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經濟復甦不似預期，就連樓市表現也呆呆滯滯。實際上，不少單位的估值跌幅卻相當誇張。特別是早幾年樓市暢旺時，發展商紛紛以超高溢價開售樓花項目，當日接貨的業主也被弄得焦頭爛額，如果他們有套現壓力，則未必能站得住腳，一起來看看實際情況究竟有多嚴重?

我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部抽出幾個在2017至2019年開售的樓盤，包括新地位於屯門的「御半山」、南昌站「匯璽」；恒基在鰂魚涌的「君豪峰」、九建的「63 Pokfulam」，並隨機抽出幾個單位給銀行估價，發現部份估值回落幅度相當驚人。

以南昌站上蓋「匯璽」為例，當年新地在2017年3月，以平均呎價接近19,000元發售首批單位，其後在2017年12月推售第二期時，平均呎價已上調至21,000元，及後在2019年推售第三期，均價進一步上調至21,722元。售價逐級而上，愈後期的買家，處境愈是尷尬。

好像這個位於3期3A座高層C室，實用面積534呎的單位，當日以1,980萬元售出，但翻查今日銀行估值卻跌至1,398萬元，相當於大幅貶值582萬元，跌幅29%。同一屋苑的其他單位，跌幅也誇張，其中一個面積1,367呎，位於1A座高層B室的單位，當日以4,014.38萬元售出，但現在銀行估值只有3,056萬元，跌幅24%；3A座高層A室，一個實用面積1,358呎的單位，2018年以4,781.28萬元售出，但今日估值也跌至4,060萬元，回落幅度15%。

銀行估值直線下滑，並跌穿一手價的例子，並不止於匯璽，在2017年10月推售的鰂魚涌君豪峰亦面對同一處境，當時恒基以18個月樓花期推售物業，首批93個單位，平均呎價24,128元，當時來說屬於高市價水平，市場以「600多萬元能買一房」作為賣點，而首張價單又只有三個單位低於700萬元水平。

今日回看，如此樓價當然匪夷所思，因為抽出其中一個樓層給銀行估價，發現沒有一個單位估得足當日的買入價，平均跌幅介乎12%至22%。最誇張是這個P室、實用面積384呎的兩房單位，當時買家以1,040.83萬元買入，但今日銀行估值已回落至810萬元，相當於跌價230萬元之多，貶值22%。其餘同層的B室及C室，分別290呎及293呎的單位，當時分別以800多萬元成交，但現在銀行最多只估到600多萬元，跌幅超過20%。

發展商高於市價推售的結果，就是當時業主高位接火棒。如果估值持續滑落，則會令業主陷入資不抵債的負資產困局，即是業主賣樓時，有可能要抬錢才能夠賣樓。不過今天回看，唯一幸運的地方是2017至2019年間，銀行按揭成數普遍收緊，當時高追樓花的業主普遍支付了較高比例首期，令他們在面對負資產時有較大的抗壓能力。

當時政府仍未放寬按揭保險門檻，600萬元以上的物業只能借取60%按揭，也就是自己需要支付40%首期；而1,000萬元以上物業則只能借取50%按揭，自己需要支付一半樓價，即使他們接收貴價貨，但因買家需要支付較高比例的首期，就算出現今日最誇張的30%估值跌幅，他們仍未淪為負資產。