Name: 【MoneyTalk直播】港股開市飆逾600點 兩萬一得而復失
Uploaded: 2024-12-10T02:54:27Z
Duration: P0S
Description: Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

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Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

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由今年初政府全面撤辣，到年底進一步放寬按揭成數，政府救市的決心之大，除了要增加置業需求，讓準買家更容易上車，以及我們之前談到對投資者置業有拆牆鬆綁的作用，實際上市場還有一些買家會間接受惠。
是哪種類型的買家呢？我們算一算，可能會更容易理解。以差估署中小型住宅作為例子，2021年8月來看，一間45平方米的住宅，平均售價錄得歷史新高752萬元。假設業主當年自行支付40%首期，向銀行借60%按揭，貸款額為451萬元，按當時利率分30年還款，到今天理應還有約417萬元的銀行貸款額。
來到今天足足三年三個月，假設這名業主有意轉按，甚至希望在可能的情況下加按套現，銀行會否接受? 銀行會先評估其最新估值，並按當時的按揭成數計算可批出的最高貸款額。
在未放寬按揭成數之前，銀行一律用60%按揭準則來推算，因此若物業估值有所下跌，並跌落至695萬元水平，剛好符合轉按門檻，而只要估值跌破695萬元，除非業主願意補差價，否則銀行不會接受轉按申請。
《施政報告》後政府放寬了按揭成數，當年以752萬元購入的物業，即使到了今天估值跌穿695萬元，仍然能符合轉按門檻。因為以最新70%按揭門檻計算，695萬元的70%等於486.5萬元，業主可以成功轉按。只要估值沒有跌破595萬元，轉按並不困難。
換言之，原本購入752萬元的物業，放寬按揭成數前的轉按門檻估值為695萬元，相當於樓價最多可跌8%，但放寬按揭成數後，即使估值較購入價下跌21%，仍然符合轉按要求。
轉按門檻隨著按揭成數放鬆，未必能立即刺激加按套現的需求，但至少會成為一批當初選擇發展商高成數按揭計劃買家的逃生門。這批當初選用了發展商先甜後苦高成數按揭的買家，通常在兩至三年後會面臨低息轉高息的情況。他們必須尋找傳統銀行轉按，否則就要供發展商高息。
但他們遇到的問題是，入伙新盤估值下滑，要轉按至傳統銀行，除非額外補差價，或者額外支付保費，期望透過按揭保險協助才可成功轉按，否則在估值回調下難以獲銀行接受轉按。
因此，雖然放寬按揭成數未必一定能刺激需求，但從另一個角度看，也許對入伙新盤業主起到穩定軍心作用，而不必在短時間內，因未能找到傳統銀行按揭而又無法接受發展商高息供樓下，尷尬地將物業賤賣離場。

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有人開始問，現在買樓出租是否重現吸引力? 因為中小型住宅單位的租金回報，再次進一步回升到超過4厘水平。與樓市高峰期時的回報僅2.5厘相比，數據顯示買樓收租開始有吸引力。由年初政府全面撤辣，到放寬收租按揭成數，加上隨著減息周期重臨，定存的吸引力逐步消退，這些因素均有利於收租客，但背後還有哪些考慮呢？

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