胡‧說樓市|谷友轉按抉擇–加息 VS 甩保及回贈!

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上一集,我們曾提到金管局放寬銀行按揭成數後,對刺激樓市作用不太大,但應否完全否定其用處呢? 部份評論認為,雖然措施未能即時在成交上反映,但卻成為部份人的逃生門,特別是早幾年樓市高位時,有買家選擇了發展商高成數按揭,現在開始踏入捱貴息階段,按揭成數的調整,加上放寬按保,故有較大空間轉按至傳統銀行;部份則因按揭成數調整至70%,認為有較大空間「搣甩」按保,但實質操作又是否如此?

我們《胡 ‧ 說樓市》早前收到一名谷友查詢,表示早年曾以470萬元買入屯門一個新盤,當年透過按揭保險上會,貸款金額409萬元,相當於樓價87%,而銀行批出息率3.25厘,攤分30年還款期計算,每月還款額約17,680元。這名谷友覺得,雖則供款屬於可負擔水平,但仍有感供款額頗高,總希望可減輕負擔。

金管局放寬銀行按揭成數,由原先1,000萬元以下物業最高借60%,現在放寬至1,500萬元以下物業最高借70%後,他立刻考慮透過轉按減輕供樓負擔。一來,他希望可掌握退保期內「搣甩」按保,來獲取保費回贈。因為首兩至三年內「搣甩」按保的買家,香港按揭證券公司會退回一定比例的保費,分別為第二年可退還原保費的25%,而第三年可退還原保費的15%。

二來,現時銀行提供的現金回贈也高達2.8%,即使扣除律師費外,還有一筆可觀的資金。表面上看似吸引,但實際上,現時正處於加息周期,即使放寬按揭成數方便轉按,但息率卻不及以往吸引,以前獲批的3.25厘息率,現在卻增加至3.5厘。究竟他應否轉按呢?

要回答這個問題,首先要再問自己三個問題。第一,現時物業估值多少? 貸款本金尚餘多少? 因為計算轉按時,銀行會以當刻物業估值,評估按揭成數後,計算最高借款金額。如果借款金額高於剩餘貸款金額,則買家可能要補差價才能轉按。

特別是一些選擇了「供息不供本」的買家,因期內一直只供利息,卻從來未曾償還貸款本金,他們轉按所需的樓價升幅就更加大。如果真的選擇補差價轉按,也要考慮資金流動的問題。辛辛苦苦儲了一筆流動資金,究竟把這筆資金投放在物業較吸引,還是作其他用途,甚或投放在其他投資工具上更吸引呢? 又或者在不轉按的前提下,把相關資金存放在「按揭貸款利息掛鈎」(Mortgage Link)戶口,都可獲取3.25厘的利息。

即使物業有足夠升值空間,毋須捧差價轉按,但有沒有誘因在高息期下轉按呢? 第三個問題要考慮的,就是保費及現金回贈的收入,是否能抵銷息口上升的壓力。以谷友例子為例,以三年內退保的保費計算,他理應可獲退還26,600多元保費。至於現金回贈方面,現時銀行可提供最高2.8%回贈,相當於99,960元,前後理應有逾12.6萬元的額外資金。

但實際上,12.6萬元的現金回贈並不是「現兜兜」存入你的戶口中。因為由銀行提供的現金回贈,如果超出貸款額1%,需要把全筆回贈在貸款額上扣減,故來自銀行的99,960元現金回贈不會存入戶口,而只是在貸款額上扣減,故谷友在轉按後,月供大約15,582元,較轉按前17,680元為少,但當中供利息的比例,卻隨加息而較轉按前增加。