納米樓愈起愈多，今次我們帶大家開箱的是土瓜灣的新盤「啟岸」，驗樓單位正正是全盤最納米的170呎單位，卻又附設120呎平台，今日就跟大家掀開這道神秘面紗! 「屯馬線」正式通車，無疑令「土瓜灣」起了一些變化。有人說「屯馬線」開通後加強了各區聯繫，但變化是好是壞，也就見仁見智。因為當「屯馬線」改善區內交通時，區內巴士路線也會重組，對居民未必是好事，好像要過海上班的一批。 由於「屯馬線」接駁至過海路段，也就是「沙中線二期」未開通，他們仍倚賴巴士前往紅隧。但「屯馬線」開通令區內巴士線路重組，當中由「慈雲山」往「尖沙咀」的「5C」路線，本可在「紅磡站」下車轉過海巴士，卻因未來跟「5X」路線重組後，「5C」繁忙時間班次則由以往6至12分鐘，減少至10至15分鐘一班，居民選擇會減少了。 路線重組，正正關乎「屯馬線」通車一事。運輸署指出，他們是按《調整巴士服務指引》考慮的載客量而作調整。根據指引，若在繁忙時段最繁忙的半小時內，載客量少於75%、而非繁忙時段少於30%，巴士公司會考慮縮減班次。可能你會說，搭「屯馬線」一個站也可往「紅磡站」再搭隧巴，問題是，不是所有區內居民也住近「屯馬線」站口。 拍攝當日天氣仍未轉涼，即使是下午三點半左右，我們從土瓜灣站D出口出發，沿「漆咸道北」南行，過馬路經「馬頭圍道」直行至樓盤。沿路無瓦遮頭，所以都行到汗流浹背，大約要行三至四個路口左右，經過周邊一些舊式商舖，之後才見到屋苑範圍。 邀請我們入屋開箱的業主，碰巧購入全盤面積最細的170呎「A7」室，卻附設120呎平台，平台差不多等於四分之三個單位的面積。其實整個「啟岸」均主打這些蚊型單位，由開放式至兩房不等，共提供551個單位，入屋走一圈，的確不會覺得有很大問題，實際上呢? 提起新樓收樓，不知道大家有沒有印象，我們之前亦曾探討新樓業主，因為擔心裝修師傅鑽錯喉管，而嘗試索取物業水電圖的問題，其實很多時裝修，甚至安裝傢俬，我們都怕會鑽錯喉管或者工程進行時發生意外，導致額外的損失或賠償責任，甚至出現損壞裝修物料的情況，所以動工之前，最好購買專為室內裝修而設的工程綜合保險。有業主會交由裝修公司代為安排，但原來自行購買會更為穩妥。因為交由裝修公司購買，業主未必清楚保單的實質保障，到發生意外時，衍生突發開支就會太遲，而部份裝修公司代購的保障計劃，更有機會比自己投保貴一截。 其實市面上有保險公司提供裝修保險讓業主自由選擇，業主可以根據裝修項目所需投保，包括因應裝修工程造價而投保相應保障，或者選擇保額較高的第三者責任保障，提防嚴重事故。但提提大家，必須於施工前投保，整個裝修工程才會受保。 這個單位面積不算很大，大約有170呎，入屋接近一眼望透，入門左手邊有個凹位，大約八呎空間，發展商加裝了入牆衣櫃，利用高樓底優勢，在櫃頂造了一些儲物櫃。再過來這邊就是開放式廚房，麻雀雖小，但五臟俱全，有微波爐、雪櫃、洗衣機，設施算是齊備。發展商都繼續利用高樓底優勢，在上方造了一些儲物櫃，我用發展商提供的兩級樓梯，也可輕易觸及置於下方及中間的儲物櫃，至於最頂位置，踮著腳也勉強摸得到。為了增加透光度，發展商在天花安裝了射燈及燈條，例如在儲物櫃頂也有燈條，但萬一燈條壞了，怎麼辦? 據發展商職員說，這些燈條很少壞，通常是壞火牛，只需要更換火牛，火牛置於哪裡? 就在頂部儲物櫃內的生口位內，若果要更換，我相信要找維修人員來協助。 由開放式廚房行過來這裡，這裡就是洗手間，設計有點像上次參觀同系在佐敦的「本木」，洗手間採用一些流線形設計，也很簡潔；但唯一分別在於，這個洗手間屬光廁設計，「啟岸」的開放式單位均屬光廁，反而部分一房屬於黑廁，這點值得一讚；但洗手間都用了很多磨砂玻璃趟門，驗樓師鍾智剛表示，玻璃門透光度高，位於客廳的人容易看到如廁身影。 120呎平台，空間很好用，但業主入屋也發現有一些水滴在地上，抬頭望望才知道水是由高空滴下，驗樓師估計是由高層露台的排水管滴出，建議發展商在高層單位找出源頭。但除此之外，驗樓師在單位找到的瑕疵都很輕微，單位最終得到93分，評級為A。我們把驗樓信轉交發展商恒基，回覆說，執修項目已完成修繕，將與業主保持溝通，盡快安排業主到場驗收。 「啟岸」採用了超高密度的設計，一層有25個單位，只不過用英文字母分開四翼，而「AB」翼會共用兩部電梯；「CD」翼則共用另外兩部電梯來淡化密度。但值得留意，驗樓單位所在的「AB」翼均沒有垃圾房，必須把家居垃圾拿去「CD翼」一邊才可丟棄，以驗樓單位為例，要經過五個單位，兩部電梯，推開防煙門、再經過兩部電梯，推開後樓梯門及垃圾門才能掉垃圾。 驗樓單位全盤最細，但「啟岸」的會所又不算特別細。也值得帶大家參觀一下會所，因為有別於其他新盤，「啟岸」會所設於天台，主題以船艦為主。會所分兩層，內裡設有大型健身室、瑜伽房，還有無邊際泳池、戶外燒烤場。以單幢物業來說，會所比例也算大，而且也算有誠意。 租值是否守得住呢? 自八月收樓以來，至今大約促成過百宗租務成交，開放式單位呎租55至60元之間，若以驗樓單位計，扣除管理費後大約有2.4厘回報。當然你問我，這個租值是否已全面反映「屯馬線」效應? 相信待「過海段」落成後，其效應會更加浮現；以及還有一個因素，就是「啟岸」對面的重建地盤。 由港鐵站前往「啟岸」時，不是說過有很多舊式商舖? 其實該位置就是「庇利街及榮光街」地盤，正是市建局推出的招標項目，也剛剛由恒基以逾81億元中標，每呎地價11,414元。由於據市場消息指，售樓收益達148億元，相當於每呎超過20,000元，發展商就要跟市建局分紅。市建局理應不會做蝕本生意的前題下，也可預視這區的呎價起碼在這個價位起跳，也大概可作為未來樓價的預算參考。 -客戶資訊- 提到收樓，有業主會在入伙前進行輕裝修，又或者你正在計劃各類型室內裝修？「AXA安盛室內裝修–工程綜合保險」為你的室內裝修工程提供工程物料及第三者責任保障，計劃包含長達12個月裝修工程期保障及3個月工程保養期，現投保滿1,600港元，更有機會獲贈迷你多功能料理鍋*。按此了解更多：https://bit.ly/3DVhDbD *受條款及細則約束。詳情請參閱網站連結內的產品及推廣資料。