胡‧說樓市|《施政報告》減辣,能救救負資產嗎?

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特首李家超《施政報告》會否減辣或撤辣,很快便會揭盅,能否起托市作用,還需要時間驗證,但可以肯定一點,樓市負面消息仍是接踵而來。最起碼,今個月金管局會公布第三季負資產宗數,數字有機會隨著第三季樓價下跌半成而再度回升。減辣或撤辣能否緩和負資產問題? 今集想跟大家深入探討。

據金管局數字,雖然私樓負資產宗數在過去兩季持續回落,今年第二季錄得3,341宗,較第一季6,379宗回落48%,跟2022年底錄得的12,164宗相比,等於銳減73%,但這並不代表情況得以改善,因為當2023年本港逐步復常時,私樓樓價走勢卻成反比。

私樓樓價在2023年首季錄得7%升幅,但環球經濟放緩,本港股市大幅波動,又有加息陰霾等夾擊,樓價升勢只屬曇花一現,第二季樓價由升轉跌,整體回落0.6%,來到第三季,樓價跌勢進一步加劇至5%,令年初升幅全面抵銷,目前私樓樓價較歷史高位仍低水17%。

令到大批業主摸頂,缺口是由前任特首林鄭月娥在2019年《施政報告》,宣布放寬按揭保險門檻開始,自此提取高成數按揭的宗數不斷提升,以前最高可借90%的按揭保險,未放寬前僅佔成交量10%以下,但來到2023年的今天,比例已反覆推高至35%。以前100個買家中,只有10個用按保,今日卻有35個。當樓價回落時,也直接對業主產生壓力。

由2020年至今,已提取按揭保險的宗數累計73,394宗,涉及貸款金額407.3億元,以每宗按保個案計算,平均貸款額為555萬元。這批負資產高危,原以為趁年初樓價漸漸喘定時,可以擺脫困局,但隨著第二、三季的樓價升幅全面放緩,物業難逃再貶值命運,如此問題始終揮之不去。

撇除市場購買力萎縮、中產移民賣樓令換樓動力中斷等因素,單計一批坐蟹貨的業主,面對資不抵債前提下,賣樓要貼錢才能成事,即使政府有任何減辣或撤辣的措施,他們也提不起勁換樓,間接令市場失去流動力。

如果特首在《施政報告》中減辣或撤辣,是否對負資產脫困完全沒有幫助? 前提就要視乎減辣、撤辣能否真正吸引買家入市,同時他們入市動力能否把造價推高? 只有當樓價重拾升勢,才能令他們脫離負資產,否則也於是無補。

不過很明顯,市場競爭並不止於二手樓。囤積了過萬伙已獲批預售、但未推出市場的新盤,發展商均蠢蠢欲動在《施政報告》宣讀後推出,顯然就是想借消息散貨。要做到散貨效果、以量換價的低價效應,亦可能對樓價走勢有一定啟示。會刺激樓價進一步回落、還是成功催谷銷情而令樓價止跌回升,這一切仍在觀望之中。