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房屋局公布最新《長遠房屋策略》周年報告，為樓市前景提供了關鍵啟示。報告推算，香港未來十年總房屋需求為420,000個，數字創下自2013年政府重新評估以來的新低 。

表面上需求數字變化不大，但細閱報告，你會發現香港樓市正出現結構性的巨大轉變。我們歸納出報告暗藏的四大趨勢：

1. 本地核心需求動力大幅萎縮 報告顯示，構成需求主力的「住戶數目淨增長」預算，已由高峰期的294,000個，大幅回落至194,000個，跌幅高達34% 。同時，受私人重建步伐減慢影響，「重建戶」需求亦創下2015年以來的新低 。這反映由本地市民所衍生的核心住屋需求，正在顯著放緩。

2. 境外學生需求成市場關鍵支撐 既然本地需求大跌，為何總需求未有暴跌？關鍵在於來港讀書的境外學生。報告估計，未來十年相關的學生住宿需求將激增至15,900個，與2013年的低位相比，增幅超過兩倍 。這股強勁的非本地需求，有效抵銷了本地需求的跌幅，成為支撐市場的重要力量，也解釋了為何大學城區物業及學生宿舍有價有市。

3. 私樓供應目標創紀錄新低 在最新的需求預算及公私營房屋「七三比」框架下，未來私樓供應目標將相應下調至每年僅12,600個，較高峰期每年推19,000個私樓土地的目標，同樣大減34%，創出紀錄新低 。

4. 未來私樓供應或現「斷層」危機 問題是，過去五年一手市場的年均吸納量為14,959個 ，證明市場實際需求高於新的供應目標。在目前一手庫存高達十萬個、發展商積極減價去貨之際，政府順勢減少推地，短期內看似影響不大，甚至有托市之效 。但長遠來看，隨著私人市場重建動力減弱，政府若不積極推地，數年後私樓供應鏈或會出現「斷層」的危機。