胡‧說樓市|新盤減價前哨戰 – 能否複製「親海駅」效應?

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長實油塘「親海駅II」開售時萬人空巷,低價促銷成功誘發市場購買力,一日內把全盤600多伙分層單位沽清,其動員力量之大,無論是準買家或代理,都轉投該項目,直接把周邊市場冰封。隨著「親海駅」銷情來到尾聲,周邊市場能否復活? 背後要視乎發展商會否面對現實,信和、嘉華、招商局及港鐵在康城站上蓋的新盤「凱柏峰III」,緊接「親海駅」登場,其銷情對大市都有一定啟示。

縱然長實油塘「親海駅」環境未如理想,但最終也收到超過38,000個認購登記,創出本港新盤收票新高,背後跟發展商提供呼吸plan搶焦點、大玩發水票催谷入市氣氛、以至銷售安排上,刻意要求買家在開售當日報到後才抽籤,藉以營造氣氛熾熱效果,但說到底,若非開價上配合,就算有上述手法也於事無補。「親海駅」當日以平均呎價14,000多元、相當於時光倒流七年前的市區價位,而且不足300萬元就能購買開放式單位,用家成功衝破心理關口,投資者認為有利可圖,故淡市下能突圍。

要複製「親海駅」銷情,新盤離不開要從售價著手。問題是,新盤是否有條件跟減? 緊接「親海駅」登場的「凱柏峰III」,共提供644個單位,面積介乎283呎至978呎,提供開放式單位至三房一套連儲物室。「凱柏峰」一共分三期發展,其銷售期橫跨整個轉角市,跌市前開售「凱柏峰I」及「凱柏峰II」,當時分別開出平均呎價17,888元及18,378元;來到今天「凱柏峰III」開出首批130個單位,即供平均呎價16,938元。這口價雖比一、二期低,但下調幅度僅約5%及8%,減幅未算顯著。

仔細一點看,500萬元樓下可進駐康城站鐵路上蓋,看似是「凱柏峰III」的唯一賣點,因為比起「凱柏峰I」及「凱柏峰II」,當時入場價619萬及637萬元,今次好像低了一大截,但實情只是今次「凱柏峰III」首度提供開放式單位,如果直接拿類近單位比較,抽出一房單位來看,「凱柏峰III」僅便宜20至40多萬元。

相比「凱柏峰I」及「凱柏峰II」,今期「凱柏峰III」新增額外折扣,選擇「200天成交期」或「建築期付款」的準買家,則可額外獲樓價4.5%的置業優惠,這是過去兩期所沒有提供,但就僅此而已。題外話,如果選用此付款方法,記住要先在樓價扣減此部份置業優惠,之後再計算按揭成數。

沒有大刀闊斧的減價,就算「凱柏峰III」之後怎樣原價加推,最終從入票量及即日銷情反映,樓盤未能延續「親海駅」的旺勢。畢竟「凱柏峰I」及「凱柏峰II」現時分別累售465伙及152伙,佔全盤79%及24%,如果發展商大減價推售「凱柏峰III」,不單影響一、二期買家上會氣氛,亦無人夠膽買一、二期貨尾;若按現時小恩小惠的減幅,又未能令樓盤走出滯銷的困局。

2023年一手市場正是如此處境。除了新盤供應澎湃、啟德跑道重貨區有大量摸頂貨無承接外,另一個重要問題就是,橫跨轉角市推售的樓盤,究竟如何推售? 例如,信和牽頭發展的錦上路站「珀瓏」、新地發展的「The YOHO Hub」,其處境並非如「親海駅」明刀明槍劈價散貨般簡單。即使「親海駅」能夠賣個滿堂紅,我們也暫未能確定樓市已走出谷底。