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樓市經歷過山車般的轉角市，雖然近期氣氛稍見回暖，負資產宗數亦有所回落，但對於在樓價高峰期入市的買家來說，噩夢可能才剛剛開始。

不知大家是否記得，去年長實洪水橋項目「#LYOS」曾向撻訂買家追收差價，被形容為樓市轉角後的「第一滴血」。當時不少人以為這只是個別發展商的強硬手段，屬於特殊案例。然而，現實告訴我們，追差價的行動正在蔓延。除了長實，中小型發展商宏安地產旗下位於大角咀的單幢新盤「Larchwood」，近期亦爆出追收差價的個案，金額更高達過百萬元。

大角咀Larchwood撻訂個案：首期全蝕兼背負巨債

「Larchwood」在開售期間已爭議不斷，曾傳出有經紀教唆造假入息、或以超高佣金「迴力鏢」方式吸客。

近日有傳媒報道，一名買家於 2023 年樓市高位時，以 589 萬元購入該盤一個實用面積 210 呎的單位。當時買家採用建期付款，只付了半成首期。隨著樓價持續下挫，跌幅遠超已付的首期金額，該買家最終選擇「撻訂」離場，以為虧蝕首期便能止蝕。

怎料，由於物業市值已回落至約 370 萬元，發展商早前向該買家發出律師信，追討高達 109 萬元的差價。這宗個案再次敲響警鐘：在簽署正式買賣合約（必買必賣）後取消交易，發展商絕對有權行使法律權利，追討因買家違約而造成的損失。

發展商追數「食全餐」：不僅是樓價差額

很多買家誤以為「追差價」僅限於買入價與重售價之間的差距 。事實上，發展商可追討的賠償遠不止於此。根據法律原則，賠償的目的是讓無辜的一方（賣方）回復到合約被履行時的狀態。因此，發展商有權追討的項目包括：

• 樓價差價： 原合約價與重售價的差距。

• 利息開支： 這是最容易被忽視的重災區。當中涉及的利息通常以「P+2」計算，隨著拖欠時間越長，金額越滾越大。

• 雜費支出： 包括重售期間的管理費、經紀佣金、重售律師費及終止交易的各項行政費用。

綜合計算下來，撻訂的實際賠償額，隨時比買家想像中多出一大截，甚至超過原本的首期金額。

收到律師信後，買家只能任人宰割？

面對發展商的「第一封警告信」(Pre-action letter)，業主是否毫無還擊之力？

影片中會詳細探討法律上的抗辯空間。雖然合約條款對違約方不利，但根據法律原則，賣方（發展商）也有責任「盡力減少損失」(Mitigation of Loss)。買家抗辯的關鍵在於：發展商的重售價是否合理？在市況下滑時，發展商有沒有盡早將物業重售以減少跌價損失？若發展商採取了不合理的拖延策略導致損失擴大，買家便有據理力爭的空間，但這往往需要買家提出實質證據。

簽約前需三思

即使現在樓市氣氛好轉，但每一份買賣合約背後都涉及嚴肅的法律責任。今次 Larchwood 的案例提醒所有準買家，入市前必須審視自己的風險承受能力，切勿輕信「撻訂即止蝕」的說法。一旦簽字，便是承諾，違約的代價可能遠超你的預算。