Name: 【MoneyTalk直播】
Uploaded: 2025-06-24T02:55:35Z
Duration: P0S
Description: Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

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Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

【MoneyTalk直播】

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今年的暑期租務旺季已提早在五月啟動，刺激全港多個地區的租務成交相當暢旺。市場上湧現內地專才及海外留學生，部分更一次過支付全年租金，令個別屋苑的租金創下新高。這股租務熱潮，能否藉此推動樓市走出轉角？
根據地產代理行統計，上月全港多個地區的租務成交均相當活躍。例如，細價樓雲集的元朗區，五月份共錄得超過230宗租務成交，創下過去20個月新高；荃灣區及將軍澳區亦不遑多讓，分別錄得165宗及450宗，按月大幅增加65%和30%。
傳統的租務旺季在於五、六月，主因是家庭客不欲影響子女考試，傾向待他們考畢後才物色單位遷居。此外，近年大專學府宿位嚴重不足，促使來港的海外及內地留學生轉投私人租務市場，產生了龐大的租務需求，直接帶動成交量上升。因此，位處大專院校周邊的地區，其租盤往往都成為搶手貨源。
由於港鐵東鐵線沿線屋苑可直達中文大學、城市大學及理工大學等主要學府，因此成為海外及內地留學生合租的熱門選擇。不少業主亦樂於吸納這批高質素客源，因為他們普遍習慣一次過付清一年租金，讓業主財政上更有預算。而且在租約期滿後，舊生更會推薦師弟、師妹承租，使業主能實現無縫交接，節省時間和成本。
例如，粉嶺牽晴間10座一個低層D室，實用面積384平方呎的兩房單位，最近便由兩名內地男博士生以月租12,800元承租，並一次過支付153,600元的全年租金。同區的逸峯亦錄得類似個案，兩名內地生以13,500元合租單位，並一筆過支付162,000元租金。若按兩個單位的買入價378萬元及393萬元計算，租金回報率均高達4.1厘。
短時間內的租務需求急增，更帶動部分地區的租金創下新高。同樣備受內地專才及海外留學生歡迎的沙田第一城，其41座一個中層E室，實用面積284平方呎的兩房單位，便以16,800元成功租出，平均呎租高達59.1元，創下屋苑兩房單位的月租新高。若按業主早年的買入價計算，租金回報率更達驚人的9.6厘。
由差餉物業估價署每月公布、反映租金走勢的「私人住宅租金指數」，已連續五個月上升，最新報193.7點。與2019年8月的歷史高位200.1點相比，目前的差距已收窄至僅約3%。在此情況下，市場正觀望租務旺季過後，租金是否有機會突破歷史高位，並同時推動樓市走出轉角。
然而，租金指數蓄勢待發準備破頂，與樓價自高位回落近三成的幅度相比，在樓市撤銷「辣招」、銀行同業拆息近日亦自高位回落等誘因下，最受惠的似乎並非買賣市場，而是租務市場。樓市是否真正觸底，仍需視乎其他關鍵因素，尤其是發展商如何處理高庫存的銷售策略。發展商是會選擇大幅減價，抑或以稍低於二手市場的價格出售樓盤，均會對二手買賣市場的定價產生截然不同的影響。
不過，按目前情況而言，最少在租務需求平穩發展下，為部分在轉角市前高追樓花單位的業主，提供了一個喘息的空間。他們在合規情況下，將當初高價購入的物業轉為出租，縱然回報率未算非常理想，但亦非完全不能接受。
其中一個例子是剛入伙、位於錦上路站的「柏瓏」。一個實用面積約355平方呎的一房單位，現時月租約14,000至15,000元，平均呎租介乎39至42元。若以一房單位平均成交呎價19,849元計算，即使業主當日以高價買入，轉為出租的平均回報率仍有約2.4厘。至於實用面積452平方呎的兩房單位，現時月租約17,000至18,000元，呎租介乎38至40元，以兩房單位平均成交呎價18,987元計算，回報率亦有約2.5厘。

今年的暑期租務旺季已提早在五月啟動，刺激全港多個地區的租務成交相當暢旺。市場上湧現內地專才及海外留學生，部分更一次過支付全年租金，令個別屋苑的租金創下新高。這股租務熱潮，能否藉此推動樓市走出轉角？ 根據地產代理行統計，上月全港多個地區的租務成交均相當活躍。例如，細價樓雲集的元朗區，五月份共錄得超過230宗租務成交，創下過去20個月新高；荃灣區及將軍澳區亦不遑多讓，分別錄得165宗及450宗，按月大幅增加65%和30%。 傳統的租務旺季在於五、六月，主因是家庭客不欲影響子女考試，傾向待他們考畢後才物色單位遷居。此外，近年大專學府宿位嚴重不足，促使來港的海外及內地留學生轉投私人租務市場，產生了龐大的租務需求，直接帶動成交量上升。因此，位處大專院校周邊的地區，其租盤往往都成為搶手貨源。 由於港鐵東鐵線沿線屋苑可直達中文大學、城市大學及理工大學等主要學府，因此成為海外及內地留學生合租的熱門選擇。不少業主亦樂於吸納這批高質素客源，因為他們普遍習慣一次過付清一年租金，讓業主財政上更有預算。而且在租約期滿後，舊生更會推薦師弟、師妹承租，使業主能實現無縫交接，節省時間和成本。 例如，粉嶺牽晴間10座一個低層D室，實用面積384平方呎的兩房單位，最近便由兩名內地男博士生以月租12,800元承租，並一次過支付153,600元的全年租金。同區的逸峯亦錄得類似個案，兩名內地生以13,500元合租單位，並一筆過支付162,000元租金。若按兩個單位的買入價378萬元及393萬元計算，租金回報率均高達4.1厘。 短時間內的租務需求急增，更帶動部分地區的租金創下新高。同樣備受內地專才及海外留學生歡迎的沙田第一城，其41座一個中層E室，實用面積284平方呎的兩房單位，便以16,800元成功租出，平均呎租高達59.1元，創下屋苑兩房單位的月租新高。若按業主早年的買入價計算，租金回報率更達驚人的9.6厘。 由差餉物業估價署每月公布、反映租金走勢的「私人住宅租金指數」，已連續五個月上升，最新報193.7點。與2019年8月的歷史高位200.1點相比，目前的差距已收窄至僅約3%。在此情況下，市場正觀望租務旺季過後，租金是否有機會突破歷史高位，並同時推動樓市走出轉角。 然而，租金指數蓄勢待發準備破頂，與樓價自高位回落近三成的幅度相比，在樓市撤銷「辣招」、銀行同業拆息近日亦自高位回落等誘因下，最受惠的似乎並非買賣市場，而是租務市場。樓市是否真正觸底，仍需視乎其他關鍵因素，尤其是發展商如何處理高庫存的銷售策略。發展商是會選擇大幅減價，抑或以稍低於二手市場的價格出售樓盤，均會對二手買賣市場的定價產生截然不同的影響。 不過，按目前情況而言，最少在租務需求平穩發展下，為部分在轉角市前高追樓花單位的業主，提供了一個喘息的空間。他們在合規情況下，將當初高價購入的物業轉為出租，縱然回報率未算非常理想，但亦非完全不能接受。 其中一個例子是剛入伙、位於錦上路站的「柏瓏」。一個實用面積約355平方呎的一房單位，現時月租約14,000至15,000元，平均呎租介乎39至42元。若以一房單位平均成交呎價19,849元計算，即使業主當日以高價買入，轉為出租的平均回報率仍有約2.4厘。至於實用面積452平方呎的兩房單位，現時月租約17,000至18,000元，呎租介乎38至40元，以兩房單位平均成交呎價18,987元計算，回報率亦有約2.5厘。

胡‧說樓市｜租務旺季提前開動! 邊區租得最快?

主持： 陳美茵 嘉賓： 老人科專科醫生郭志銳教授 腦神經科專科醫生莫仲棠教授 簡介： 香港人的平均壽命已達 85 歲，長壽固然是喜訊，但越長壽，患上認知障礙的機會亦相對提升。香港中文大學多年前的研究便指出，每 3 名 85 歲以上長者，便有一人患上認知障礙。 在這幾乎避無可避，人人都有可能患上認知障礙的趨勢下，我們更應多了解這個病。除了記性轉差，認知障礙還有甚麼症狀？照顧者應如何應對？更重要的是，如何在病發早期，便察覺自己可能患病，及早檢查，延緩病情？這一集《健康AI解密》便請來兩位在此領域享負盛名的教授，為大家講解。
（節目中所表達之醫療意見及建議為受訪者個人觀點，內容僅供參考，並不構成醫療診斷或治療建議。）

主持：陳美茵嘉賓：老人科專科醫生郭志銳教授腦神經科專科醫生莫仲棠教授簡介：香港人的平均壽命已達 85 歲，長壽固然是喜訊，但越長壽，患上認知障礙的機會亦相對提升。香港中文大學多年前的研究便指出，每 3 名 85 歲以上長者，便有一人患上認知障礙。在這幾乎避無可避，人人都有可能患上認知障礙的趨勢下，我們更應多了解這個病。除了記性轉差，認知障礙還有甚麼症狀？照顧者應如何應對？更重要的是，如何在病發早期，便察覺自己可能患病，及早檢查，延緩病情？這一集《健康AI解密》便請來兩位在此領域享負盛名的教授，為大家講解。 （節目中所表達之醫療意見及建議為受訪者個人觀點，內容僅供參考，並不構成醫療診斷或治療建議。）

健康AI解密：銀齡浪潮下，認知障礙症避無可避？

談及上半年的本港樓市，最矚目的莫過於新鴻基地產在西沙推出的「SIERRA SEA」。發展商以較相宜的價格開售，成功抵銷了該區供應量龐大及交通相對不便等負面因素，令樓盤經歷六輪銷售，且每輪均全數沽清，在不足一個月內售出1,500個單位。隨著六月過去，我們即將踏入2025年下半年，市場還能延續如此強勁的勢頭嗎？
儘管「SIERRA SEA」的銷售勢頭強勁，但截至五月底，若與去年同期受惠於全面撤銷樓市「辣招」所推動的市況相比，今年一手市場的成交量與成交價均顯得相對失色。今年首五個月，市場暫時僅錄得6,774宗一手買賣，較去年同期的8,423宗回落了20%；總成交金額為577.3億元，相當於每宗買賣的平均價為852萬元。
一手樓市的未來走向如何？關鍵在於有哪些新盤應市。六月份主要登場的新盤有兩個，分別是由萬科及永泰地產發展的大圍「UNI Residence」，以及由新世界發展牽頭的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」。這兩個項目採取了截然不同的銷售策略來吸引買家。
位於大圍顯和里的「UNI Residence」共提供240個單位，實用面積介乎286至636平方呎。不論在單位開則或地理位置上，項目均沒有太大賣點，距離最近的港鐵「顯徑站」需要約十分鐘步程。此外，全盤以一房單位為主，共有155伙，佔總單位數的65%。然而，從其樓盤命名可以看出，其市場定位是為了吸引收租投資客，原因是周邊的二手屋苑，如名城及金獅花園，一直以來都吸引不少中文大學和城市大學的海外學生租住。
然而，收租客是否會垂青，則取決於他們對樓盤定價的看法。發展商早前開出首批50個單位，扣除即供折扣後，折實呎價為15,481元，折實售價介乎410萬至698萬元之間，其後再加推24伙。雖然這個定價貼近同區大型二手屋苑「名城」的市價，但投資者必然會計算其投資回報。目前，「名城」的平均呎租約為38至43元；而主打細單位的「金獅花園」，其一房單位月租由13,000元起，呎租介乎40至47元。若以平均呎租約43元作估算，「UNI Residence」的預期租金回報率約為3.3厘。
回看地價，「UNI Residence」的地皮在2022年9月進行招標，由萬科及永泰合組的財團以7.8638億元投得。以項目總可建樓面面積89,341平方呎計算，每平方呎的樓面地價為8,802元。連同建築成本等開支，估計總成本價約為每平方呎14,000至15,000元。即使發展商的開價已接近成本價，但事實上，對於投資者而言，上述的租金回報率仍不算非常吸引。
畢竟，在明年九月正式入伙前，「UNI Residence」將無法產生任何租金收入。而且，這個回報率尚未扣除管理費、差餉、地租以及未來的物業稅等支出，實際回報將會更低。除非其預期呎租能顯著優於區內二手市場，否則投資者大可以考慮其他現成的選擇。
至於由新世界牽頭發展的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」，發展商則採取了另一種推售模式。他們沿用了推售北角「皇都」時的策略，先以招標形式推出91個大單位，錄得的成交呎價高達33,250至48,000元，希望藉此為項目其餘單位營造高價的聲勢。
「滶晨」由兩座大樓組成，共提供820個單位，第一期率先推出447伙，標準樓層單位的實用面積介乎455至1,706平方呎。最終，發展商開出首張價單，共101伙，戶型涵蓋兩房至四房。扣除最高20%的折扣優惠後，折實平均呎價為20,932元，此價格創下了黃竹坑站上蓋發展項目歷來首張價單的新低紀錄。
準買家需要留意，這種透過一兩宗高價成交來製造市場話題的銷售手法，或會產生誤導。此外，亦要留意黃竹坑站上蓋住宅仍然積壓著不少貴價貨尾。該區的一期「晉環」、二期「揚海」、三期「BLUE COAST」及四期「海盈山」，合共提供了約3,400個單位，至今售出約2,463伙，尚餘937個貨尾有待推售。若再加上由會德豐地產持有、尚未推出的第六期約610個單位，這意味著該區將有超過1,500個單位等待市場消化。

談及上半年的本港樓市，最矚目的莫過於新鴻基地產在西沙推出的「SIERRA SEA」。發展商以較相宜的價格開售，成功抵銷了該區供應量龐大及交通相對不便等負面因素，令樓盤經歷六輪銷售，且每輪均全數沽清，在不足一個月內售出1,500個單位。隨著六月過去，我們即將踏入2025年下半年，市場還能延續如此強勁的勢頭嗎？ 儘管「SIERRA SEA」的銷售勢頭強勁，但截至五月底，若與去年同期受惠於全面撤銷樓市「辣招」所推動的市況相比，今年一手市場的成交量與成交價均顯得相對失色。今年首五個月，市場暫時僅錄得6,774宗一手買賣，較去年同期的8,423宗回落了20%；總成交金額為577.3億元，相當於每宗買賣的平均價為852萬元。 一手樓市的未來走向如何？關鍵在於有哪些新盤應市。六月份主要登場的新盤有兩個，分別是由萬科及永泰地產發展的大圍「UNI Residence」，以及由新世界發展牽頭的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」。這兩個項目採取了截然不同的銷售策略來吸引買家。 位於大圍顯和里的「UNI Residence」共提供240個單位，實用面積介乎286至636平方呎。不論在單位開則或地理位置上，項目均沒有太大賣點，距離最近的港鐵「顯徑站」需要約十分鐘步程。此外，全盤以一房單位為主，共有155伙，佔總單位數的65%。然而，從其樓盤命名可以看出，其市場定位是為了吸引收租投資客，原因是周邊的二手屋苑，如名城及金獅花園，一直以來都吸引不少中文大學和城市大學的海外學生租住。 然而，收租客是否會垂青，則取決於他們對樓盤定價的看法。發展商早前開出首批50個單位，扣除即供折扣後，折實呎價為15,481元，折實售價介乎410萬至698萬元之間，其後再加推24伙。雖然這個定價貼近同區大型二手屋苑「名城」的市價，但投資者必然會計算其投資回報。目前，「名城」的平均呎租約為38至43元；而主打細單位的「金獅花園」，其一房單位月租由13,000元起，呎租介乎40至47元。若以平均呎租約43元作估算，「UNI Residence」的預期租金回報率約為3.3厘。 回看地價，「UNI Residence」的地皮在2022年9月進行招標，由萬科及永泰合組的財團以7.8638億元投得。以項目總可建樓面面積89,341平方呎計算，每平方呎的樓面地價為8,802元。連同建築成本等開支，估計總成本價約為每平方呎14,000至15,000元。即使發展商的開價已接近成本價，但事實上，對於投資者而言，上述的租金回報率仍不算非常吸引。 畢竟，在明年九月正式入伙前，「UNI Residence」將無法產生任何租金收入。而且，這個回報率尚未扣除管理費、差餉、地租以及未來的物業稅等支出，實際回報將會更低。除非其預期呎租能顯著優於區內二手市場，否則投資者大可以考慮其他現成的選擇。 至於由新世界牽頭發展的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」，發展商則採取了另一種推售模式。他們沿用了推售北角「皇都」時的策略，先以招標形式推出91個大單位，錄得的成交呎價高達33,250至48,000元，希望藉此為項目其餘單位營造高價的聲勢。 「滶晨」由兩座大樓組成，共提供820個單位，第一期率先推出447伙，標準樓層單位的實用面積介乎455至1,706平方呎。最終，發展商開出首張價單，共101伙，戶型涵蓋兩房至四房。扣除最高20%的折扣優惠後，折實平均呎價為20,932元，此價格創下了黃竹坑站上蓋發展項目歷來首張價單的新低紀錄。 準買家需要留意，這種透過一兩宗高價成交來製造市場話題的銷售手法，或會產生誤導。此外，亦要留意黃竹坑站上蓋住宅仍然積壓著不少貴價貨尾。該區的一期「晉環」、二期「揚海」、三期「BLUE COAST」及四期「海盈山」，合共提供了約3,400個單位，至今售出約2,463伙，尚餘937個貨尾有待推售。若再加上由會德豐地產持有、尚未推出的第六期約610個單位，這意味著該區將有超過1,500個單位等待市場消化。

胡‧說樓市｜SIERRA SEA後誰接力? 盤點6月新盤焦點!

銅鑼灣Mr. Steak a la minute Buffet出名高質，而且主打海鮮跟和牛菜式，在經濟低迷下，餐廳繼續叫好叫座，晚市更分為2輪，依然爆滿。今次就直擊一下Mr Steak Buffet多年來受歡迎的原因，再看看是否值回票價！
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電話：2881 5757
營業時間：12:00nn-10:00pm
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近期新盤銷情理想，並開始有投資者以低價買入單位，更出現短線轉手獲利的個案。樓市回暖的勢頭，令大家都對樓市是否已經見底的說法議論紛紛。隨著銀行同業拆息回落，對投資者而言，要吸引他們提取定期存款資金去購買資產，還需要視乎該資產是否足夠吸引。然而，近日有代理行統計了全港143個大型屋苑，發現不少屋苑都出現「供平過租」的情況，究竟這股動力又能否吸引到投資者呢？
隨著本港樓價累計回落近30%，同時租金卻因「高才通」等計劃帶來的效應而攀升至歷史高位，本港多個屋苑的租金回報都有不俗的表現。有代理行最近統計了全港143個大型住宅屋苑，發現當中87%都出現「供平過租」的情況，其中有25個屋苑的回報率均高於4厘。
其中位於紅磡的「黃埔新邨」，其平均回報更高達5.34厘，成為全港回報最高的大型屋苑。這個回報率遠遠拋離第二位的荃灣「荃威花園」、青衣「美景花園」及「青怡花園」的4.8厘；以及第五位堅尼地城的「嘉輝花園」的4.7厘。
我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部按照土地註冊處的成交紀錄，抽出了「黃埔新邨」近三個成交價最低的單位，以計算其回報的吸引力。這個位於「黃埔新邨Y座低層3室」、實用面積323平方呎的單位，有買家以285萬元購入，平均呎價低見8,826元。同一面積的單位，現時月租大約13,800元。這意味著若買家將單位放租，其表面回報率可達5.8厘，甚至比起屋苑的整體回報更高。
這個看似吸引的回報，實情亦有幾點需要留意。
首先，這只是表面回報，有多項隱藏支出並未計算在內。即使不將買樓時的一次性開支，如律師費、經紀佣金及100元釐印費計算在內，投資者每月仍需要繳交管理費、每季要繳交差餉地租、每年要申報及繳交物業稅。按這個單位來推算，每月平均需要額外攤分約3,500元的成本。
其次，能夠做到高回報的屋苑，大多屬於樓齡較高的大型屋苑。例如「黃埔新邨」的樓齡已經達到47年；排行第二位的「荃威花園」也有43年樓齡；青衣的「美景花園」及「青怡花園」則分別有40年及38年樓齡。這些樓齡較高的物業，背後可能涉及大型維修等潛在支出，以及物業在租值以外的升值空間，這些因素都值得投資者衡量是否值得投資。
能否做到「供平過租」，很大程度上亦視乎息口走勢，特別對於有按揭需求的投資者而言，之所以能夠做到較高的回報，只是因為近日的銀行同業拆息按揭息率低於鎖息上限的水平，跌至只有1.96厘，才成功將每月供款額壓低。若日後息口攀升，則可能會蠶食了相關的「供平過租」效應。拆息的升跌，正如我們之前所說，受制於資金流向、港元需求、套息活動等多種因素影響。即使今天拆息下跌，明天亦有可能回升，這些都是投資者需要留意的地方。

近期新盤銷情理想，並開始有投資者以低價買入單位，更出現短線轉手獲利的個案。樓市回暖的勢頭，令大家都對樓市是否已經見底的說法議論紛紛。隨著銀行同業拆息回落，對投資者而言，要吸引他們提取定期存款資金去購買資產，還需要視乎該資產是否足夠吸引。然而，近日有代理行統計了全港143個大型屋苑，發現不少屋苑都出現「供平過租」的情況，究竟這股動力又能否吸引到投資者呢？ 隨著本港樓價累計回落近30%，同時租金卻因「高才通」等計劃帶來的效應而攀升至歷史高位，本港多個屋苑的租金回報都有不俗的表現。有代理行最近統計了全港143個大型住宅屋苑，發現當中87%都出現「供平過租」的情況，其中有25個屋苑的回報率均高於4厘。 其中位於紅磡的「黃埔新邨」，其平均回報更高達5.34厘，成為全港回報最高的大型屋苑。這個回報率遠遠拋離第二位的荃灣「荃威花園」、青衣「美景花園」及「青怡花園」的4.8厘；以及第五位堅尼地城的「嘉輝花園」的4.7厘。 我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部按照土地註冊處的成交紀錄，抽出了「黃埔新邨」近三個成交價最低的單位，以計算其回報的吸引力。這個位於「黃埔新邨Y座低層3室」、實用面積323平方呎的單位，有買家以285萬元購入，平均呎價低見8,826元。同一面積的單位，現時月租大約13,800元。這意味著若買家將單位放租，其表面回報率可達5.8厘，甚至比起屋苑的整體回報更高。 這個看似吸引的回報，實情亦有幾點需要留意。 首先，這只是表面回報，有多項隱藏支出並未計算在內。即使不將買樓時的一次性開支，如律師費、經紀佣金及100元釐印費計算在內，投資者每月仍需要繳交管理費、每季要繳交差餉地租、每年要申報及繳交物業稅。按這個單位來推算，每月平均需要額外攤分約3,500元的成本。 其次，能夠做到高回報的屋苑，大多屬於樓齡較高的大型屋苑。例如「黃埔新邨」的樓齡已經達到47年；排行第二位的「荃威花園」也有43年樓齡；青衣的「美景花園」及「青怡花園」則分別有40年及38年樓齡。這些樓齡較高的物業，背後可能涉及大型維修等潛在支出，以及物業在租值以外的升值空間，這些因素都值得投資者衡量是否值得投資。 能否做到「供平過租」，很大程度上亦視乎息口走勢，特別對於有按揭需求的投資者而言，之所以能夠做到較高的回報，只是因為近日的銀行同業拆息按揭息率低於鎖息上限的水平，跌至只有1.96厘，才成功將每月供款額壓低。若日後息口攀升，則可能會蠶食了相關的「供平過租」效應。拆息的升跌，正如我們之前所說，受制於資金流向、港元需求、套息活動等多種因素影響。即使今天拆息下跌，明天亦有可能回升，這些都是投資者需要留意的地方。

胡‧說樓市｜拆息持續回落，係時候買樓收租?

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