Name: 【MoneyTalk直播】港股曾瀉逾200點 生科股逆市炒高
Uploaded: 2025-06-12T02:55:05Z
Duration: P0S
Description: Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

Yahoo TV財經直播節目 《Money Talk》，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，節目設有聊天室與用戶即時溝通，30分鐘互動足夠教你理財創富。

【財經直播】Yahoo Money Talk

Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

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Yahoo自家製

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Mr. Steak a la minute Buffet
地址：銅鑼灣告士打道280號世貿中心6樓（地圖<a data-i13n="cpos:5;pos:1" href="https://www.google.com.hk/maps/place/%E7%81%A3%E4%BB%94%E8%AC%9D%E6%96%90%E9%81%93Pepino%E6%84%8F%E5%A4%A7%E5%88%A9%E9%A4%90%E5%BB%B3/@22.3333745,114.2184067,15z/data=!4m5!3m4!1s0x3404005bcba8832b:0xb6227ffe62a685a9!8m2!3d22.2788311!4d114.1764472?hl=zh-TW&authuser=0&entry=ttu&g_ep=EgoyMDI1MDUyMS4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D">按此</a>）
電話：2881 5757
營業時間：12:00nn-10:00pm
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自助餐優惠｜實試銅鑼灣Mr.Steak Buffet 任食焗龍蝦/多款和牛料理/香脆鴨肝（有片）

近期新盤銷情理想，並開始有投資者以低價買入單位，更出現短線轉手獲利的個案。樓市回暖的勢頭，令大家都對樓市是否已經見底的說法議論紛紛。隨著銀行同業拆息回落，對投資者而言，要吸引他們提取定期存款資金去購買資產，還需要視乎該資產是否足夠吸引。然而，近日有代理行統計了全港143個大型屋苑，發現不少屋苑都出現「供平過租」的情況，究竟這股動力又能否吸引到投資者呢？
隨著本港樓價累計回落近30%，同時租金卻因「高才通」等計劃帶來的效應而攀升至歷史高位，本港多個屋苑的租金回報都有不俗的表現。有代理行最近統計了全港143個大型住宅屋苑，發現當中87%都出現「供平過租」的情況，其中有25個屋苑的回報率均高於4厘。
其中位於紅磡的「黃埔新邨」，其平均回報更高達5.34厘，成為全港回報最高的大型屋苑。這個回報率遠遠拋離第二位的荃灣「荃威花園」、青衣「美景花園」及「青怡花園」的4.8厘；以及第五位堅尼地城的「嘉輝花園」的4.7厘。
我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部按照土地註冊處的成交紀錄，抽出了「黃埔新邨」近三個成交價最低的單位，以計算其回報的吸引力。這個位於「黃埔新邨Y座低層3室」、實用面積323平方呎的單位，有買家以285萬元購入，平均呎價低見8,826元。同一面積的單位，現時月租大約13,800元。這意味著若買家將單位放租，其表面回報率可達5.8厘，甚至比起屋苑的整體回報更高。
這個看似吸引的回報，實情亦有幾點需要留意。
首先，這只是表面回報，有多項隱藏支出並未計算在內。即使不將買樓時的一次性開支，如律師費、經紀佣金及100元釐印費計算在內，投資者每月仍需要繳交管理費、每季要繳交差餉地租、每年要申報及繳交物業稅。按這個單位來推算，每月平均需要額外攤分約3,500元的成本。
其次，能夠做到高回報的屋苑，大多屬於樓齡較高的大型屋苑。例如「黃埔新邨」的樓齡已經達到47年；排行第二位的「荃威花園」也有43年樓齡；青衣的「美景花園」及「青怡花園」則分別有40年及38年樓齡。這些樓齡較高的物業，背後可能涉及大型維修等潛在支出，以及物業在租值以外的升值空間，這些因素都值得投資者衡量是否值得投資。
能否做到「供平過租」，很大程度上亦視乎息口走勢，特別對於有按揭需求的投資者而言，之所以能夠做到較高的回報，只是因為近日的銀行同業拆息按揭息率低於鎖息上限的水平，跌至只有1.96厘，才成功將每月供款額壓低。若日後息口攀升，則可能會蠶食了相關的「供平過租」效應。拆息的升跌，正如我們之前所說，受制於資金流向、港元需求、套息活動等多種因素影響。即使今天拆息下跌，明天亦有可能回升，這些都是投資者需要留意的地方。

近期新盤銷情理想，並開始有投資者以低價買入單位，更出現短線轉手獲利的個案。樓市回暖的勢頭，令大家都對樓市是否已經見底的說法議論紛紛。隨著銀行同業拆息回落，對投資者而言，要吸引他們提取定期存款資金去購買資產，還需要視乎該資產是否足夠吸引。然而，近日有代理行統計了全港143個大型屋苑，發現不少屋苑都出現「供平過租」的情況，究竟這股動力又能否吸引到投資者呢？ 隨著本港樓價累計回落近30%，同時租金卻因「高才通」等計劃帶來的效應而攀升至歷史高位，本港多個屋苑的租金回報都有不俗的表現。有代理行最近統計了全港143個大型住宅屋苑，發現當中87%都出現「供平過租」的情況，其中有25個屋苑的回報率均高於4厘。 其中位於紅磡的「黃埔新邨」，其平均回報更高達5.34厘，成為全港回報最高的大型屋苑。這個回報率遠遠拋離第二位的荃灣「荃威花園」、青衣「美景花園」及「青怡花園」的4.8厘；以及第五位堅尼地城的「嘉輝花園」的4.7厘。 我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部按照土地註冊處的成交紀錄，抽出了「黃埔新邨」近三個成交價最低的單位，以計算其回報的吸引力。這個位於「黃埔新邨Y座低層3室」、實用面積323平方呎的單位，有買家以285萬元購入，平均呎價低見8,826元。同一面積的單位，現時月租大約13,800元。這意味著若買家將單位放租，其表面回報率可達5.8厘，甚至比起屋苑的整體回報更高。 這個看似吸引的回報，實情亦有幾點需要留意。 首先，這只是表面回報，有多項隱藏支出並未計算在內。即使不將買樓時的一次性開支，如律師費、經紀佣金及100元釐印費計算在內，投資者每月仍需要繳交管理費、每季要繳交差餉地租、每年要申報及繳交物業稅。按這個單位來推算，每月平均需要額外攤分約3,500元的成本。 其次，能夠做到高回報的屋苑，大多屬於樓齡較高的大型屋苑。例如「黃埔新邨」的樓齡已經達到47年；排行第二位的「荃威花園」也有43年樓齡；青衣的「美景花園」及「青怡花園」則分別有40年及38年樓齡。這些樓齡較高的物業，背後可能涉及大型維修等潛在支出，以及物業在租值以外的升值空間，這些因素都值得投資者衡量是否值得投資。 能否做到「供平過租」，很大程度上亦視乎息口走勢，特別對於有按揭需求的投資者而言，之所以能夠做到較高的回報，只是因為近日的銀行同業拆息按揭息率低於鎖息上限的水平，跌至只有1.96厘，才成功將每月供款額壓低。若日後息口攀升，則可能會蠶食了相關的「供平過租」效應。拆息的升跌，正如我們之前所說，受制於資金流向、港元需求、套息活動等多種因素影響。即使今天拆息下跌，明天亦有可能回升，這些都是投資者需要留意的地方。

胡‧說樓市｜拆息持續回落，係時候買樓收租?

伍富橋（Alvin）出身自TVB，現時是獨立歌手，但近幾年最多人關注的卻是他跟太太梁兆楹（<a data-i13n="cpos:1;pos:1" href="https://hk.news.yahoo.com/tag/Shirley">Shirley</a>）的關係，更為他加上一個「億萬駙馬」的稱呼。Alvin：「我（球隊波衫）印自己叫伍富馬！我可以自嘲，證明已經消化了，不介意。」Shirley：「由一開始覺得被他拉落水，到結了婚，覺得兩個人應該一條心。畢竟睡在旁邊的是他，不是他們（網民）， 都怨過、介意過。」結婚短短3年，從曾經介意變成不再介懷，在這伍富橋與太太首度接受的獨家專訪中，印證著二人如何走過種種批評，更將之化成深化夫婦關係的動力。

即睇專訪內容：<a data-i13n="cpos:2;pos:1" href="https://bit.ly/3Z850Hi">https://bit.ly/3Z850Hi</a>

伍富橋（Alvin）出身自TVB，現時是獨立歌手，但近幾年最多人關注的卻是他跟太太梁兆楹（Shirley）的關係，更為他加上一個「億萬駙馬」的稱呼。Alvin：「我（球隊波衫）印自己叫伍富馬！我可以自嘲，證明已經消化了，不介意。」Shirley：「由一開始覺得被他拉落水，到結了婚，覺得兩個人應該一條心。畢竟睡在旁邊的是他，不是他們（網民）， 都怨過、介意過。」結婚短短3年，從曾經介意變成不再介懷，在這伍富橋與太太首度接受的獨家專訪中，印證著二人如何走過種種批評，更將之化成深化夫婦關係的動力。  即睇專訪內容：https://bit.ly/3Z850Hi

Yahoo獨家專訪｜伍富橋與太太首度受訪 曾介意網民惡毒批評 現已克服更以「駙馬」自嘲

唔經唔覺謝安琪Kay已經出道20年，由當初箍住牙出道嘅小女孩到今日擁有演員、歌手等多重身份。出道多年面對「變臉」、「黑臉」等爭議，Kay今次現身《Yahoo Live》逐一拆解！驀然回首，Kay又有咩想對最初嘅自己講？

6月5日（四），下晝2點半，袁謝安琪就會嚟到《Yahoo Live》，同我哋嘅嘉賓主持 Jon Jon 傾吓計！記住留意喇！約定你2點半見啦！

*
《Yahoo Live》結合了音樂、娛樂、八卦和娛樂圈中的大小事。無論對音樂敏感、狂熱於明星八卦，還是對娛樂圈圈中事感興趣，這個節目都能滿足大家的好奇心。

我們將為你揭開娛樂圈的神秘面紗，分享明星們的日常生活、八卦新聞和獨家內幕消息。 同時，帶您深入探索音樂界的最新動態，介紹當前最熱門的音樂人和專輯，並分享他們的背後故事。

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唔經唔覺謝安琪Kay已經出道20年，由當初箍住牙出道嘅小女孩到今日擁有演員、歌手等多重身份。出道多年面對「變臉」、「黑臉」等爭議，Kay今次現身《Yahoo Live》逐一拆解！驀然回首，Kay又有咩想對最初嘅自己講？  6月5日（四），下晝2點半，袁謝安琪就會嚟到《Yahoo Live》，同我哋嘅嘉賓主持 Jon Jon 傾吓計！記住留意喇！約定你2點半見啦！  * 《Yahoo Live》結合了音樂、娛樂、八卦和娛樂圈中的大小事。無論對音樂敏感、狂熱於明星八卦，還是對娛樂圈圈中事感興趣，這個節目都能滿足大家的好奇心。  我們將為你揭開娛樂圈的神秘面紗，分享明星們的日常生活、八卦新聞和獨家內幕消息。 同時，帶您深入探索音樂界的最新動態，介紹當前最熱門的音樂人和專輯，並分享他們的背後故事。  💡 立即追蹤YAHOO HONG KONG YouTube頻道+開啟推播通知，緊貼最新YAHOO節目視頻！https://bit.ly/3a1jUCG  ▶︎ 立即追蹤Yahoo娛樂圈IG，掌握最新娛樂八卦：https://bit.ly/3kjqnjD #YahooLive&nbsp;#Yahoo娛樂圈&nbsp;#YahooHK&nbsp;#謝安琪Kay #JonJon

Yahoo Live｜謝安琪親解「變臉傳聞」 出道20年最想對自己講嘅係？

我們繼續關注與樓市息息相關的拆息。隨着拆息回落，樓市氣氛逐漸回暖，擁有物業的業主自然會覺得供樓比以往輕鬆。以往習慣進行定期存款的投資者，亦正苦惱應否重新調整資金配置。不過，在拆息回落及樓市可能見底的情況下，背後又有甚麼需要注意的地方呢？
一個月的按揭拆息持續下跌，幾乎每日下調。至5月22日，已跌至0.67厘，較5月初的3.98厘下降逾三厘，並創下自2022年6月以來的新低。這對擁有物業的業主而言，當然是一大喜訊。
選擇拆息按揭的買家，以現時H加1.3厘的計算方式，其實際按息已低於封頂息率3.5厘，目前只有1.97厘。以貸款100萬元為例，每月供款降至3,682元，相較月初供款4,490元，供款額減少約18%。
息本比例亦出現明顯轉變。由月初的64%利息、36%本金，扭轉為目前五五分配的黃金比例。若利率持續處於此水平，業主將會感受到還款主要用於償還本金，與加息周期「供空氣」的情況相比更為實在。
此外，拆息回落亦有利整體投資氣氛。對於投資者而言，單純將資金存放在定期存款的效用正在逐步減弱。然而，這背後亦存在幾點值得留意的風險與變數。
首先，為何香港拆息會急速回落？其背後與5月初大量資金流入香港有關。由於關稅戰及其他政治經濟因素發酵，美股自4月起大幅調整，部分資金轉向歐洲與亞洲市場。
市場亦預期大型新股「寧德時代」將會在港集資上市，資金提前湧入。當港元觸及強方兌換保證時，金管局亦出手承接美元沽盤，向市場注入港元，導致銀行體系結餘急升至超過1,700億元，從而推動拆息進一步下跌。目前港美息差擴闊至3.5厘，屬於相當罕見的情況。
業主之所以可享受低息供樓，主要受制於拆息走勢。但未來拆息會否回升，還是繼續下跌，關鍵在於資金流向及港元需求。以往只要港美息差超過1厘，市場便會出現套息活動，例如買入高息美元、沽出低息港元。然而，現時息差已擴大至3.5厘，仍未見套息活動顯著增加，反映市場對資金用途仍在觀望。
一旦出現大規模套息活動，或現有資金另有他用，銀行體系結餘將可能下降，拆息亦有機會回升。因此，投資者切勿過份期望拆息會長期維持於低水平。
其次，由於拆息每日變動，選擇拆息按揭的買家需要留意，能否成功使用當日最低利率來計算實際供款，完全取決於結算當日的拆息水平。
雖然多數銀行根據「香港銀行公會」的拆息牌價（每日11:15公布）來計價，但個別銀行如滙豐則採用自家拆息基準。因此，買家必須向銀行了解其採用的定價基礎。
銀行在計算按揭利率時，會比較當日HIBOR與封頂息率，並選擇較低者為準。如果當日拆息剛好回升，便可能未能受惠於較低利率。上文所提供款減少20%的例子，條件便是基於較低的結算日拆息。
最後，即使銀行對壓力測試有所放寬，買樓人士仍需滿足「供款佔入息比率」的要求，亦即每月供款不應高於月入的一半。
雖然目前拆息已回落至2厘以下，但銀行在進行貸款審批時，並非以實際拆息作為準則，而是以封頂息率（3.5厘）計算。
例如：100萬元貸款，假設拆息按揭為1.97厘，30年攤還期，每月供款為3,682元；很多人以為月入7,364元即可通過審查。然而，銀行實際上會以3.5厘封頂息率計算，即月供4,490元，所需月入變為8,980元，遠高於預期。

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胡‧說樓市｜HIBOR持續回落，注意三點勿計錯數!

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