胡‧說樓市|2023年四大代理齊齊估錯市,究竟差幾遠?

279,585 次觀看・4 個月前

2023年又到尾聲,跟往年一樣,大家再次錯判形勢。以為通關後經濟逐漸復甦,但實情反彈力度僅曇花一現;踏入第二季,已慢慢打回原形。就算政府不斷配合減辣,但成交價及成交量均不似預期。發展商扭盡六壬出貨卻未有顯著成果,投地步伐放慢,政府用地流標已屬等閒事,但連一份標書也收不到的情況,卻是相當罕見。環環緊扣的影響,引申到大家對政府庫房的憂慮。展望2024年,究竟會繼續沉底、還是止跌回穩? 值得我們先回顧一下,究竟2023年發生了什麼事?

2021年尾,四大代理清一色錯估2022年樓市走勢。以為到2022年尾,估算2023年時會精準一點,豈料預測繼續落空。當中對樓價估算最進取的中原地產,認為「最壞時間已過去」,所以年初預計2023年樓價會谷底反彈15%。緊隨其後,另一龍頭大行美聯,也錯估2023年樓價會升10%,而利嘉閣及香港置業則分別看升5%至8%、以及5%,但結果全數估錯。

因為通關後的經濟復甦不似預期,僅在第一季稍見起色。自第二季起,樓價已經繼續滑落,不單把第一季升幅全面抵銷,如果我們參考中原城市領先指數,截至2023年12月中為止,全年樓價反覆再跌4%。

政府不斷配合減辣,今年2月《財政預算案》中,財爺陳茂波率先調整印花稅稅階,首置客購買300萬元以下物業,印花稅調整至100元;其後7月,金管局自2009年來首次放寬住宅按揭成數,1,500萬元以下物業放寬至70%,同時放寬大碼樓的按保成數。

9月再把新按保推展至樓花項目,免卻樓花盤未能借取按保的困境。10月《施政報告》,特首李家超把「額外印花稅」綑綁期縮短至兩年,同時針對境外客及公司客的「買家印花稅」及長線收租客的「新住宅印花稅」稅階同時下調至7.5%,而高才通更加可以「先免後徵」。

但任憑政策上如何配合,成交量卻未能跟上。年初由長實率先劈價15%,盡推掃管笏「飛揚二期」400個單位;年中再以市區七年新低價,並配合呼吸PLAN推出油塘「親海駅」,入場單位290萬元,大玩發水票下創出累收38,000票的記錄新高。新地推售屯門「NOVOLAND 2A期」就大玩樓價墊底,如果樓價跌10%,就由發展商包底;年底還以六年來全港首批最平均價,以每呎10,888元推售天水圍天榮站「YOHO WEST」。

除了個別發展商維持高價滯銷外,大發展商已改行「求量」,但實際上也未能達標。原本市場預計,2023年一手成交量可達13,000至16,000個單位,但截至2023年12月15日,全年僅錄9,940宗一手登記,比預計少了24%至38%,而整體一手註冊金額則為1,205.3億元。這證明發展商仍未能測試市場底線,否則整體一手成交並不止於此。

二手市場更不用多談,薄弱的氣氛迫使業主擴闊議價空間,但準買家也因息口及經濟前景憂慮的前提下,未敢輕言入市。截至2023年12月15日止,全年二手市場僅錄得35,143宗登記,亦較市場估算的40,000至50,000宗,低了12%至30%。而整體二手註冊金額2,616.7億元,相當於每宗成交745萬元。

層層推進的效應,發展商成手貨無人接,批出預售但待售的樓花高達15,000個單位,而一手新供應高達100,000個單位下,自然沒有人願意入標投地。荃灣油柑頭地流標,政府邀請房協興建首置樓;東涌新發展區,小蠔灣車廠用地又流標,之後港鐵東涌東站更是一份標書也收不到。就算有人投的地皮,好像宋皇臺站旁的住宅地,中標價也低至53.5億元,平均每呎地價5,392元,重返啟德區九年前水平。政府賣地收入連其他補地價收入,暫時錄得約264億元,僅佔全年度的850億賣地收入目標31%。

值得留意,今個財年的估算是入不敷支,估計赤字為542億元,財政儲備預計會跌至7,800億左右,但財年過了七個月,不單賣地收入少於預期,暫時赤字也進一步惡化至1,729億元,財政儲備已跌穿7,000億元,至只有6,619億元。總括來說,2023年房地產市場的表現,對公共財政的影響若隱若現。2024年又何去何從?