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胡‧說樓市|珺瓏灣勁蝕個案的反思
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最近有一宗蝕讓新聞,聽起來也頗轟動。屯門半新盤「恆大.珺瓏灣」,一個位於一期二座高層,實用224呎的開放式單位。原業主當年以410萬元買入,但最近卻以400萬元放盤,但之後一直減至300萬元,最終以290萬元沽出,平均呎價12,946元,對照買入價,帳面貶值120萬元,跌幅30%。形形色色的蝕讓新聞,近年也不絕於耳,但實情對於相關消息,我們應該要自行過濾,別盲目相信,因為蝕讓背後,需要留意不少因素。 無可否認,銀行持續加息,多個一手新盤搶客,二手樓市表現相當呆滯,當大業主已習慣坐冷板凳,小部份二手業主卻因特殊因素而選擇蝕讓離場。他們或許因為急於移民、有急切的換樓套現壓力,又或者因持續加息,供樓負擔沉重而要蝕讓。總之,每宗蝕讓總有它的因由。 畢竟「蝕讓、劈價」,這類題材實在太過吸睛,所以傳媒往往也大肆報道,加上相關消息跟現市況主旋律相當吻合,經傳媒廣泛報道後,大家又會認定樓市前景相當暗淡。早年高峰期入市的業主,隨著樓市轉角回落,昔日帳面賺個盆滿砵滿,今日卻變成蝕讓,當傳媒報道蝕讓消息後,自然成為業界最佳的鋤價理據。因為對於業內人士,他們不在乎樓市升跌,他們更關心有否成交。 銀行評估一層物業的估值時,往往會參考相關資料,層層推進,便有機會拖累屋苑估值回落,繼而影響其他放盤叫價、以及準業主出價,只是面對一些蝕讓報道,我們起碼要留意兩點。 第一,針對一手樓的蝕讓,我們要看清楚其一手買入時的條款。因為土地註冊處上的成交價,只根據當時買賣合約價而定,但部份發展商卻會於成交後提供現金回贈,相關金額卻未能反映在合約上。若把該部份的回贈計算在內,業主實際蝕幅可能較想像中小,甚至明蝕暗賺,而非市場渲染的大幅度蝕讓離場。 第二,政府放寬印花稅後,有不少業主選擇進行內部轉讓。因為內部轉讓需要繳付印花稅,故業主盡量採用較低成交價來慳稅,不排除會出現平手離場、甚至蝕讓,所以我們也要弄清楚相關蝕讓是否內部轉讓。至於今次「恆大.珺瓏灣」的個案,我們也曾向業界查詢,消息透露,這不是內部轉讓成交。
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