由今年初政府全面撤辣,到年底進一步放寬按揭成數,政府救市的決心之大,除了要增加置業需求,讓準買家更容易上車,以及我們之前談到對投資者置業有拆牆鬆綁的作用,實際上市場還有一些買家會間接受惠。
是哪種類型的買家呢?我們算一算,可能會更容易理解。以差估署中小型住宅作為例子,2021年8月來看,一間45平方米的住宅,平均售價錄得歷史新高752萬元。假設業主當年自行支付40%首期,向銀行借60%按揭,貸款額為451萬元,按當時利率分30年還款,到今天理應還有約417萬元的銀行貸款額。
來到今天足足三年三個月,假設這名業主有意轉按,甚至希望在可能的情況下加按套現,銀行會否接受? 銀行會先評估其最新估值,並按當時的按揭成數計算可批出的最高貸款額。
在未放寬按揭成數之前,銀行一律用60%按揭準則來推算,因此若物業估值有所下跌,並跌落至695萬元水平,剛好符合轉按門檻,而只要估值跌破695萬元,除非業主願意補差價,否則銀行不會接受轉按申請。
《施政報告》後政府放寬了按揭成數,當年以752萬元購入的物業,即使到了今天估值跌穿695萬元,仍然能符合轉按門檻。因為以最新70%按揭門檻計算,695萬元的70%等於486.5萬元,業主可以成功轉按。只要估值沒有跌破595萬元,轉按並不困難。
換言之,原本購入752萬元的物業,放寬按揭成數前的轉按門檻估值為695萬元,相當於樓價最多可跌8%,但放寬按揭成數後,即使估值較購入價下跌21%,仍然符合轉按要求。
轉按門檻隨著按揭成數放鬆,未必能立即刺激加按套現的需求,但至少會成為一批當初選擇發展商高成數按揭計劃買家的逃生門。這批當初選用了發展商先甜後苦高成數按揭的買家,通常在兩至三年後會面臨低息轉高息的情況。他們必須尋找傳統銀行轉按,否則就要供發展商高息。
但他們遇到的問題是,入伙新盤估值下滑,要轉按至傳統銀行,除非額外補差價,或者額外支付保費,期望透過按揭保險協助才可成功轉按,否則在估值回調下難以獲銀行接受轉按。
因此,雖然放寬按揭成數未必一定能刺激需求,但從另一個角度看,也許對入伙新盤業主起到穩定軍心作用,而不必在短時間內,因未能找到傳統銀行按揭而又無法接受發展商高息供樓下,尷尬地將物業賤賣離場。
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