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可能過去幾年的經驗顯示，年初樓市比較暢旺，發展商在2025年初已急不及待推盤，沉寂一時的新盤市場再次活躍起來。有些貨尾選擇維持原價開售，也有大幅劈價推售，大家似乎正在測試2025年新盤市場的開價策略。

最誇張的必數由嘉里夥拍太古、信和及港鐵合作的黃竹坑站上蓋「海盈山」，大幅減價22%出售，即供平均呎價由原來的27,989元降至最新的21,845元。

兩個月前，有一位買家以1,522萬元買入2A座中層E室單位，但短時間內，該單位的價值已經貶值。因為同樣的價錢，兩個月前買的是兩房梗廚單位，如今則可在同層選購另一個面積659呎的三房一套單位，折實售價為1,539萬元，比較前者面積大接近100呎。

「海盈山」投地成本創出黃竹坑站上蓋新高，為港鐵在2019年10月推出招標，最終由嘉里牽頭中標的住宅項目，當時補地價金額達67.57億元，相當於每平方呎樓面地價10,587元，隨後在2023年7月推出，但以高達27,000元的呎價開賣，顯然不被市場接受，結果至今僅售出58個單位，套現11.9億元，佔全盤800個單位的7.25%。

踏入轉角市後，樓盤處境變得相當尷尬，高價無承接，低價會蝕本，亦可能影響到高位入貨買家的上會氣氛，導致一直進退失據。最終拖了一年，如今面對現實減價22%，以平均呎價21,845元推售，這個價位顯然受到長實先前劈價推售三期「BLUE COAST」的影響。

長實去年以約21,000多元的呎價開售，最終售出超過850多伙，相當於全盤71%，如此銷量證明這一價格觸及到市場底線。因此，當我們以為去年全面撤辣後，發展商割價策略已經結束，偏偏「海盈山」卻顯示出部分樓盤仍需要減價才能脫手。

2025年局部地區的新盤未必會再大幅減價，因為這些地區去年已經劈價且有相當銷量支持，間接證明目前這一價格具有吸引力，也解釋了為何會德豐在剛推出康城站12期新一期「GRAND SEASONS」時以平均14,700多元推售，較「SEASONS PLACE」加價3.6%。

因為康城站在去年經歷了割喉式減價，由高位18,000至20,000元回調，而去年推出的康城站12期「SEASONS PLACE」售出了964個單位，也證明減價後的價位暫時穩住。但當然，如果「GRAND SEASONS」的去貨動力減弱，或較「SEASONS PLACE」前期差，意味著價格可能需要進一步下調，值得關注其銷情。

同樣地，屯門青山公路的「黃金海灣·珀岸」也開價，即供平均呎價9,988元，較同系上一期「黃金海灣·意嵐」首批均價輕微低2%。這一區受制於交通因素，銷情長期受到影響。發展商在價格上沒有太多調整，某程度也參考了路勁與深圳控股合作的「凱和山」，去年底大幅度減價17%至9,175元後，推售70個單位，最終即晚成功沽清，因此短期內，可視為這一區的樓價參考。

對於今年的新盤開價，我們可能偶爾看到貨尾大幅度割價清貨；也會看到部分樓盤以原價推出，甚至輕微加價。開價手法看似兩極化，但或許這反映出局部地區已初步找到樓價支持點而已。