胡‧說樓市|樓市成交低迷,下半年政府庫房怎麼辦?

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早前,我們展望2023年下半年的新盤市場,其中最尷尬的地方,是新盤供應有塞車問題,任憑發展商用什麼優惠催谷,若非價格十分相宜,也難吸引準買家的注意。一來加息陰霾影響入市氣氛,二來大家期望的通關效應,似乎也未能完全發揮。當新盤難以去貨,環環緊扣,也直接影響投地氣氛。

以前,發展商常常埋怨政府審批「預售樓花同意書」關卡重重,導致未能適時推盤;但打從2022年開始,售樓關卡卻出於發展商身上。政府如常批出售樓紙,發展商卻偏偏不主動推售,翻查負責審批預售的地政總署,署方過去幾年的審批目標,並沒有因市況而特別調節。

由2021年開始,地政總署預計批出預售的目標,為全年批出14,000個單位,直至2022年,目標上調至19,000個,來到今個財年,目標更升至23,000個。當然實際批出的數目,跟目標會有些少出入,但過去兩個財政年度均超標完成,分別批出14,659個及21,078個。除非未來發展商減慢申請預售,否則未來幾年,新盤供應都會長期處於高水平。

以全港過去五年,平均每年一手吸納量15,975伙計算,當上半年新盤註冊登記錄6,290伙,推算今年下半年的一手註冊登記約為9,685個單位。以現時市場滾存9,611個獲批預售、但未推售的單位,基本上,下半年不用再批出預售,單純消化上述貨源,已能滿足今年的需求。

當新盤難去到貨,發展商怎會有彈藥投地? 甚至乎,發展商只願意以低價投地。最近,政府售出今個財年首幅住宅地:堅尼地城「西寧街與域多利道」地皮,成交金額17.2億元,以可建樓面24.33萬呎計算,相當於每呎地價7,071元,比去年附近西寧街蚊型地的9,500元地價,大幅低出26%,更創出近21年來最低價的港島地。

全年政府預計土地收益有850億元,但首季度僅收到17.2億元,連同私人協約批地及修改地契而獲取的1.12億元,合共18.3億元,只佔全年目標2%。緊接今個季度,政府又只會推出啟德及東涌住宅用地,兩幅地估值分別為59億及13億元,故對庫房幫助不多。過去有大型商業用地支撐土地收益,但就算今年推出金鐘廊、及舊灣仔警察已婚宿舍用地來「食糊」,但兩幅用地估值也分別僅193億及18億元,更不用說啟德跑道區商業地。

如此市道、如此氣氛,層層遞進,政府庫房收益不足,亦不會輕易放過會生金蛋的辣稅。不過,金管局於7月上旬公布放寬按揭成數,$1,500萬以下物業,最高可借70%按揭,按保門檻更提升至3,000萬元物業,無疑可進一步釋放大價樓及換樓客的購買力,究竟托市招數能否成功帶動新盤銷情,我們拭目以待。