律師費、經紀佣金等支出,第一筆首期452.4萬元,向銀行借取70%按揭,相當於貸款額1,055.6萬元,以現時封頂息率4.125厘,攤分30年還款期計算,每月供款51,160元。由於現在已沒有壓力測試,若以供款佔入息一半作審批準則,入息有102,320元已可通過審批。

目前高息環境下,息本比例為69%供息,31%償還本金。我們假設買家三年後會轉按,而只計算首三年供款額的前提下,每月51,160元的供款中,35,356元用來支付利息,償還本金的為15,804元,計算首三年的供款,則累計支付利息127.2萬元,及償還56.8萬元本金。

同一銀行、同一樓價、同一入息及資金水平下,谷友可選擇借取80%按揭,這意味自己少付一點首期,寧願供多一點,卻可換來10%樓價的資金流動性。這又應該怎樣計算?

首先,樓價超過1,500萬元的物業,原本最高可借取70%按揭,但70%以上則要繳付保費來申請按揭保險。現時按證公司容許1,500萬至1,715萬元的物業,可借取最高70%至80%按揭,但貸款上限為1,200萬元。換言之,谷友借取按保的前提下,最高只能借取1,200萬元,相當於樓價79.6%,所以倒轉推算,谷友要支付308萬元作為物業首期,相當於樓價20.4%。

連同按保193,200元一併上會,同樣以現時息率4.125厘,攤分最長30年還款期,每月供款比70%成數為多,每月供款59,095元,增加近8,000元,但這種做法卻可少付首期,釋出144.4萬元流動資金。供款額增加,其利息支出也增多,以首三年情況推算,期內會支付147萬元利息,比借取70%按揭的127.2萬元利息成本,看似增加了197,408元。

但因銀行都提供按揭利率掛鈎戶口,如果谷友存入釋出的144.4萬元資金,持續收取跟按揭相同的息率,不計複式增長,三年可獲取178,695元利息,相互抵銷下,首三年利息支出僅129萬元,比起70%按揭多約18,000元,也就是釋出10%首期的成本。

換句話說,如果借盡80%按揭,代價是每月供款較為吃力,較70%按揭增加約8,000元,所以關鍵是要衡量多出的供款對生活質素影響有多大。第二,換取約10%資金流動,究竟能否獲得更理想的投資回報? 如能在三年內賺回多付的19.7萬元利息支出,則值得借盡80%,否則單純放在按揭利率掛鈎戶口,其實質成本則為18,000元。