易發睇樓團

市場普遍預期，美國聯儲局將於9月減息，不過今年正值美國大選年，一切充滿變數。拜登剛在過去周末宣布退選，而另一名候選人特朗普指，11月大選前不應該減息，即使美國一方減息，香港樓市會否有起息，也要視乎會否跟減，及本地經濟情況。
由近期的賣地表現可見，發展商似乎看淡後市。上周售出的沙田小瀝源用地，由新地以約6.2億元投得，以可建樓面約15萬平方呎計，每呎地價約3952元，較2年前另一幅沙田官地大跌5成半。統計今年財年首季的地價收入不足2億元，按年同期大減近9成，佔全年預測的總地價收入不足百分之1，發展局局長甯漢豪表示，政府賣地是按市價出售，因此會受到市況影響，強調會以平常心面對。
延伸閱讀：
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市場普遍預期，美國聯儲局將於9月減息，不過今年正值美國大選年，一切充滿變數。拜登剛在過去周末宣布退選，而另一名候選人特朗普指，11月大選前不應該減息，即使美國一方減息，香港樓市會否有起息，也要視乎會否跟減，及本地經濟情況。 由近期的賣地表現可見，發展商似乎看淡後市。上周售出的沙田小瀝源用地，由新地以約6.2億元投得，以可建樓面約15萬平方呎計，每呎地價約3952元，較2年前另一幅沙田官地大跌5成半。統計今年財年首季的地價收入不足2億元，按年同期大減近9成，佔全年預測的總地價收入不足百分之1，發展局局長甯漢豪表示，政府賣地是按市價出售，因此會受到市況影響，強調會以平常心面對。 延伸閱讀： 更多樓市影片&nbsp; 28Hse App

意嵐加推「2字頭」起步｜新地執死雞 每呎約3900元奪官地

柏蔚森I以低絕跑道區的姿態推出首批單位，成為下半年的另一枚「深水炸彈」，首批呎價開出17188元，對比以往以價單形式推出的跑道區新盤，平均約1.97萬至2.29萬元也還要低，最便宜一伙折實樓價不足390萬元，為區內歷來最便宜的一手單位。
樓盤低價其中一個原因跟景觀有關，柏蔚森是向內海一排的住宅，向西南方的單位景觀會有變數，反而向東北方的單位可望避風塘，景觀反而較有保障。
延伸閱讀：
<a data-i13n="cpos:1;pos:1" href="https://www.28hse.com/new-properties/%E6%9F%8F%E8%94%9A%E6%A3%AEI">柏蔚森I </a>
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柏蔚森I以低絕跑道區的姿態推出首批單位，成為下半年的另一枚「深水炸彈」，首批呎價開出17188元，對比以往以價單形式推出的跑道區新盤，平均約1.97萬至2.29萬元也還要低，最便宜一伙折實樓價不足390萬元，為區內歷來最便宜的一手單位。 樓盤低價其中一個原因跟景觀有關，柏蔚森是向內海一排的住宅，向西南方的單位景觀會有變數，反而向東北方的單位可望避風塘，景觀反而較有保障。 延伸閱讀： 柏蔚森I  更多樓市影片  28Hse App&nbsp;

啟德柏蔚森I｜首現3字頭原因係......

黃金海灣是旭日國際在香港首個發展的住宅項目，由4座物業組成，合共提供1323伙。率先推出的第1期意嵐，分布在鄰近帝御一邊，樓高23層的第3座及第5座，當中第5座再細分A、B兩翼，共提供692伙。關鍵日期是明年11月21日，樓花期長逾16個月。項目主攻中小型單位，開放式及一房已經合佔近六成。當中以開放式佔比最多，有逾三成，實用面積由204至328平方呎不等；而一房則由300平方呎起步。伙數佔第二多的兩房，實用面積介乎399至516平方呎。至於三房單位則供應不多，只有35伙，面積也只分了654平方呎及767平方呎兩款。
項目在上周公布首張價單，無獨有偶，與同樣原屬佳兆業地皮的啟德柏蔚森一樣，開出極低價錢。首批139伙，涵蓋開放式至兩房戶型，折實平均呎價9988元，重返近8年前的水平。景觀是其中一個局限開價的因素。因為今期的第5座是非常貼近帝御而建，向東的單位，基本上都是望帝御樓景或其內園，要到極高層才能夠望穿約14至18層高的帝御系列，遠望綠色景緻，所以也自然較難開出很高價錢。首張價單絕大部分單位，都是來自這一座及這個座向，變相也進一步壓低首批價錢。
延伸閱讀： 
* <a data-i13n="cpos:1;pos:1" href="https://www.28hse.com/new-properties/黃金海灣意嵐">黃金海灣．意嵐 </a>
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黃金海灣是旭日國際在香港首個發展的住宅項目，由4座物業組成，合共提供1323伙。率先推出的第1期意嵐，分布在鄰近帝御一邊，樓高23層的第3座及第5座，當中第5座再細分A、B兩翼，共提供692伙。關鍵日期是明年11月21日，樓花期長逾16個月。項目主攻中小型單位，開放式及一房已經合佔近六成。當中以開放式佔比最多，有逾三成，實用面積由204至328平方呎不等；而一房則由300平方呎起步。伙數佔第二多的兩房，實用面積介乎399至516平方呎。至於三房單位則供應不多，只有35伙，面積也只分了654平方呎及767平方呎兩款。 項目在上周公布首張價單，無獨有偶，與同樣原屬佳兆業地皮的啟德柏蔚森一樣，開出極低價錢。首批139伙，涵蓋開放式至兩房戶型，折實平均呎價9988元，重返近8年前的水平。景觀是其中一個局限開價的因素。因為今期的第5座是非常貼近帝御而建，向東的單位，基本上都是望帝御樓景或其內園，要到極高層才能夠望穿約14至18層高的帝御系列，遠望綠色景緻，所以也自然較難開出很高價錢。首張價單絕大部分單位，都是來自這一座及這個座向，變相也進一步壓低首批價錢。 延伸閱讀：  * 黃金海灣．意嵐  * 更多樓市影片  * 28Hse App&nbsp;

屯門 黃金海灣．意嵐｜入場費低於190萬元 附近景觀要看清楚

遠離市區的清水灣，向來都是傳統的豪宅地段。近年有不少新晉屋苑進駐，好像由新世界發展的傲瀧，在2018年入伙，樓齡約6年。它的實際位置，在香港科技大學後方，毗鄰大埔仔村。雖然整個屋苑好像半包圍著大埔仔村，惟因村屋最高只有3層，加上本身所在位置被連綿山巒環抱，所以絕大部分單位都可以享有非常開揚的大自然景觀，部分更可以遠眺海景；而即使望內園，發展商也做了不少綠化設計。傲瀧採用中低密度設計，住宅部分由21座4至7層高的大廈，及6座3至4層高的大樓組成，以一個類似反轉了的阿拉伯數字「6」字排列，合共提供680伙。由於這一帶少有大型分層住宅屋苑，而且私隱度較高，所以備受商界或專業人士，甚至娛樂圈藝人追捧。
延伸閱讀：
* <a data-i13n="cpos:1;pos:1" href="https://www.28hse.com/estate/detail/mount-pavilia-8779">傲瀧 </a>
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遠離市區的清水灣，向來都是傳統的豪宅地段。近年有不少新晉屋苑進駐，好像由新世界發展的傲瀧，在2018年入伙，樓齡約6年。它的實際位置，在香港科技大學後方，毗鄰大埔仔村。雖然整個屋苑好像半包圍著大埔仔村，惟因村屋最高只有3層，加上本身所在位置被連綿山巒環抱，所以絕大部分單位都可以享有非常開揚的大自然景觀，部分更可以遠眺海景；而即使望內園，發展商也做了不少綠化設計。傲瀧採用中低密度設計，住宅部分由21座4至7層高的大廈，及6座3至4層高的大樓組成，以一個類似反轉了的阿拉伯數字「6」字排列，合共提供680伙。由於這一帶少有大型分層住宅屋苑，而且私隱度較高，所以備受商界或專業人士，甚至娛樂圈藝人追捧。 延伸閱讀： * 傲瀧  * 更多樓市影片 * 28Hse App

清水灣 傲瀧｜「明星屋苑」過千呎三房套 蝕逾400萬元放盤

觀塘市中心重建計劃為全港最大規模的重建項目，一共分了5個發展區。第1區即是今天的觀月．樺峯，在2014年已經入伙，第2及3區則為凱滙，至於第4及5區曾推出招標，最新建議加入住宅元素，提供約1750伙，最快今年年底推出招標。
凱滙一共有4座，分兩期發展，合共1999伙。其中第2期，即是放盤所在期數，提供974伙及171個車位。第一個放盤採2房梗廚間隔，實用面積522平方呎，叫價980萬元，呎價18774元。整個大廳約145平方呎，開則四正，可以明確區分客飯兩廳，客廳寬逾2.7米，有一個舒適的觀看電視距離。一條走廊貫穿兩間睡房，主人房及近廳房，分別約100平方呎及50平方呎。業主在2018年年底以約1092萬元購入單位，若果成功以980萬元售出，帳面要蝕112萬元或1成，至於同期大市樓價跌了1成4。
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<a data-i13n="cpos:1;pos:1" href="https://www.28hse.com/estate/detail/grand-central-22878">凱滙</a> 
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觀塘市中心重建計劃為全港最大規模的重建項目，一共分了5個發展區。第1區即是今天的觀月．樺峯，在2014年已經入伙，第2及3區則為凱滙，至於第4及5區曾推出招標，最新建議加入住宅元素，提供約1750伙，最快今年年底推出招標。 凱滙一共有4座，分兩期發展，合共1999伙。其中第2期，即是放盤所在期數，提供974伙及171個車位。第一個放盤採2房梗廚間隔，實用面積522平方呎，叫價980萬元，呎價18774元。整個大廳約145平方呎，開則四正，可以明確區分客飯兩廳，客廳寬逾2.7米，有一個舒適的觀看電視距離。一條走廊貫穿兩間睡房，主人房及近廳房，分別約100平方呎及50平方呎。業主在2018年年底以約1092萬元購入單位，若果成功以980萬元售出，帳面要蝕112萬元或1成，至於同期大市樓價跌了1成4。 延伸閱讀： 凱滙&nbsp; 更多樓市影片  28Hse App

觀塘凱滙｜10間有9間都要蝕

新地位於白石角優景里的University Hill，分了2A期及2B期，合共提供1295伙，最近已經陸續交樓。雖然屋苑位處白石角，但它是遠離臨海一帶的屋苑群。要經一條博研路才到達，全程無瓦遮頭，所以炎炎夏日都是選擇乘車過來。現在屋苑對出暫時只有兩條巴士及小巴路線，分別來往大學站的272A及沙田市中心的28S。稍後會再增設兩條巴士線往返灣仔及大園站，不過看回九巴網站，它們都不是每日或者全天候行車。當初屋苑其中一個賣點，就是政府計劃在附近，即是現時教大運動中心的位置增建東鐵白石角站。的確由屋苑步行過去也頗方便，只是大約4至5分鐘便到達。不過車站現時還在研究工程可行性的前期階段，即使之後動工，部分工程也只能於晚上非行車時段進行。每天只有兩小時，所以最快都要2033年才通車，換言之居民要多等最少9年。
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新地位於白石角優景里的University Hill，分了2A期及2B期，合共提供1295伙，最近已經陸續交樓。雖然屋苑位處白石角，但它是遠離臨海一帶的屋苑群。要經一條博研路才到達，全程無瓦遮頭，所以炎炎夏日都是選擇乘車過來。現在屋苑對出暫時只有兩條巴士及小巴路線，分別來往大學站的272A及沙田市中心的28S。稍後會再增設兩條巴士線往返灣仔及大園站，不過看回九巴網站，它們都不是每日或者全天候行車。當初屋苑其中一個賣點，就是政府計劃在附近，即是現時教大運動中心的位置增建東鐵白石角站。的確由屋苑步行過去也頗方便，只是大約4至5分鐘便到達。不過車站現時還在研究工程可行性的前期階段，即使之後動工，部分工程也只能於晚上非行車時段進行。每天只有兩小時，所以最快都要2033年才通車，換言之居民要多等最少9年。 延伸閱讀：&nbsp; * 更多樓市影片&nbsp; * 28Hse App&nbsp;

白石角 University Hill驗樓｜一張小膠紙 令露台門需重新安裝

在這上半年，本港樓市好像坐過山車般。年初時仍承接2023年底的頹勢，價量齊創新低，但當2月底政府宣布全面「撤辣」後，交投迅即急速上升。不過隨著購買力消耗，加上銀行逐步收緊按揭要求，高息環境又持續等因素影響下，4月起成交量已經掉頭回落，樓市氣氛再度回軟。雖然大起大落，惟因發展商積極去庫存，接連以低價推售新盤，又提供更多折扣優惠或不同付款辦法，令新盤市場在上半年交出不俗的成績，合共錄得近9000宗一手成交。不但較去年同期上升約四成，也是2019年上半年後，5年來的半年度新高。不過隨著交投再度放緩，上月的一手成交已經由3月時高位約4200宗，急跌至600多宗。加上目前一手仍積存龐大庫存量，相信發展商在下半年都會繼續以低價推盤，盡可能去貨。
一踏入7月，已有小型全新盤賣樓。由大鴻輝集團發展，樓花期長約17個月的西營盤德輔道西單幢盤尚逸，昨天售輪銷售81伙，最終成功售出65伙，佔可發售單位約八成，其中兩房更全數沽清。在尚逸的進帳下，過去三天長假期，新盤市場錄得約108宗成交。在未有大型全新樓盤推售下，市場注意力回流二手。剛過去的三天長假期，主要代理所錄藍籌屋苑的成交介乎8至13宗。若單計周末兩日，也有代理的成交宗數見13周高位。不過放盤最終能否獲承接，也很視乎二手業主的心態。太古城有單位就要累減近200萬元才能易手，來自逸天閣低層一個實用面積714平方呎的三房單位。原業主在2019年以約1400萬元購入，今年1月已經以蝕讓價1280萬元放盤。不過最終也要累減197萬元，至1083萬元易手，呎價約1.51萬元。持貨約5年，帳面要蝕約317萬元，單位期內貶值近兩成三。
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在這上半年，本港樓市好像坐過山車般。年初時仍承接2023年底的頹勢，價量齊創新低，但當2月底政府宣布全面「撤辣」後，交投迅即急速上升。不過隨著購買力消耗，加上銀行逐步收緊按揭要求，高息環境又持續等因素影響下，4月起成交量已經掉頭回落，樓市氣氛再度回軟。雖然大起大落，惟因發展商積極去庫存，接連以低價推售新盤，又提供更多折扣優惠或不同付款辦法，令新盤市場在上半年交出不俗的成績，合共錄得近9000宗一手成交。不但較去年同期上升約四成，也是2019年上半年後，5年來的半年度新高。不過隨著交投再度放緩，上月的一手成交已經由3月時高位約4200宗，急跌至600多宗。加上目前一手仍積存龐大庫存量，相信發展商在下半年都會繼續以低價推盤，盡可能去貨。 一踏入7月，已有小型全新盤賣樓。由大鴻輝集團發展，樓花期長約17個月的西營盤德輔道西單幢盤尚逸，昨天售輪銷售81伙，最終成功售出65伙，佔可發售單位約八成，其中兩房更全數沽清。在尚逸的進帳下，過去三天長假期，新盤市場錄得約108宗成交。在未有大型全新樓盤推售下，市場注意力回流二手。剛過去的三天長假期，主要代理所錄藍籌屋苑的成交介乎8至13宗。若單計周末兩日，也有代理的成交宗數見13周高位。不過放盤最終能否獲承接，也很視乎二手業主的心態。太古城有單位就要累減近200萬元才能易手，來自逸天閣低層一個實用面積714平方呎的三房單位。原業主在2019年以約1400萬元購入，今年1月已經以蝕讓價1280萬元放盤。不過最終也要累減197萬元，至1083萬元易手，呎價約1.51萬元。持貨約5年，帳面要蝕約317萬元，單位期內貶值近兩成三。 延伸閱讀：  * 更多樓市影片&nbsp; * 28Hse App&nbsp;

西營盤尚逸沽八成 啟德柏蔚森接力開價

半島豪庭由恒地及新地合作發展，5座物業合共提供逾1660伙，2000年入伙，樓齡約24年。設計頗特別，第1座是獨立一幢，而第2至5座則相連以弧形排列，所以那4座的景觀也只分了兩邊座向。向北或東北的單位，主要望向紅磡及黃埔市景。由於前方的建築群比較矮，所以中高層已經享有開揚景觀，高層更可以看穿樓群，遠眺啟德郵輪碼頭一帶的海景。不過都要留意，附近正興建前稱必嘉坊的MIDTOWN SOUTH系列。雖然它們只有20多層，但已經阻擋了，尤其第2座及第3座的中層景觀。
另外部分單位會看到殯儀館，這邊普遍以細單位為主。至於另一邊向南或西南的單位，則望向「紅館」、都會軒及海韻軒方向，以大單位為主。部分會被前面第1座阻擋景觀，但所有高層單位都可以享有維港煙花景。由於前面的建築不多、不密及不高，所以這邊部分中層單位如第2座，也有機會看到海景。不過它同時最接近兩條主要行車路，所以也要注意汽車噪音。第1座也很接近，部分低層單位或者都會受影響。這一座主要望向內園樓景及附近一帶市景外，也可以遠望尖沙咀。
延伸閱讀： 
* <a data-i13n="cpos:1;pos:1" href="https://www.28hse.com/estate/detail/royal-peninsula-3051">半島豪庭</a>
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半島豪庭由恒地及新地合作發展，5座物業合共提供逾1660伙，2000年入伙，樓齡約24年。設計頗特別，第1座是獨立一幢，而第2至5座則相連以弧形排列，所以那4座的景觀也只分了兩邊座向。向北或東北的單位，主要望向紅磡及黃埔市景。由於前方的建築群比較矮，所以中高層已經享有開揚景觀，高層更可以看穿樓群，遠眺啟德郵輪碼頭一帶的海景。不過都要留意，附近正興建前稱必嘉坊的MIDTOWN SOUTH系列。雖然它們只有20多層，但已經阻擋了，尤其第2座及第3座的中層景觀。 另外部分單位會看到殯儀館，這邊普遍以細單位為主。至於另一邊向南或西南的單位，則望向「紅館」、都會軒及海韻軒方向，以大單位為主。部分會被前面第1座阻擋景觀，但所有高層單位都可以享有維港煙花景。由於前面的建築不多、不密及不高，所以這邊部分中層單位如第2座，也有機會看到海景。不過它同時最接近兩條主要行車路，所以也要注意汽車噪音。第1座也很接近，部分低層單位或者都會受影響。這一座主要望向內園樓景及附近一帶市景外，也可以遠望尖沙咀。 延伸閱讀：  * 半島豪庭 * 更多樓市影片&nbsp; * 28Hse App

紅磡 半島豪庭｜一房最細440呎 呎價約1.6萬元

由新地發展的NOVO LAND 3B期，首批154伙折實平均呎價11598元，對比過往4期，平均呎價普遍逾1.3萬元，今期低了1成2至1成7不等。不過同期大市的跌幅也相若，因此今批呎價只是反映市況。而發展商也直指3B期單位，跟以往開售單位的景觀及座向有分別，相信開價會被市場接受。事實上，3B期基本上被樓包圍，大多單位望菁田邨或屋苑自身樓景，景觀可謂最遜色的一期。
今期新增的借凸樓價付款方案，以往新地推售PARK YOHO也有出過。計劃主要針對換樓人士，買家或其近親可抵押現有物業，只要業權良好、沒有出租、沒有銀行按揭以外的其他按揭，以及是由新地發展在1990年或以後落成的物業，便可借取最高樓價125%。
延伸閱讀：
<a data-i13n="cpos:1;pos:1" href="https://www.28hse.com/new-properties/novo-land-3B%E6%9C%9F">NOVO LAND 3B期</a>
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由新地發展的NOVO LAND 3B期，首批154伙折實平均呎價11598元，對比過往4期，平均呎價普遍逾1.3萬元，今期低了1成2至1成7不等。不過同期大市的跌幅也相若，因此今批呎價只是反映市況。而發展商也直指3B期單位，跟以往開售單位的景觀及座向有分別，相信開價會被市場接受。事實上，3B期基本上被樓包圍，大多單位望菁田邨或屋苑自身樓景，景觀可謂最遜色的一期。 今期新增的借凸樓價付款方案，以往新地推售PARK YOHO也有出過。計劃主要針對換樓人士，買家或其近親可抵押現有物業，只要業權良好、沒有出租、沒有銀行按揭以外的其他按揭，以及是由新地發展在1990年或以後落成的物業，便可借取最高樓價125%。 延伸閱讀： NOVO LAND 3B期 更多樓市影片 28Hse App

NOVO LAND 3B期｜點解呢期特別平?

即將踏入下半年，總結上半年各大發展商的賣樓表現，新地及長實可謂叮噹馬頭，同樣吸金約150億元。不過對比上年的同期銷售額，則一跌一升。新地按年跌百分之7，而長實則大升4倍。新地表示今年第2季推售的帝景園，已為集團套現約30億元，而長實的賣樓收益，主要來自黃竹坑站Blue Coast。至於會德豐則緊隨其後，吸金約130億元，SEASONS PLACE，為其中一個銷量最高的項目。
趁未有太多大型發展商推盤之下，一些中小型發展商也趁勢出擊。由恒和地產發展的恒珀，上周以折實平均呎價18754元，推出30伙之後，隨即在星期六開售，不過最終「捧蛋收場」，相信跟定價高於，同區半新盤逾1成有關。總結過去周末的一手市況，錄約159宗，按周大增約2.4倍，當中以NOVO LAND 3B期，售出伙數最多，項目首輪開售160伙，最終售約8成半單位，涉及約138伙。
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即將踏入下半年，總結上半年各大發展商的賣樓表現，新地及長實可謂叮噹馬頭，同樣吸金約150億元。不過對比上年的同期銷售額，則一跌一升。新地按年跌百分之7，而長實則大升4倍。新地表示今年第2季推售的帝景園，已為集團套現約30億元，而長實的賣樓收益，主要來自黃竹坑站Blue Coast。至於會德豐則緊隨其後，吸金約130億元，SEASONS PLACE，為其中一個銷量最高的項目。 趁未有太多大型發展商推盤之下，一些中小型發展商也趁勢出擊。由恒和地產發展的恒珀，上周以折實平均呎價18754元，推出30伙之後，隨即在星期六開售，不過最終「捧蛋收場」，相信跟定價高於，同區半新盤逾1成有關。總結過去周末的一手市況，錄約159宗，按周大增約2.4倍，當中以NOVO LAND 3B期，售出伙數最多，項目首輪開售160伙，最終售約8成半單位，涉及約138伙。 延伸閱讀： 更多樓市影片  28Hse App

長沙灣開售新盤「捧蛋」｜半年結長實跑贏｜一周樓市

Jack

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