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今年的暑期租務旺季已提早在五月啟動，刺激全港多個地區的租務成交相當暢旺。市場上湧現內地專才及海外留學生，部分更一次過支付全年租金，令個別屋苑的租金創下新高。這股租務熱潮，能否藉此推動樓市走出轉角？

根據地產代理行統計，上月全港多個地區的租務成交均相當活躍。例如，細價樓雲集的元朗區，五月份共錄得超過230宗租務成交，創下過去20個月新高；荃灣區及將軍澳區亦不遑多讓，分別錄得165宗及450宗，按月大幅增加65%和30%。

傳統的租務旺季在於五、六月，主因是家庭客不欲影響子女考試，傾向待他們考畢後才物色單位遷居。此外，近年大專學府宿位嚴重不足，促使來港的海外及內地留學生轉投私人租務市場，產生了龐大的租務需求，直接帶動成交量上升。因此，位處大專院校周邊的地區，其租盤往往都成為搶手貨源。

由於港鐵東鐵線沿線屋苑可直達中文大學、城市大學及理工大學等主要學府，因此成為海外及內地留學生合租的熱門選擇。不少業主亦樂於吸納這批高質素客源，因為他們普遍習慣一次過付清一年租金，讓業主財政上更有預算。而且在租約期滿後，舊生更會推薦師弟、師妹承租，使業主能實現無縫交接，節省時間和成本。

例如，粉嶺牽晴間10座一個低層D室，實用面積384平方呎的兩房單位，最近便由兩名內地男博士生以月租12,800元承租，並一次過支付153,600元的全年租金。同區的逸峯亦錄得類似個案，兩名內地生以13,500元合租單位，並一筆過支付162,000元租金。若按兩個單位的買入價378萬元及393萬元計算，租金回報率均高達4.1厘。

短時間內的租務需求急增，更帶動部分地區的租金創下新高。同樣備受內地專才及海外留學生歡迎的沙田第一城，其41座一個中層E室，實用面積284平方呎的兩房單位，便以16,800元成功租出，平均呎租高達59.1元，創下屋苑兩房單位的月租新高。若按業主早年的買入價計算，租金回報率更達驚人的9.6厘。

由差餉物業估價署每月公布、反映租金走勢的「私人住宅租金指數」，已連續五個月上升，最新報193.7點。與2019年8月的歷史高位200.1點相比，目前的差距已收窄至僅約3%。在此情況下，市場正觀望租務旺季過後，租金是否有機會突破歷史高位，並同時推動樓市走出轉角。

然而，租金指數蓄勢待發準備破頂，與樓價自高位回落近三成的幅度相比，在樓市撤銷「辣招」、銀行同業拆息近日亦自高位回落等誘因下，最受惠的似乎並非買賣市場，而是租務市場。樓市是否真正觸底，仍需視乎其他關鍵因素，尤其是發展商如何處理高庫存的銷售策略。發展商是會選擇大幅減價，抑或以稍低於二手市場的價格出售樓盤，均會對二手買賣市場的定價產生截然不同的影響。

不過，按目前情況而言，最少在租務需求平穩發展下，為部分在轉角市前高追樓花單位的業主，提供了一個喘息的空間。他們在合規情況下，將當初高價購入的物業轉為出租，縱然回報率未算非常理想，但亦非完全不能接受。

其中一個例子是剛入伙、位於錦上路站的「柏瓏」。一個實用面積約355平方呎的一房單位，現時月租約14,000至15,000元，平均呎租介乎39至42元。若以一房單位平均成交呎價19,849元計算，即使業主當日以高價買入，轉為出租的平均回報率仍有約2.4厘。至於實用面積452平方呎的兩房單位，現時月租約17,000至18,000元，呎租介乎38至40元，以兩房單位平均成交呎價18,987元計算，回報率亦有約2.5厘。