二手短炒大蝕四成 新盤還有條件加價❓

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發展商宏安旗下位於英皇道新盤101 KINGS ROAD，推出首批51伙，折實價約488萬至1006萬元，折實平均呎價20800元，屬於北角區內現時的市價水平。參考鄰近二手呎價，現時約為1.9萬至3萬元，對比同區對上一個單棟新盤，於2019年3月開價的維峯．浚匯，當時首批均價25951元，比101 KINGS ROAD首批高約20%，但樓盤近期的呎價已經

隨大市走勢下調，跌價約22%，至20021元水平，實質與101 KINGS ROAD差不多。基於發展商早前透露，項目的成本價也頗高，指每呎樓面地價，不高於1.5萬元，總投資額超過29億元，若以可建樓面12.8萬平方呎計算，即每呎投資成本約22656元，比項目首批均價還要高，因此相信將來加推的單位，價格都有一定的調升空間。不過問題是，再加價的話，市場未必有承接力，同區半新盤，近年成交也比較疏落，放盤中的業主，叫價也不算進取；翻查28HSE的網站，距離101 KINGS ROAD約數分鐘步程的DIVA，有14個放盤，呎價都只是約1.7萬元水平。

即使政府於今年年初公布全面撤辣，短炒物業也不用支付重稅，但跌市之下，近年入市再轉售，大多也無利可圖。統計顯示今年第三季，持貨三年或以下，物業轉售宗數按季大跌49%，對比推行辣招初期，仍然屬於相當低的水平。這167宗買賣中，賬面蝕讓比例達77.8%，平均蝕讓幅度17.1%，大部分都是屬於2021年及2022年樓市高峰入市的個案。帳面蝕幅最大個案，跌價達41%，為大角咀利奧坊．曦岸2座中層H室，2022年4月750.4萬元一手買入。今年8月以438萬元售出，賬面蝕約312萬元。

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