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早前，我們展望2023年下半年的新盤市場，其中最尷尬的地方，是新盤供應有塞車問題，任憑發展商用什麼優惠催谷，若非價格十分相宜，也難吸引準買家的注意。一來加息陰霾影響入市氣氛，二來大家期望的通關效應，似乎也未能完全發揮。當新盤難以去貨，環環緊扣，也直接影響投地氣氛。

以前，發展商常常埋怨政府審批「預售樓花同意書」關卡重重，導致未能適時推盤；但打從2022年開始，售樓關卡卻出於發展商身上。政府如常批出售樓紙，發展商卻偏偏不主動推售，翻查負責審批預售的地政總署，署方過去幾年的審批目標，並沒有因市況而特別調節。

由2021年開始，地政總署預計批出預售的目標，為全年批出14,000個單位，直至2022年，目標上調至19,000個，來到今個財年，目標更升至23,000個。當然實際批出的數目，跟目標會有些少出入，但過去兩個財政年度均超標完成，分別批出14,659個及21,078個。除非未來發展商減慢申請預售，否則未來幾年，新盤供應都會長期處於高水平。

以全港過去五年，平均每年一手吸納量15,975伙計算，當上半年新盤註冊登記錄6,290伙，推算今年下半年的一手註冊登記約為9,685個單位。以現時市場滾存9,611個獲批預售、但未推售的單位，基本上，下半年不用再批出預售，單純消化上述貨源，已能滿足今年的需求。

當新盤難去到貨，發展商怎會有彈藥投地? 甚至乎，發展商只願意以低價投地。最近，政府售出今個財年首幅住宅地：堅尼地城「西寧街與域多利道」地皮，成交金額17.2億元，以可建樓面24.33萬呎計算，相當於每呎地價7,071元，比去年附近西寧街蚊型地的9,500元地價，大幅低出26%，更創出近21年來最低價的港島地。

全年政府預計土地收益有850億元，但首季度僅收到17.2億元，連同私人協約批地及修改地契而獲取的1.12億元，合共18.3億元，只佔全年目標2%。緊接今個季度，政府又只會推出啟德及東涌住宅用地，兩幅地估值分別為59億及13億元，故對庫房幫助不多。過去有大型商業用地支撐土地收益，但就算今年推出金鐘廊、及舊灣仔警察已婚宿舍用地來「食糊」，但兩幅用地估值也分別僅193億及18億元，更不用說啟德跑道區商業地。

如此市道、如此氣氛，層層遞進，政府庫房收益不足，亦不會輕易放過會生金蛋的辣稅。不過，金管局於7月上旬公布放寬按揭成數，$1,500萬以下物業，最高可借70%按揭，按保門檻更提升至3,000萬元物業，無疑可進一步釋放大價樓及換樓客的購買力，究竟托市招數能否成功帶動新盤銷情，我們拭目以待。