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雖然去年底減息，看似為樓市帶來憧憬，但畢竟息口走勢仍受制於美國，而目前新盤市場供過於求。因此，對於發展商來說，2025年將繼續是一個去庫存的年份。在一手供應量高達108,000個單位，相當於全港七年的一手吸納量，他們將採取什麼策略應對？讓我們先來預覽有哪些新盤。

2025年中提供過千個單位的大型盤，大部分地價並不便宜。在大埔馬窩路，萬科香港有個全新住宅項目，分三期提供1,650個單位，是今年較為矚目的樓盤之一。區內上一次有新盤推售，已是中國海外2019年的「天鑽」。發展商曾透露投資額高達90億元，相當於每平方呎成本11,510元，但這個價位已貼近「天鑽」的二手呎價，較鄰近約30年樓齡的「新峰花園」每呎造價9,500元還要高。

港鐵與信和合作發展的「康城站13期」，去年11月已獲批預售，項目規模是馬窩路的一倍半，共提供2,550個單位，亦是康城站的最後一期，但地價同樣不便宜。這個項目是信和在2020年10月投得，當時補地價金額高達55.68億元，相當於每平方呎地價3,600元，成為整個康城站地價新高。同區新盤12期「SEASONS PLACE」去年才減價推售，而同系的「凱柏峰」仍未渡過上會困局，因此開價及推售策略值得關注。

長實在啟德跑道區投得唯一用地「4E區2號」，命名為「VICTORIA BLOSSOM」，共提供1,000個住宅單位，第一期307伙已獲批預售，發展商已表明計劃在今年內推出。這個項目是長實在2021年2月以102.8億元投得，每平方呎地價15,861元，並非摸頂之最，後來長實以每平方呎6,000元取得宋皇臺站旁邊用地，以攤薄高地價成本。市場更關注的是長實會否以「深水炸彈價」打擊對手。

同在跑道區內的會德豐「DOUBLE COAST」、中海外「維港‧雙鑽」及嘉華「啟德海灣」均屬高價地皮，即便曾經減價出售，市場仍然不為所動。如果長實真的投下「深水炸彈」，將對啟德跑道區帶來新一輪衝擊。

土瓜灣方面，市建局有四大重建項目將推出，共涉及3,323個單位，其中一個由長實於2022年4月以59.96億元投得的「鴻福街」四合一地皮，每平方呎樓面地價11,382元，長實的推盤作風會影響餘下三個項目，包括恒基牽頭的庇利街、信和的榮光街，以及嘉里的銀漢街項目，三個盤分別提供1,200伙、458伙及665個單位。

目前市場滾存超過十萬個單位供應，而短期內可推出的樓盤，即已獲批預售但尚未推出的單位，至少有11,191個。錦上路站「柏瓏III」共有680個單位，早於2022年9月獲批預售；恒地、九倉及嘉華持有的「承豐道18號」，超過2,000個單位，在前年七月已獲批預售，兩個盤卻遲遲未推出。

這扭轉了以往拿到售樓紙就馬上推盤的方式，選擇避市不推出，顯然是對推盤沒有信心，而且短期供應還未計入一些隨時可發售的舊契樓，如新世界在北角皇都戲院重建的「皇都」，這裡也涉及388個單位。新世界當年以47.76億收購，每平方呎成本約9,970元，近期已有部分單位推出招標。

去年全面撤辣後，發展商爭相減價出貨，反而令市場認為愈遲買愈便宜，拖累隨後的新盤要進一步減價至成本價、甚至蝕本發售。2025年市場或期待減息，但奈何息口去向受制於特朗普重返白宮後的執政方向，因此充滿不確定性，發展商也會把握時機盡量減少庫存。