胡‧說樓市|打風都吹得郁! 買樓揀高層係咪特別危險?
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一場黑雨令單位漏水問題全面現形。上集我們看過李先生個案,他在去年十二月購入康城站「LP6」一層頂樓連天台單位,今年四月收樓後馬上放租,兩個月後收到租客投訴單位漏水。李先生表示,令他驚訝的,不單是為何一層新樓會漏水,還有管理公司的解釋,表示極高層單位容易導致石屎出現裂縫,實況是否如此? 每逢打風,住在高層的住戶都會說:「層樓吹得郁,好恐佈!」這個不是什麼都市傳說。大廈受到強風吹動而出現搖動,是一件正常不過的事。我們曾向結構工程師查詢,離地面三層的大廈,受風吹動機會較細;但由離地面三層以上的大廈,就會開始搖動,愈高所搖擺的幅度愈強,只是這是否安全呢? 其實強風吹動大廈,大廈承受的風力,屋宇署是有制定指引的,所指就是《香港風效應作業守則》。最新一份修訂指引在2019年,加入「正向風力」、「側向風力」、及「受風面承受不平均風壓影響」、「周邊建築物」等因素,來計算建築物抵禦極端風力能力。 屋宇署同時採用了天文台在「橫瀾島」錄得的最高風速、以及幾個十號風球吹襲下的風力制定了大廈的「防風標準」。因為「橫瀾島」是香港一個最當風的小孤島,所以配合颱風,可判斷出香港最高風速。「防風標準」為每秒平均風速46.9米,而每秒陣風風速則為65.2米。另外大廈也需要抵擋每小時250公里的陣風風力,若以「天鴿」陣風風速每小時190公里計算,仍算安全。 強風會把大廈吹動,但會否正如管理公司向李先生的解釋,因此令大廈出現裂縫,令水流從裂縫滲入? 如果真有如此情況,大廈結構豈不是也有問題? 我們都問過結構工程師此問題,他認為在興建大廈的過程中,究竟會否出現裂縫,取決於很主要因素。第一、「鋼筋」數量多與少。愈多「鋼筋」出現裂縫的機會愈低,但當然造價也會相當高一點,但其實屋宇署都有一定標準,規範大廈對「鋼筋」數量。 第二,用來把「鋼筋」扣起的「剪力桿」(Shear Link),數量是否充足。如果有愈多「剪力桿」,理應令石屎出現裂縫的機會大大減低。在香港,屋宇署都有額外設定50%「安全系數」,意思就是若建築規格只要求使用10個「剪力桿」,在「安全系數」的前提下,需要再額增加50%才達標準,以用作緩衝之用。 興建過程中會否有人為偷工? 但因每個住宅項目,均需要向屋宇署入則,亦需認可人士(authorized person)作現場監督及簽署作實,如果過程沒有出錯,大廈結構是沒有大問題,因此受強風吹動大廈而出現裂縫說法,也未必說得通。我們有向發展商南豐及港鐵查詢相關問題,南豐回覆我們,「LP6」之所有建築工程均符合相關的建築法例要求下進行,整個屋苑之結構及設計均經由物業發展項目的認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商提交證明表格及批核,證明該建築物已按照《建築物條例》及其規例的條文以及就該新建築物批准的圖則竣工,並經屋宇署檢測及審批完成後,才獲發佔用許可證。 只是既然結構沒有問題,但好端端一層新樓,何以漏水會漏得如斯嚴重? 其中一個較大可能就跟幕牆有關。幕牆是覆蓋石屎上的裝飾面,裝工欠妥也可能讓水流入;若地盤施工期間一些修口手工欠佳,就會讓水流從縫隙流入,現時只能透過重造防水層來處理問題。
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