Name: 【MoneyTalk直播】隔晚美股急挫拖累 港股跌逾200點
Uploaded: 2024-12-19T02:55:26Z
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Description: Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

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Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

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金管局突然推出一次性放寬按揭成數的安排，容許高峰期購入樓花物業的準業主，選擇建築期付款的，按揭成數可由最高70%提升至80%，以減少因估價不足需要補差價上會的壓力。是否反映上會危機比想像中嚴重？但為何特別救他們？除了引發政策公平性的討論，更重要的是究竟能幫到多少？
金管局在12月4日向銀行發出指引，表示推出一次性特別安排，協助在樓市高位以建築期付款買樓花物業的用家，按揭成數可由原本的最高70%提升至80%，而供款與入息比率上限則由原本的50%提升至60%。
這個安排必須符合四大條件，包括：必須於2021年1月1日至2023年12月31日簽署臨時買賣合約；必須是以建築期付款的樓花住宅物業；必須為自住用途；以及物業估價低於成交價。究竟這項安排能發揮什麼作用呢？
舉例來說，以一個1,000萬元的物業，原來最高只能借70%按揭，相當於700萬元，但若樓價期間下跌12.5%，最新估值為875萬元，銀行會以875萬元為基礎，提供最高70%的按揭，貸款額即為612.5萬元。換言之，買家原以為支付30%首期（即300萬元）便可借足額，實際上還需額外籌措700萬元減去612.5萬元，亦即87.5萬元，才能完成交易。
但若按揭放寬至80%，即使估值回落至875萬元，銀行也可提供80%按揭，相當於最高可借700萬元。準業主即使面對估值下跌，亦可以不用補差價上會，減少籌集額外資金的壓力。因此，只要樓價回落幅度少於12.5%，金管局放寬按揭成數的安排便能幫助到他們。
然而，除了銀行之外，按揭證券公司也可為買家提供比傳統銀行70%按揭安排更高的按揭，在準業主繳付按揭保費後，可提高10%至20%按揭，達80%至90%，而此措施亦涵蓋樓花物業。因此，金管局的措施與現行的按揭保險計劃有重疊。
受惠於這政策的，就是購買樓花物業並選用建築期付款，原本計劃使用按揭保險卻沒借到的人。根據按揭保險規定，要借最高90%按揭需滿足自住、首次置業及固定收入的條件；若收入不固定，最高為80%按揭。因此，金管局的措施補足了按揭保險計劃的一些缺口。
其中一類受惠者是換樓客。若一名換樓客購入樓花項目並選擇建築期付款計劃，舊物業已有按揭保險，而舊物業尚未沽出，他於按證公司便不被視為首置買家，除非他於入伙前沽售舊物業釋放首置身份，否則新物業不可借按揭保險。在金管局新政策下，換樓客不需勉強沽售舊物業以借用按揭保險，直接向銀行申請80%按揭。
第二類是收入未必充足的買家。與按揭保險計劃不同，金管局的措施省卻了保費，且按揭保險需用供款佔入息比率上限50%計算，若準業主收入不足，可轉投銀行，因為其供款佔入息比率上限可提升至60%。
第三類是可減少雙重估價的尷尬情況。申請按揭保險時，準業主需先經銀行一重審批及估價，通過後再遞交按證公司作二重審批及估價，以較低者為準，往往市場都反映按證公司的估價趨緊，直接影響貸款額。
政府此次出招是否反映上會危機比想像中嚴重，為何特別救他們？港鐵與信和合作發展的錦上路站「柏瓏」及康城站「凱柏峰」兩大重災樓盤，發展商已將關鍵日期延後，提供更多時間讓準業主籌集資金。但因跌價令估價回落的問題未解決，是否因此出手相救？為何不包括其他二手業主或2024年買入樓花盤的業主？

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江湖傳聞哥哥張國榮成功接拍《霸王別姬》全靠黃百鳴，小編請來百鳴哥上Yahoo娛樂訪談問過究竟。請得電影界巨匠上節目，當然搵佢爆料分享娛樂圈點滴，百鳴哥笑談點解會簽古天樂，全因哥哥張國榮約飲咖啡「百鳴，介紹個人你識，呢個人一定紅。」原來呢個就係「白面古天樂」。

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百鳴哥近日開Channel《百鳴歌》一邊唱歌一邊傾偈，小編早排趁佢得閒，請百鳴哥暢談電影電視圈鮮為人知的鏡頭後趣事，今次百鳴哥大爆當年拍《黃飛鴻〉堅叔石堅話「唔使排戲」，咁即係「真打」？咁原後事後邊個捽藥酒？邊個最後勝利？想知？去片。

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由今年初政府全面撤辣，到年底進一步放寬按揭成數，政府救市的決心之大，除了要增加置業需求，讓準買家更容易上車，以及我們之前談到對投資者置業有拆牆鬆綁的作用，實際上市場還有一些買家會間接受惠。
是哪種類型的買家呢？我們算一算，可能會更容易理解。以差估署中小型住宅作為例子，2021年8月來看，一間45平方米的住宅，平均售價錄得歷史新高752萬元。假設業主當年自行支付40%首期，向銀行借60%按揭，貸款額為451萬元，按當時利率分30年還款，到今天理應還有約417萬元的銀行貸款額。
來到今天足足三年三個月，假設這名業主有意轉按，甚至希望在可能的情況下加按套現，銀行會否接受? 銀行會先評估其最新估值，並按當時的按揭成數計算可批出的最高貸款額。
在未放寬按揭成數之前，銀行一律用60%按揭準則來推算，因此若物業估值有所下跌，並跌落至695萬元水平，剛好符合轉按門檻，而只要估值跌破695萬元，除非業主願意補差價，否則銀行不會接受轉按申請。
《施政報告》後政府放寬了按揭成數，當年以752萬元購入的物業，即使到了今天估值跌穿695萬元，仍然能符合轉按門檻。因為以最新70%按揭門檻計算，695萬元的70%等於486.5萬元，業主可以成功轉按。只要估值沒有跌破595萬元，轉按並不困難。
換言之，原本購入752萬元的物業，放寬按揭成數前的轉按門檻估值為695萬元，相當於樓價最多可跌8%，但放寬按揭成數後，即使估值較購入價下跌21%，仍然符合轉按要求。
轉按門檻隨著按揭成數放鬆，未必能立即刺激加按套現的需求，但至少會成為一批當初選擇發展商高成數按揭計劃買家的逃生門。這批當初選用了發展商先甜後苦高成數按揭的買家，通常在兩至三年後會面臨低息轉高息的情況。他們必須尋找傳統銀行轉按，否則就要供發展商高息。
但他們遇到的問題是，入伙新盤估值下滑，要轉按至傳統銀行，除非額外補差價，或者額外支付保費，期望透過按揭保險協助才可成功轉按，否則在估值回調下難以獲銀行接受轉按。
因此，雖然放寬按揭成數未必一定能刺激需求，但從另一個角度看，也許對入伙新盤業主起到穩定軍心作用，而不必在短時間內，因未能找到傳統銀行按揭而又無法接受發展商高息供樓下，尷尬地將物業賤賣離場。

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