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長實油塘「親海駅II」開售時萬人空巷，低價促銷成功誘發市場購買力，一日內把全盤600多伙分層單位沽清，其動員力量之大，無論是準買家或代理，都轉投該項目，直接把周邊市場冰封。隨著「親海駅」銷情來到尾聲，周邊市場能否復活? 背後要視乎發展商會否面對現實，信和、嘉華、招商局及港鐵在康城站上蓋的新盤「凱柏峰III」，緊接「親海駅」登場，其銷情對大市都有一定啟示。

縱然長實油塘「親海駅」環境未如理想，但最終也收到超過38,000個認購登記，創出本港新盤收票新高，背後跟發展商提供呼吸plan搶焦點、大玩發水票催谷入市氣氛、以至銷售安排上，刻意要求買家在開售當日報到後才抽籤，藉以營造氣氛熾熱效果，但說到底，若非開價上配合，就算有上述手法也於事無補。「親海駅」當日以平均呎價14,000多元、相當於時光倒流七年前的市區價位，而且不足300萬元就能購買開放式單位，用家成功衝破心理關口，投資者認為有利可圖，故淡市下能突圍。

要複製「親海駅」銷情，新盤離不開要從售價著手。問題是，新盤是否有條件跟減? 緊接「親海駅」登場的「凱柏峰III」，共提供644個單位，面積介乎283呎至978呎，提供開放式單位至三房一套連儲物室。「凱柏峰」一共分三期發展，其銷售期橫跨整個轉角市，跌市前開售「凱柏峰I」及「凱柏峰II」，當時分別開出平均呎價17,888元及18,378元；來到今天「凱柏峰III」開出首批130個單位，即供平均呎價16,938元。這口價雖比一、二期低，但下調幅度僅約5%及8%，減幅未算顯著。

仔細一點看，500萬元樓下可進駐康城站鐵路上蓋，看似是「凱柏峰III」的唯一賣點，因為比起「凱柏峰I」及「凱柏峰II」，當時入場價619萬及637萬元，今次好像低了一大截，但實情只是今次「凱柏峰III」首度提供開放式單位，如果直接拿類近單位比較，抽出一房單位來看，「凱柏峰III」僅便宜20至40多萬元。

相比「凱柏峰I」及「凱柏峰II」，今期「凱柏峰III」新增額外折扣，選擇「200天成交期」或「建築期付款」的準買家，則可額外獲樓價4.5%的置業優惠，這是過去兩期所沒有提供，但就僅此而已。題外話，如果選用此付款方法，記住要先在樓價扣減此部份置業優惠，之後再計算按揭成數。

沒有大刀闊斧的減價，就算「凱柏峰III」之後怎樣原價加推，最終從入票量及即日銷情反映，樓盤未能延續「親海駅」的旺勢。畢竟「凱柏峰I」及「凱柏峰II」現時分別累售465伙及152伙，佔全盤79%及24%，如果發展商大減價推售「凱柏峰III」，不單影響一、二期買家上會氣氛，亦無人夠膽買一、二期貨尾；若按現時小恩小惠的減幅，又未能令樓盤走出滯銷的困局。

2023年一手市場正是如此處境。除了新盤供應澎湃、啟德跑道重貨區有大量摸頂貨無承接外，另一個重要問題就是，橫跨轉角市推售的樓盤，究竟如何推售? 例如，信和牽頭發展的錦上路站「珀瓏」、新地發展的「The YOHO Hub」，其處境並非如「親海駅」明刀明槍劈價散貨般簡單。即使「親海駅」能夠賣個滿堂紅，我們也暫未能確定樓市已走出谷底。