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近期新盤銷情理想，並開始有投資者以低價買入單位，更出現短線轉手獲利的個案。樓市回暖的勢頭，令大家都對樓市是否已經見底的說法議論紛紛。隨著銀行同業拆息回落，對投資者而言，要吸引他們提取定期存款資金去購買資產，還需要視乎該資產是否足夠吸引。然而，近日有代理行統計了全港143個大型屋苑，發現不少屋苑都出現「供平過租」的情況，究竟這股動力又能否吸引到投資者呢？

隨著本港樓價累計回落近30%，同時租金卻因「高才通」等計劃帶來的效應而攀升至歷史高位，本港多個屋苑的租金回報都有不俗的表現。有代理行最近統計了全港143個大型住宅屋苑，發現當中87%都出現「供平過租」的情況，其中有25個屋苑的回報率均高於4厘。

其中位於紅磡的「黃埔新邨」，其平均回報更高達5.34厘，成為全港回報最高的大型屋苑。這個回報率遠遠拋離第二位的荃灣「荃威花園」、青衣「美景花園」及「青怡花園」的4.8厘；以及第五位堅尼地城的「嘉輝花園」的4.7厘。

我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部按照土地註冊處的成交紀錄，抽出了「黃埔新邨」近三個成交價最低的單位，以計算其回報的吸引力。這個位於「黃埔新邨Y座低層3室」、實用面積323平方呎的單位，有買家以285萬元購入，平均呎價低見8,826元。同一面積的單位，現時月租大約13,800元。這意味著若買家將單位放租，其表面回報率可達5.8厘，甚至比起屋苑的整體回報更高。

這個看似吸引的回報，實情亦有幾點需要留意。

首先，這只是表面回報，有多項隱藏支出並未計算在內。即使不將買樓時的一次性開支，如律師費、經紀佣金及100元釐印費計算在內，投資者每月仍需要繳交管理費、每季要繳交差餉地租、每年要申報及繳交物業稅。按這個單位來推算，每月平均需要額外攤分約3,500元的成本。

其次，能夠做到高回報的屋苑，大多屬於樓齡較高的大型屋苑。例如「黃埔新邨」的樓齡已經達到47年；排行第二位的「荃威花園」也有43年樓齡；青衣的「美景花園」及「青怡花園」則分別有40年及38年樓齡。這些樓齡較高的物業，背後可能涉及大型維修等潛在支出，以及物業在租值以外的升值空間，這些因素都值得投資者衡量是否值得投資。

能否做到「供平過租」，很大程度上亦視乎息口走勢，特別對於有按揭需求的投資者而言，之所以能夠做到較高的回報，只是因為近日的銀行同業拆息按揭息率低於鎖息上限的水平，跌至只有1.96厘，才成功將每月供款額壓低。若日後息口攀升，則可能會蠶食了相關的「供平過租」效應。拆息的升跌，正如我們之前所說，受制於資金流向、港元需求、套息活動等多種因素影響。即使今天拆息下跌，明天亦有可能回升，這些都是投資者需要留意的地方。