Name: 【MoneyTalk直播】騰訊被美國防部納入軍工企業急跌 港股續向下
Uploaded: 2025-01-07T02:58:08Z
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Description: Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

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Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

【MoneyTalk直播】騰訊被美國防部納入軍工企業急跌 港股續向下

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2024年接近尾聲，回顧今年樓市表現，不僅小市民，就連政府、發展商及地產代理都錯判了形勢。即使表面上，成交價量較往年有所回升，但實際上各方面數據顯示，今年樓市難言已走出谷底。
憧憬全面通關的效應落空、輕度減辣不足以激起樓市，連跌兩年的樓市，令市場自去年底開始，不斷有聲音要求政府全面撤辣。呼聲高漲，使得當時本港四大代理行在預測2024年樓市前景時，均持樂觀態度，最保守的美聯估計2024年全年樓價將上升半成；最進取的利嘉閣甚至預測樓價在2024年初將反彈，全年可攀升8%，但結果當然事與願違。
全年結算，樓價不升反跌，累計回落6%。幾間代理行全部錯判，本港樓價已連跌三年，回到2016年9月的水平。究竟這一年發生了什麼事？
2024年2月28日，財政司司長陳茂波公布《財政預算案》，一如市場預期，落實全面撤辣，結束實施多年的額外印花稅、買家印花稅及劃一15%從價印花稅。政府還暫緩了加息兩厘的壓力測試，以減輕首期壓力，並將3,000萬元以下物業的按揭成數提升至70%，希望拆牆鬆綁刺激買賣交投，讓樓價止跌回升。
隨後樓市迎來一場小陽春。多個新盤，包括全面撤辣後首個開售的恒基石硤尾「Belgravia Place」及老牌廠家王新興集團的九龍灣「泰峯」均開售，雙雙以同區七年新低價開盤，售樓處人山人海，久違的賣樓氣氛再現。
2024年3至5月，每月市場均錄得逾千宗一手成交，4月份更達3,618宗登記，創下自2006年9月以來單月新高，風頭一時無兩，但風光背後卻有隱憂，新盤之所以有承接，主要由於發展商願意低價開售。然而，不少分期推售的新盤在高溢價推售第一期後，面對推售二期時卻陷入劈價求量或原價推售令銷情呆滯的兩難困境。
面對逾十萬伙庫存，約等於七年新盤吸納量，全面撤辣反成發展商出貨、達至資金回籠的逃生門。從初期貼市價賣樓，到長實推出「Blue Coast」時開出低價，首批均價21,968元，較鄰近的「海盈山」減價20%；會德豐在康城站的「Seasons Place」首批均價14,188元，相比鄰近「凱柏峰」減價21%。新地則推「The YOHO Hub II」，較三年前第一期低28%，隨後貨尾盤「上嵐」大減45%清貨，新盤價格降幅趨大。
割喉式劈價出貨，不僅使市場覺得樓價愈跌愈有，以至於買樓計劃被擱置，也使部分未完成交易的一期業主因估價不足而面臨按揭難題，結果未能上會的業主被發展商追收重售後差價，而選擇上會的業主則面對資產貶值問題，難以透過資產升值換樓。
同時，一手樓在全面撤辣後的跌價影響到二手市場，業主紛紛減價、蝕讓沽貨，也影響銀行的放貸政策。始終政府放寬按揭成數，把按揭風險轉嫁給銀行，但自2024年第二季起，銀行透過緊縮估值、取消回贈、篩選客源等手段減少借貸以保留實力。
即使其後金管局與銀行商討，至第三季，美國開始減息，本港銀行也跟隨，中央推出經濟振興措施，似乎有轉機，銀行貸款取態回暖，但新盤如新地的「天璽·天」、新世界的「柏蔚森」等啟德項目，仍難逃低市價或蝕讓價推售的命運。
其後政府繼續出招救市，包括放寬按揭保險至樓花業主、容許買樓收租人士用較寬鬆的方式計算入息，近期還推出一次性按揭鬆綁安排，容許坐艇樓花業主在傳統銀行獲得較高按揭成數。2024年10月，特首李家超在《施政報告》中進一步放寬所有物業按揭成數至70%，並調整投資移民的物業購買門檻以刺激投資者和境外買家，但效果仍有限。
總結全年，一、二手市場分別錄得16,305宗及38,491宗交易，總成交金額1,970.7億元及2,493億元。雖然成交量和金額都比2023及2022年高，但實際上2022及2023年的成績皆不理想，相比2021年，在沒有任何全面撤辣政策刺激下的市場表現還要差。
展望2025年，新盤去庫存依然是大市主題，而新盤定價將直接影響市場走向。另一個因素看香港息口是否持續降低，因這會影響投資者是否轉投不動產，但此亦取決於美國息口走勢。美國候任總統特朗普重返白宮後的經濟、貿易及勞動市場政策，對美息有直接影響，這些都是我們需要關注的焦點。

2024年接近尾聲，回顧今年樓市表現，不僅小市民，就連政府、發展商及地產代理都錯判了形勢。即使表面上，成交價量較往年有所回升，但實際上各方面數據顯示，今年樓市難言已走出谷底。 憧憬全面通關的效應落空、輕度減辣不足以激起樓市，連跌兩年的樓市，令市場自去年底開始，不斷有聲音要求政府全面撤辣。呼聲高漲，使得當時本港四大代理行在預測2024年樓市前景時，均持樂觀態度，最保守的美聯估計2024年全年樓價將上升半成；最進取的利嘉閣甚至預測樓價在2024年初將反彈，全年可攀升8%，但結果當然事與願違。 全年結算，樓價不升反跌，累計回落6%。幾間代理行全部錯判，本港樓價已連跌三年，回到2016年9月的水平。究竟這一年發生了什麼事？ 2024年2月28日，財政司司長陳茂波公布《財政預算案》，一如市場預期，落實全面撤辣，結束實施多年的額外印花稅、買家印花稅及劃一15%從價印花稅。政府還暫緩了加息兩厘的壓力測試，以減輕首期壓力，並將3,000萬元以下物業的按揭成數提升至70%，希望拆牆鬆綁刺激買賣交投，讓樓價止跌回升。 隨後樓市迎來一場小陽春。多個新盤，包括全面撤辣後首個開售的恒基石硤尾「Belgravia Place」及老牌廠家王新興集團的九龍灣「泰峯」均開售，雙雙以同區七年新低價開盤，售樓處人山人海，久違的賣樓氣氛再現。 2024年3至5月，每月市場均錄得逾千宗一手成交，4月份更達3,618宗登記，創下自2006年9月以來單月新高，風頭一時無兩，但風光背後卻有隱憂，新盤之所以有承接，主要由於發展商願意低價開售。然而，不少分期推售的新盤在高溢價推售第一期後，面對推售二期時卻陷入劈價求量或原價推售令銷情呆滯的兩難困境。 面對逾十萬伙庫存，約等於七年新盤吸納量，全面撤辣反成發展商出貨、達至資金回籠的逃生門。從初期貼市價賣樓，到長實推出「Blue Coast」時開出低價，首批均價21,968元，較鄰近的「海盈山」減價20%；會德豐在康城站的「Seasons Place」首批均價14,188元，相比鄰近「凱柏峰」減價21%。新地則推「The YOHO Hub II」，較三年前第一期低28%，隨後貨尾盤「上嵐」大減45%清貨，新盤價格降幅趨大。 割喉式劈價出貨，不僅使市場覺得樓價愈跌愈有，以至於買樓計劃被擱置，也使部分未完成交易的一期業主因估價不足而面臨按揭難題，結果未能上會的業主被發展商追收重售後差價，而選擇上會的業主則面對資產貶值問題，難以透過資產升值換樓。 同時，一手樓在全面撤辣後的跌價影響到二手市場，業主紛紛減價、蝕讓沽貨，也影響銀行的放貸政策。始終政府放寬按揭成數，把按揭風險轉嫁給銀行，但自2024年第二季起，銀行透過緊縮估值、取消回贈、篩選客源等手段減少借貸以保留實力。 即使其後金管局與銀行商討，至第三季，美國開始減息，本港銀行也跟隨，中央推出經濟振興措施，似乎有轉機，銀行貸款取態回暖，但新盤如新地的「天璽·天」、新世界的「柏蔚森」等啟德項目，仍難逃低市價或蝕讓價推售的命運。 其後政府繼續出招救市，包括放寬按揭保險至樓花業主、容許買樓收租人士用較寬鬆的方式計算入息，近期還推出一次性按揭鬆綁安排，容許坐艇樓花業主在傳統銀行獲得較高按揭成數。2024年10月，特首李家超在《施政報告》中進一步放寬所有物業按揭成數至70%，並調整投資移民的物業購買門檻以刺激投資者和境外買家，但效果仍有限。 總結全年，一、二手市場分別錄得16,305宗及38,491宗交易，總成交金額1,970.7億元及2,493億元。雖然成交量和金額都比2023及2022年高，但實際上2022及2023年的成績皆不理想，相比2021年，在沒有任何全面撤辣政策刺激下的市場表現還要差。 展望2025年，新盤去庫存依然是大市主題，而新盤定價將直接影響市場走向。另一個因素看香港息口是否持續降低，因這會影響投資者是否轉投不動產，但此亦取決於美國息口走勢。美國候任總統特朗普重返白宮後的經濟、貿易及勞動市場政策，對美息有直接影響，這些都是我們需要關注的焦點。

胡‧說樓市｜2024年樓市，是喜? 是悲?

蛇年生肖屬鼠有運行唔通蛇鼠一窩係真？屬豬真係又慵懶又有福？坊間謬誤太多，不如搵個專家講你聽十二生肖運程，今集輪到屬豬同屬鼠，有請張芯熏師傅。

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【娛樂訪談】2025蛇年運程 (豬、鼠) ~ 張芯熏師傅

今年龍年過得如何？仲有一個月踏入蛇年，又係時候要睇定十二生肖運程，為自己為家人為另一半趨吉避凶，今集請來張芯熏師傅講講屬牛同屬虎，去片。

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【娛樂訪談】2025蛇年運程 (牛、虎) ~ 張芯熏師傅

睇完十個生肖蛇年運程，今集輪到屬兔同屬龍，事不宜遲趁過年前為自己為家人做好準備，有請張芯熏師傅現身講解。

睇完十個生肖蛇年運程，今集輪到屬兔同屬龍，事不宜遲趁過年前為自己為家人做好準備，有請張芯熏師傅現身講解。

【娛樂訪談】2025蛇年運程 (兔、龍) ~ 張芯熏師傅

政府公佈，首七個月財政狀況顯示最新財政赤字達1,637億元。雖然這並非最終數字，因為陸續會有其他稅收入帳，但財政司司長陳茂波已預告，全年結算將錄得千億元赤字，將是全港連續三個財年虧損千億元，這會帶來什麼影響? 當中有什麼值得留意?
赤字，簡單來說就是入不敷支，政府開支大於收入。連續三年每年都超支一千億元，那相關虧損由哪裡填補？答案就是從現有的儲備中支付。正是因為連續三年突破千億元赤字，令到過去幾屆政府辛辛苦苦儲下的儲備，從歷史高位11,600億元大幅減少至今天的5,709億元，足足蒸發一半。
從正面看，政府開支增加或許反映政府運用資金來推動經濟發展，例如基建發展創造就業機會，顯示政府對前景有信心。然而，若財赤持續惡化，無法止血，當儲備繼續下降後，屆時還有多少資金可以支持經濟發展？
尤其是，近幾份預算案中，政府已相繼削減民生措施，如減少差餉寬限、停止派發消費券，開支已經縮減，但赤字仍然存在，證明節流不足。往後政府究竟還有多少措施可供節流，而不影響小市民？這是市場對於財赤憂慮的一部分。
另一個擔憂是政府如何增加收入，畢竟香港長久以來的稅基狹窄，有相當部分依賴賣地和印花稅等收入。然而，過往佔總收入逾半的土地收益，今個財政年度不僅無法達標，甚至大幅落後。
政府一向以長策會評估住屋需求來制定推地目標，今年初曾預計全年推出12,900個單位，但截至首三個季度，最終僅推出6,265個單位，不足目標的一半，並且當中有地皮流標，實際數字更少。
包括原定於今年第二季推出的市建局九龍城啟德道及沙浦道項目，共提供810個單位，最終流標收回。接下來在今季，港鐵將推出東涌東站一期，此項目早前也曾流標，港鐵將其縮小至600個單位，並大幅下調入場費至3.3億元，相當於每呎樓面地價1,022元，減價35%。
即使來自政府的按季推地計劃，首三個季度也僅售出位於小瀝源的兩幅土地，由新地和華懋中標，共提供850個單位，結果來自土地收入遠低於預期。
政府今個財政年度全面撤辣救市，原旨在放棄辣稅帶來的收益，以換取更大的收益，期望市況回穩後，買賣活動增加帶動印花稅收入，繼而當發展商成功銷售後，有資金回籠再投資土地，推動土地收益。然而，現階段證實計劃不如預期。
面對逾十萬伙庫存，約等於全港七年吸納量，發展商即使全面降價清倉，但樓市氣氛並未顯著改善，反因大幅降價令市場失去信心，銷售動力疲弱。
當庫存去化速度慢，發展商自然缺乏資金投入土地購置，結果今個財年已過三個季度，僅收到83億元來自土地的收入，距離財爺預算的330億元目標只達25%，亦直接影響政府收入。須留意，土地收入估算330億元，本是自2009年以來的新低。
同時，政府全面撤辣放棄辣稅，寄望買賣增加彌補損失，故年初原估全年印花稅收710億元，但財爺已預告印花稅收入不理想，這也反映撤辣未能達成預期效果。
經濟環環相扣，當市況不景氣，企業經營環境不良，利得稅收入也隨之減少。即使政府表示預計需兩至三年時間達至收支平衡，但長遠發展需資金支持，面對不斷縮減的儲備，政府計劃削減開支，但要盡量減少對一般市民及中產的影響，同時面對狹窄的稅基，又有什麼新思維來增加收入，這需要看政府的能力，新的《財政預算案》可能會為我們提供多一些啟示。

政府公佈，首七個月財政狀況顯示最新財政赤字達1,637億元。雖然這並非最終數字，因為陸續會有其他稅收入帳，但財政司司長陳茂波已預告，全年結算將錄得千億元赤字，將是全港連續三個財年虧損千億元，這會帶來什麼影響? 當中有什麼值得留意? 赤字，簡單來說就是入不敷支，政府開支大於收入。連續三年每年都超支一千億元，那相關虧損由哪裡填補？答案就是從現有的儲備中支付。正是因為連續三年突破千億元赤字，令到過去幾屆政府辛辛苦苦儲下的儲備，從歷史高位11,600億元大幅減少至今天的5,709億元，足足蒸發一半。 從正面看，政府開支增加或許反映政府運用資金來推動經濟發展，例如基建發展創造就業機會，顯示政府對前景有信心。然而，若財赤持續惡化，無法止血，當儲備繼續下降後，屆時還有多少資金可以支持經濟發展？ 尤其是，近幾份預算案中，政府已相繼削減民生措施，如減少差餉寬限、停止派發消費券，開支已經縮減，但赤字仍然存在，證明節流不足。往後政府究竟還有多少措施可供節流，而不影響小市民？這是市場對於財赤憂慮的一部分。 另一個擔憂是政府如何增加收入，畢竟香港長久以來的稅基狹窄，有相當部分依賴賣地和印花稅等收入。然而，過往佔總收入逾半的土地收益，今個財政年度不僅無法達標，甚至大幅落後。 政府一向以長策會評估住屋需求來制定推地目標，今年初曾預計全年推出12,900個單位，但截至首三個季度，最終僅推出6,265個單位，不足目標的一半，並且當中有地皮流標，實際數字更少。 包括原定於今年第二季推出的市建局九龍城啟德道及沙浦道項目，共提供810個單位，最終流標收回。接下來在今季，港鐵將推出東涌東站一期，此項目早前也曾流標，港鐵將其縮小至600個單位，並大幅下調入場費至3.3億元，相當於每呎樓面地價1,022元，減價35%。 即使來自政府的按季推地計劃，首三個季度也僅售出位於小瀝源的兩幅土地，由新地和華懋中標，共提供850個單位，結果來自土地收入遠低於預期。 政府今個財政年度全面撤辣救市，原旨在放棄辣稅帶來的收益，以換取更大的收益，期望市況回穩後，買賣活動增加帶動印花稅收入，繼而當發展商成功銷售後，有資金回籠再投資土地，推動土地收益。然而，現階段證實計劃不如預期。 面對逾十萬伙庫存，約等於全港七年吸納量，發展商即使全面降價清倉，但樓市氣氛並未顯著改善，反因大幅降價令市場失去信心，銷售動力疲弱。 當庫存去化速度慢，發展商自然缺乏資金投入土地購置，結果今個財年已過三個季度，僅收到83億元來自土地的收入，距離財爺預算的330億元目標只達25%，亦直接影響政府收入。須留意，土地收入估算330億元，本是自2009年以來的新低。 同時，政府全面撤辣放棄辣稅，寄望買賣增加彌補損失，故年初原估全年印花稅收710億元，但財爺已預告印花稅收入不理想，這也反映撤辣未能達成預期效果。 經濟環環相扣，當市況不景氣，企業經營環境不良，利得稅收入也隨之減少。即使政府表示預計需兩至三年時間達至收支平衡，但長遠發展需資金支持，面對不斷縮減的儲備，政府計劃削減開支，但要盡量減少對一般市民及中產的影響，同時面對狹窄的稅基，又有什麼新思維來增加收入，這需要看政府的能力，新的《財政預算案》可能會為我們提供多一些啟示。

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