胡‧說樓市|貴價貨尾都去到貨!? 盤點三大清貨奇招!

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政府全面撤辣後,樓市展現全新面貌,全新盤低價搶灘成功吸走購買力,但一些曾在轉角市前高價開售的貨尾盤、又或曾開錯貴價的項目,要跟全新盤競爭就要各出奇招,歸納近期貨尾盤的賣樓手法,即使手法是舊酒新瓶,但當中仍有不少伏位,值得大家溫故知新。

其中之一,就是由價單賣樓改為招標出售。由樂風集團發展的旺角Elize Park,共提供52個單位,面積介乎240至440呎,原本在今年一月,就是《財政預算案》宣讀前率先開價,推出首張價單30個單位,但折實的平均呎價卻高達26,688元,較去年何文田區的新盤還要貴約27%,最終銷情捧蛋下,發展商改以招標出售。

招標賣樓,跟價單出售並不相同,是由買家向發展商入標出價,再由發展商審視標書才決定是否接納,但缺點卻是令買賣的透明度大減。由於以前有一段時間,多個發展商也常用招標形式賣樓,頓時成為風氣,促使地產建設商會在2019年發出指引,規定三房以上、實用面積753呎的單位才可招標發售,但這只是指引,而且只會規管地建會會員,對於一些非地建會會員來說,他們有權不跟從。

正因為規管招標賣樓並非法例,只是自願跟從的指引,對準買家來說,如果選擇以招標方式入票買樓,由於在入標過程中,不單要預備好本票及填好「要約表格」,當中標結果出爐,本票就會成為訂金一部份,也意味買家一旦中標就會成為買方,這跟我們平時入票抽新盤是完全不同。

催谷貨尾的第二種手法,就是「先住後付」,尤其一批貴價樓花去到現樓落成時,為了吸引買家,都容許買家先支付少量首期,就可取鎖匙入住,等待一段時間後才繳清尾數。近期在九龍城、由裕泰興發展的「城軒」,提供了720天先住後付計劃,就是容許買家在簽署臨時買賣合約支付半成訂金後,便可申請入住,之後再按時繳付一定比例首期,720天後才繳付樓價餘額。

這類「先住後付」的賣樓手法,對於換樓買家來說,可以有一段換樓的過渡期,爭取時間把舊居出售套現外,亦可以避開同時供兩層樓的財政壓力,但值得留意的是,部份新盤的「先住後付」計劃需要收取「暫住費」,雖然部份發展商容許該筆費用在成交時用來繳清尾數,但無論如何,也要先預繳一筆費用,變相對減輕供樓壓力的幫助不大,而且許可佔用期內,買方仍需要支付管理費、地租、差餉等雜費,這些都不容忽視。

還有一招常見的賣樓手法,就是「回力鏢」,意思就是發展商向代理支付極高佣金,並透過代理回佣給買家,來達至「保面價、實減價」的銷售手法。早前我們曾報道近期較誇張的例子,就是在長沙灣的「睿峰」,回佣的金額可達至樓價30%以上,達到一個極誇張的水平,但對準買家來說,用這種方法入市,由於佣金回贈也需要向銀行申報,以扣減貸款額,若向銀行申報,等於可借貸額將因此減少;若選擇不申報,則等於失實陳述,可能被銀行追收差價或控告。