胡‧說樓市|2024年樓市,是喜? 是悲?
2024年接近尾聲,回顧今年樓市表現,不僅小市民,就連政府、發展商及地產代理都錯判了形勢。即使表面上,成交價量較往年有所回升,但實際上各方面數據顯示,今年樓市難言已走出谷底。
憧憬全面通關的效應落空、輕度減辣不足以激起樓市,連跌兩年的樓市,令市場自去年底開始,不斷有聲音要求政府全面撤辣。呼聲高漲,使得當時本港四大代理行在預測2024年樓市前景時,均持樂觀態度,最保守的美聯估計2024年全年樓價將上升半成;最進取的利嘉閣甚至預測樓價在2024年初將反彈,全年可攀升8%,但結果當然事與願違。
全年結算,樓價不升反跌,累計回落6%。幾間代理行全部錯判,本港樓價已連跌三年,回到2016年9月的水平。究竟這一年發生了什麼事?
2024年2月28日,財政司司長陳茂波公布《財政預算案》,一如市場預期,落實全面撤辣,結束實施多年的額外印花稅、買家印花稅及劃一15%從價印花稅。政府還暫緩了加息兩厘的壓力測試,以減輕首期壓力,並將3,000萬元以下物業的按揭成數提升至70%,希望拆牆鬆綁刺激買賣交投,讓樓價止跌回升。
隨後樓市迎來一場小陽春。多個新盤,包括全面撤辣後首個開售的恒基石硤尾「Belgravia Place」及老牌廠家王新興集團的九龍灣「泰峯」均開售,雙雙以同區七年新低價開盤,售樓處人山人海,久違的賣樓氣氛再現。
2024年3至5月,每月市場均錄得逾千宗一手成交,4月份更達3,618宗登記,創下自2006年9月以來單月新高,風頭一時無兩,但風光背後卻有隱憂,新盤之所以有承接,主要由於發展商願意低價開售。然而,不少分期推售的新盤在高溢價推售第一期後,面對推售二期時卻陷入劈價求量或原價推售令銷情呆滯的兩難困境。
面對逾十萬伙庫存,約等於七年新盤吸納量,全面撤辣反成發展商出貨、達至資金回籠的逃生門。從初期貼市價賣樓,到長實推出「Blue Coast」時開出低價,首批均價21,968元,較鄰近的「海盈山」減價20%;會德豐在康城站的「Seasons Place」首批均價14,188元,相比鄰近「凱柏峰」減價21%。新地則推「The YOHO Hub II」,較三年前第一期低28%,隨後貨尾盤「上嵐」大減45%清貨,新盤價格降幅趨大。
割喉式劈價出貨,不僅使市場覺得樓價愈跌愈有,以至於買樓計劃被擱置,也使部分未完成交易的一期業主因估價不足而面臨按揭難題,結果未能上會的業主被發展商追收重售後差價,而選擇上會的業主則面對資產貶值問題,難以透過資產升值換樓。
同時,一手樓在全面撤辣後的跌價影響到二手市場,業主紛紛減價、蝕讓沽貨,也影響銀行的放貸政策。始終政府放寬按揭成數,把按揭風險轉嫁給銀行,但自2024年第二季起,銀行透過緊縮估值、取消回贈、篩選客源等手段減少借貸以保留實力。
即使其後金管局與銀行商討,至第三季,美國開始減息,本港銀行也跟隨,中央推出經濟振興措施,似乎有轉機,銀行貸款取態回暖,但新盤如新地的「天璽·天」、新世界的「柏蔚森」等啟德項目,仍難逃低市價或蝕讓價推售的命運。
其後政府繼續出招救市,包括放寬按揭保險至樓花業主、容許買樓收租人士用較寬鬆的方式計算入息,近期還推出一次性按揭鬆綁安排,容許坐艇樓花業主在傳統銀行獲得較高按揭成數。2024年10月,特首李家超在《施政報告》中進一步放寬所有物業按揭成數至70%,並調整投資移民的物業購買門檻以刺激投資者和境外買家,但效果仍有限。
總結全年,一、二手市場分別錄得16,305宗及38,491宗交易,總成交金額1,970.7億元及2,493億元。雖然成交量和金額都比2023及2022年高,但實際上2022及2023年的成績皆不理想,相比2021年,在沒有任何全面撤辣政策刺激下的市場表現還要差。
展望2025年,新盤去庫存依然是大市主題,而新盤定價將直接影響市場走向。另一個因素看香港息口是否持續降低,因這會影響投資者是否轉投不動產,但此亦取決於美國息口走勢。美國候任總統特朗普重返白宮後的經濟、貿易及勞動市場政策,對美息有直接影響,這些都是我們需要關注的焦點。
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