胡‧說樓市|新盤劈價累二手遭殃,屯門5球半新盤兩年蝕$116萬!

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以為樓市已擺脫困境走出谷底,但最新樓價指數顯示,全面撤辣所帶來的正面影響已完全消失,因為二手業主被迫降價出售,直接拖累樓價持續下滑。即使早前一手樓盤成功售出,這僅僅是便捷了發展商,成為大財團的逃生門,對樓市的長遠發展並未有太大助益。

面撤辣後的樓市,發展商銷售情況豐收,單計上半年,全港累計錄得逾8,800宗一手成交,按年上升40%,但在這風光背後,由於一手樓持續降價開售,導致二手業主被迫降價出售。據代理行數字,截至今年首五個月,在已知買入價的成交記錄中,共有3,277宗成交是虧損出售,佔比高達32%,為2009年金融海嘯以來的新高,打破了過去「逢樓必賺」的神話。

無論是誤信市場說法:首批一定預留水位,最終以高溢價接貨的半新盤業主,還是因為業主強硬,經過長期議價被迫高價入市的二手買家,今天轉售時受市場氣氛影響而不得不降價出售。對於未入市的準買家來說,信心自然受到影響,因為看到一賣樓就虧損,難免擔心現時是否適合出手,會憂慮樓價是否越跌越多,因此寧願擱置入市,但其實二手虧損的影響並不僅限於此。

我們《胡‧說樓市》編輯部抽查了幾個早前開售的樓盤,普遍發現存在估值下滑的問題。例如,由莊士中國發展的屯門「弦海」,在2018年10月開售,當時以300萬元以下購買精品單位為賣點,推出了全場最低價,實用面積161平方呎的6樓D室,折實樓價為288.88萬元,呎價17,943元。

查閱資料,業主在2018年購入至今並未轉手,但從銀行估價顯示,該單位價値已跌至204萬元,跌幅達85萬元,帳面貶值幅度為29%。換句話說,即使當時業主成功搶購最便宜的單位,但今天一樣成為「大輸家」。如果當日他借取90%按揭,以當時2.5厘按息、30年供款年期來推算,至今業主供樓5年半,仍欠銀行約230萬元貸款。若陷入負資產,即使銀行未必追差價,但肯定的是,如果現在選擇賣樓,則需倒貼才行。

類似的例子比比皆是。除了弦海外,同樣位於屯門區的「御半山」在2018年以區內呎價新高開售,當時新地形容這是「萬眾期待的開心價」,首張價單只有3個單位低於500萬元。當時的一個入場單位1A座1樓B室,實用面積305平方呎,折實樓價為498.75萬元,看似很有吸引力。然而今日的估值已經下跌至357萬元,樓價由400多萬跌至300多萬元,跌幅達28%,銀碼計算等於蒸發了141.75萬元。以一層中小型住宅來說,跌幅相當誇張。

根據土地註冊處資料顯示,購入該單位的買家在2022年7月已經轉售,當時成功以528萬元售出,但這也反映出下手的業主情況更為慘烈。因為以今日估價來說,樓價已從500多萬跌至300多萬元,不知不覺間跌價171萬元,跌幅擴大至32%。

假設這個買家仍能鎖定低息且未作任何轉按,並以90%按揭上會,至今供樓剛好兩年。即使全面撤辣後,可不受約束地隨時賣樓,業主也不會選擇轉售,因為他仍欠銀行473萬元,而選擇出售的話不僅一分錢也拿不回,還要倒貼116萬元,最終只好選擇繼續持有。