...很多變數，包括未計算單位待租期間零收入、亦未計算放租時要支付代理佣金、及其他固定開支，如管理費、差餉、物業稅等，故回報要打折扣。 第二個選擇，買家就算手持巨額現金，也可以分散投資，選擇借錢上會。以現時非自用物業最高按揭成數60%計算，投資者不用一炮過支付350萬元，只需支付40%樓價，相當於140萬元，以現息口水平攤分30年還款，每月供款10,179元，未扣除管理費等雜費支出前，收租所得大致可抵銷供款，但要扣起140萬元的首期成本。 由於投資者本身持有350萬元資金...

上周三政府全面「撤辣」，加上金管局同步調整按揭措施，進一步放寬物業按揭成數上限及取消壓力測試，都令沉寂多時的樓市隨即重新「撻著」。短短一個多星期，一二手成交量都以倍計向上升。除了吸引不少用家四處覓「荀」盤外，被「辣招」綁手綁腳多年的大手投資者也紛紛出手。不但「掃」新盤，一些二手細價樓或者二、三線屋苑也是他們的目標。好像荃灣荃景圍一帶的細價樓，「撤辣」後一周已經錄得逾50宗成交，約七成為投資者。當中以規模最大的荃灣中心交待最活躍，350...

未知道撤辣有沒有成效，但政府估算在沒有辣稅支持下，印花稅收入也有710億元，比今年度實收500億元，不跌反升42%，足見他們對此很有信心。究竟新稅制及新按揭成數下的樓市，會迎來什麼轉變? 今集我們一起分析。 在炒家角度，無額外印花稅，等於即買即摸的環境再度成型。觀乎近期中小型住宅的租務回報都達到3.5厘以上，對炒家亦多了一份底氣，因為一旦短炒無人承接，起碼把物業放租也能收到3.5...

...印花稅較低的細價樓會出現「摸貨」。王美鳳提醒，接手「摸貨」的買家要準備更充足的資金支付樓價，因為未必能透過一般銀行按揭「上會」，就算能成功承造按揭，銀行過往的做法亦會以樓價較低的「確認人」合約估價，最終買家獲得的按揭成數會較買入價低，預計不會成為主流。金管局回應指，要求銀行妥善管理涉及的風險，相關風險可能因樓宇買賣的交易形式而有改變。銀行公會則呼籲，客戶申請按揭前先聯絡銀行有關辦理的情況。

財政預算案宣布樓市全面「撤辣」，金管局亦調整自用住宅物業及非住宅物業按揭成數，並暫停物業按揭貸款假設利率上升2厘的壓力測試要求。財政司司長陳茂波表示，暫停壓力測試，是考慮到現時利率已接近最高峰，普遍認為美國聯儲局未來有機會減息，因此相信本港利率未來更有可能下降，而不是上升，暫停壓力測試可以讓希望置業人士可以置業。而被問到交椅洲人工島的推行時間，陳茂波說必須先完成可行性研究及是否需要採取一些緩解措施，目前估計可能會稍為延遲一點，可能會延遲2至3...

...不須再繳交額外印花稅，買家印花稅及新住宅印花稅。財政司司陳茂波指，在當前的經濟及市場情況之下，有關措施已沒有需要。 另外金管局同時暫停上調2厘的壓力測試，以及進一步修訂逆周期監管措施。住宅方面，3000萬元或以下的自住物業按揭成數上調7成，3500萬元或以上的自住物業按揭成數則上調至6成，而非自用物業的按揭成數則由5成升至6成等。金管局總裁余偉文指，即使修訂相關措施，銀行體系仍有充裕的緩衝，可以應對樓價大幅的調整。 事實上部分發展商在預算案公布前...

...有2200至2300獲批來港。如果新計劃維持受歡迎程度與舊計劃接近，又假設當中一半人選擇在港置業，新計劃每年便會為香港中高價住宅市場帶來約1000個租賃、1000個置業的需求。 在按揭方面，港府於2023年7月取消收入非來自香港按揭申請人的按揭成數限制，非本地收入申請按揭時，可申請成數基本上與香港入息相同。在不涉及按揭保險之時，樓價1500萬元或以下自用住宅物業，最高可以申請七成按揭；樓價高於1500萬至3000萬元以下者，最高可申請六成按揭。 同樣，按揭保險計劃亦於去年7...

...參考中原城市領先指數，截至2023年12月中為止，全年樓價反覆再跌4%。 政府不斷配合減辣，今年2月《財政預算案》中，財爺陳茂波率先調整印花稅稅階，首置客購買300萬元以下物業，印花稅調整至100元；其後7月，金管局自2009年來首次放寬住宅按揭成數，1,500萬元以下物業放寬至70%，同時放寬大碼樓的按保成數。 9月再把新按保推展至樓花項目，免卻樓花盤未能借取按保的困境。10月《施政報告》，特首李家超把「額外印花稅」綑綁期縮短至兩年，同時針對境外客及公司客的「買家印花稅...

最近有報道指，部份一手買家持有的物業突然被要求提早還款，否則要支付高達10厘的按息。說穿了，就是因為樓價滑落淪為負資產，財務公司降低風險的做法。這類官方未能統計的「隱形負資產」，昔日發展商透過財務公司高成數按揭催谷銷情，不少買家都曾選用這類計劃，來到轉角市的今天，相關個案會否陸續有來? 繼之前屯門NOVO LAND有call loan事件後，近日市場傳出另外兩宗個案，一宗是屯門滿名山，報道指，該業主幾年前以2,700萬元買入一個四房...

...樓價由升轉跌，整體回落0.6%，來到第三季，樓價跌勢進一步加劇至5%，令年初升幅全面抵銷，目前私樓樓價較歷史高位仍低水17%。 令到大批業主摸頂，缺口是由前任特首林鄭月娥在2019年《施政報告》，宣布放寬按揭保險門檻開始，自此提取高成數按揭的宗數不斷提升，以前最高可借90%的按揭保險，未放寬前僅佔成交量10%以下，但來到2023年的今天，比例已反覆推高至35%。以前100個買家中，只有10個用按保，今日卻有35個。當樓價回落時，也直接對業主產生壓力。 由2020年至今，已提取...

政府在《施政報告》前決定先出招減辣，以前購買600萬元以上的樓花盤，買家不能借取新按保，現在卻放寬至跟現樓看齊。樓價600萬元以上、但3,000萬元以下的樓花，均可在傳統銀行按揭以上，透過按揭保險借取更高按揭成數。減辣後，有業界認為措施有助發展商加快資金回籠，也等於刺激疲弱的市場，甚有托市意味，但實際能否達到如此成效? 以前市場側重一手樓，是因為按揭收得太緊，驅使發展商各出奇謀，推出高成數按揭爭客，但這類被視為「先甜後苦...

將軍澳南今年累計錄得逾400宗租務成交，維持去年同期相若的水平之餘，租金較去年上升百分之5。一如今集參觀的兩個租盤，銀行對單位的估價分別為1254萬及872萬元，借取最高按揭成數，以新造按揭4.125%息率計，假設購入The Parkside的單位，每月供款為49151元，而海翩滙的每月供款則要38987元，至少較租金高出6成。

...萬元或以下的樓花，最高承造9成按揭，1000萬以上至1500萬元的樓花，最高可借8成，貸款上限為900萬元，以較高者為準，至於1500萬元以上至3000萬元的樓花，最高則可借7成，貸款上限為1200萬元，同樣以較高者為準，準則跟現樓看齊，意味高成數按揭，不再局限於建期付款，選用即供也可申請得到，買家可以即時上會，不需承擔樓花期內樓價下跌，而導致估價不足的風險，不過計劃只適用樓花期少於1年的項目，按證公司表示，是次修訂是考慮物業市場的情況，旨在透過按保計劃以協助...

...多萬元，跌幅超過20%。 發展商高於市價推售的結果，就是當時業主高位接火棒。如果估值持續滑落，則會令業主陷入資不抵債的負資產困局，即是業主賣樓時，有可能要抬錢才能夠賣樓。不過今天回看，唯一幸運的地方是2017至2019年間，銀行按揭成數普遍收緊，當時高追樓花的業主普遍支付了較高比例首期，令他們在面對負資產時有較大的抗壓能力。 當時政府仍未放寬按揭保險門檻，600萬元以上的物業只能借取60%按揭，也就是自己需要支付40%首期；而1,000萬元以上物業則只能借取50%按揭...

...峰III」新增額外折扣，選擇「200天成交期」或「建築期付款」的準買家，則可額外獲樓價4.5%的置業優惠，這是過去兩期所沒有提供，但就僅此而已。題外話，如果選用此付款方法，記住要先在樓價扣減此部份置業優惠，之後再計算按揭成數。 沒有大刀闊斧的減價，就算「凱柏峰III」之後怎樣原價加推，最終從入票量及即日銷情反映，樓盤未能延續「親海駅」的旺勢。畢竟「凱柏峰I」及「凱柏峰II」現時分別累售465伙及152伙，佔全盤79%及24%，如果發展商...

上一集，我們曾提到金管局放寬銀行按揭成數後，對刺激樓市作用不太大，但應否完全否定其用處呢? 部份評論認為，雖然措施未能即時在成交上反映，但卻成為部份人的逃生門，特別是早幾年樓市高位時，有買家選擇了發展商高成數按揭，現在開始踏入捱貴息階段，按揭成數的調整，加上放寬按保，故有較大空間轉按至傳統銀行；部份則因按揭成數調整至70%，認為有較大空間「搣甩」按保，但實質操作又是否如此? 我們《胡 ‧ 說樓市》早前收到一名谷友查詢，表示早年...

新盤滯銷、二手難出貨的問題，隨著政府放寬按揭成數近一個月，似乎未有太大改善。雖然準買家可以支付較低首期入市，但同時卻要有較高入息才可獲批貸款。鬆綁政策對刺激樓市作用有限外，市場亦預期未來仍會加息，變相進一步推高貸款的入息需求。第三季樓市開局不似預期，究竟五窮六絕七翻身能否應驗? 觀察宏觀數據，整體樓價自高位回落逾15%後，雖然今年首季稍有反彈，但其後升勢乏力，第二季牛皮格局，而第三季則再度回落。中原城市領先指數反映，樓價指數跌至163.86...

政府早前針對中高價物業放寬按揭成數，今集來到荃灣西參觀兩個1500萬元以下的放盤，分別是海之戀及柏傲灣的3房單位。 海之戀分了兩期發展，參觀放盤在第一期，集中在屋苑較後排位置。放盤在7座中層，實用面積773平方呎，屬於3房1套連儲物室的間隔，業主開價1450萬元，呎價18758元。至於柏傲灣放盤位於2B座低層，實用面積765平方呎，跟海之戀的放盤相比，少了一間儲物室，是3房1套間隔，叫價一樣為1450萬元，呎價18954元。 以目前叫價計，未放寬按揭前，最多只可...

...金鐘廊、及舊灣仔警察已婚宿舍用地來「食糊」，但兩幅用地估值也分別僅193億及18億元，更不用說啟德跑道區商業地。 如此市道、如此氣氛，層層遞進，政府庫房收益不足，亦不會輕易放過會生金蛋的辣稅。不過，金管局於7月上旬公布放寬按揭成數，$1,500萬以下物業，最高可借70%按揭，按保門檻更提升至3,000萬元物業，無疑可進一步釋放大價樓及換樓客的購買力，究竟托市招數能否成功帶動新盤銷情，我們拭目以待。

...高可承造7成按揭，為2009年實施逆周期措施以來，首次放寬針對住宅的措施。 整體一手市場方面，由於未有大型新盤開售，過去周末未有因為新措施出台，而令成交量有所增加。過去星期六、日只錄約16宗成交，按周大跌逾9成，成交主要來自新盤餘貨，其中恒地旗下的啟德HENLEY PARK，沽出7伙已為最多，套現逾5600萬元，全部也是1房戶型，樓價介乎767萬至826萬元。至於二手市場，代理指雖然政府放寬按揭成數，但加息因素仍影響買家入市，二手交投量未見有太大起色。