Name: 【MoneyTalk直播】港股曾升逾250點 泡泡瑪特續破頂
Uploaded: 2025-06-05T03:02:27Z
Duration: P0S
Description: Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

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【Now新聞台】上周成立的國際調解院總部落戶香港，有33個創始成員國。律政司司長林定國指，調解院成立補充了國際間調解服務的缺口，強調即使其他國家沒簽約，仍可使用服務。律政司司長林定國：「過去一些國際爭議(解決)機構，都是傳統美西方國家主導成立，現在在調解方面缺乏了，那是否由國家牽頭，所謂全球南方或發展中國家佔比例較多的去做一些主動工作，填補國際爭議解決的空間，這大家志同道合的話是可順理成章，但不等於我們不歡迎其他國家，不是這樣，因為公約說得很清楚，其實王毅外長在他的演辭中提到歡迎所有國家參加，所以其他國家可以簽約，但即使你不簽約，將來你願意的話都可以用這服務。」 #要聞

【Now新聞台】上周成立的國際調解院總部落戶香港，有33個創始成員國。律政司司長林定國指，調解院成立補充了國際間調解服務的缺口，強調即使其他國家沒簽約，仍可使用服務。律政司司長林定國：「過去一些國際爭議(解決)機構，都是傳統美西方國家主導成立，現在在調解方面缺乏了，那是否由國家牽頭，所謂全球南方或發展中國家佔比例較多的去做一些主動工作，填補國際爭議解決的空間，這大家志同道合的話是可順理成章，但不等於我們不歡迎其他國家，不是這樣，因為公約說得很清楚，其實王毅外長在他的演辭中提到歡迎所有國家參加，所以其他國家可以簽約，但即使你不簽約，將來你願意的話都可以用這服務。」&nbsp;#要聞

林定國：無簽約國家仍可使用國際調解院服務

【Now新聞台】本港地區今日(6月5日)天氣預測，大致多雲，有幾陣驟雨，日間氣溫徘徊在27度左右，吹和緩偏東風，初時離岸風勢清勁。 #要聞

【Now新聞台】本港地區今日(6月5日)天氣預測，大致多雲，有幾陣驟雨，日間氣溫徘徊在27度左右，吹和緩偏東風，初時離岸風勢清勁。 #要聞

天氣報告｜日間氣溫徘徊27度左右　有幾陣驟雨

【Now新聞台】今日(6月5日)科技園聯同兩間大學醫學院將介紹赴美參加全球最大生物科技盛會，而立法會大會續會，討論議員議案，設立最高層次的專責架構規劃人口政策。 #要聞

【Now新聞台】今日(6月5日)科技園聯同兩間大學醫學院將介紹赴美參加全球最大生物科技盛會，而立法會大會續會，討論議員議案，設立最高層次的專責架構規劃人口政策。 #要聞

採訪日誌｜科技園聯同兩大醫學院介紹赴美參加全球最大生物科技盛會

【Now新聞台】繼粉嶺皇后山邨後，水務署表示，接獲大埔富亨邨住戶反映食水出現黑點。 水務署表示，即時派員到場檢視，並為單位的水錶位置沖洗喉管，發現供水清澈，已向住戶說明情況；同時透過屋邨管理公司得知，近期沒有收到類似投訴，相信個案屬個別事件。至於皇后山邨及山麗苑方面，房屋署與水務署實地視察和探訪居民，又連日沖洗供水系統，包括水缸、喉管和過濾設施等，並額外加裝過濾網。房署將沉澱物樣本送去化驗，等候結果作進一步調查，希望盡快找出源頭。#要聞

【Now新聞台】繼粉嶺皇后山邨後，水務署表示，接獲大埔富亨邨住戶反映食水出現黑點。 水務署表示，即時派員到場檢視，並為單位的水錶位置沖洗喉管，發現供水清澈，已向住戶說明情況；同時透過屋邨管理公司得知，近期沒有收到類似投訴，相信個案屬個別事件。至於皇后山邨及山麗苑方面，房屋署與水務署實地視察和探訪居民，又連日沖洗供水系統，包括水缸、喉管和過濾設施等，並額外加裝過濾網。房署將沉澱物樣本送去化驗，等候結果作進一步調查，希望盡快找出源頭。#要聞

大埔富亨邨有單位食水現黑點　水務署派員沖洗喉管

【Now新聞台】兩名女子懷疑在深圳注射肉毒桿菌毒素後中毒。 衞生防護中心指，兩名女子是朋友分別是49歲和50歲，上月中在深圳一個私人處所注射肉毒桿菌毒素，注射人員懷疑並非專業醫護人員。注射後，她們分別出現四肢乏力、視力模糊、雙眼下垂、呼吸及吞嚥困難等病徵。其中49歲女子因病徵持續，上周三返港到北區醫院求診，目前仍在深切治療部留醫，情況危殆。至於50歲女子就在基督教聯合醫院留院，目前情況穩定。#要聞

【Now新聞台】兩名女子懷疑在深圳注射肉毒桿菌毒素後中毒。 衞生防護中心指，兩名女子是朋友分別是49歲和50歲，上月中在深圳一個私人處所注射肉毒桿菌毒素，注射人員懷疑並非專業醫護人員。注射後，她們分別出現四肢乏力、視力模糊、雙眼下垂、呼吸及吞嚥困難等病徵。其中49歲女子因病徵持續，上周三返港到北區醫院求診，目前仍在深切治療部留醫，情況危殆。至於50歲女子就在基督教聯合醫院留院，目前情況穩定。#要聞

兩女子深圳注射肉毒桿菌後疑中毒　一人危殆留院深切治療

【Now新聞台】外交部駐港特派員公署舉辦的大灣區考察團，到訪廣州參觀小鵬汽車總部，了解電動車發展情況。 由外交部駐港特派員崔建春率領的考察團展開第二日行程，上午分別到訪小鵬汽車廣州總部，了解電動車的組件模型，並試坐電動車；其後轉到廣州國際金融城綜合管理服務中心，了解發展規模及招商情況。有馬來西亞商會代表指，當地政府對汽油車有補貼，市場仍未普及電動車，但政府正嘗試應用綠色能源。馬來西亞商會會員奚溪：「我們不止入口汽車，還嘗試建立生產基地，這是所有東盟國家，例如印尼、泰國、馬來西亞想做的，不止是入口汽車，亦是技術轉移。這裡有很多協調和合作機會，共同建立令人振奮的未來。」考察團下午轉到製造電動飛行車的小鵬匯天位於廣州的研發中心，參觀最新型號的分離式飛行車「陸地航母」。公司現時正在廣州興建全球首個飛行汽車製造基地，可以大規模量產飛行汽車，年產量達一萬輛，預計下半年建成，明年起投產。#要聞

【Now新聞台】外交部駐港特派員公署舉辦的大灣區考察團，到訪廣州參觀小鵬汽車總部，了解電動車發展情況。 由外交部駐港特派員崔建春率領的考察團展開第二日行程，上午分別到訪小鵬汽車廣州總部，了解電動車的組件模型，並試坐電動車；其後轉到廣州國際金融城綜合管理服務中心，了解發展規模及招商情況。有馬來西亞商會代表指，當地政府對汽油車有補貼，市場仍未普及電動車，但政府正嘗試應用綠色能源。馬來西亞商會會員奚溪：「我們不止入口汽車，還嘗試建立生產基地，這是所有東盟國家，例如印尼、泰國、馬來西亞想做的，不止是入口汽車，亦是技術轉移。這裡有很多協調和合作機會，共同建立令人振奮的未來。」考察團下午轉到製造電動飛行車的小鵬匯天位於廣州的研發中心，參觀最新型號的分離式飛行車「陸地航母」。公司現時正在廣州興建全球首個飛行汽車製造基地，可以大規模量產飛行汽車，年產量達一萬輛，預計下半年建成，明年起投產。#要聞

駐港公署大灣區考察團　到訪廣州小鵬汽車總部

【Now新聞台】繼海運戲院本周一結業，九龍灣MegaBox戲院亦將在下周一結業，是嘉禾院線八日內第二間結業的戲院，尾場會舉辦盲盒場及提供票價優惠，有觀眾對多間戲院相繼結業感到可惜。 九龍灣MegaBox戲院宣布因租約期滿，下周一結業，是今年第6間結業的戲院。平日下午時間，有市民到戲院看電影。有入場觀眾表示，近年戲院結業潮持續，相信未來會有更多戲院結業。林先生：「當然可惜，做了這麼多年人，看著一間又一間結業，海運戲院早前亦結業了。租金貴，捱不住的，上網下載就可以看，做不下去的。」黎先生：「可惜的，但也沒辦法。(為甚麼沒辦法？)可能看電影的人少了，無法維持他們的生意額，惟有結業。」這間戲院本周日最後營業，將會提供不同的優惠活動。戲院會於尾場特設經典盲盒場，以及IMAX 40元票價優惠，影迷會獲得紀念卡一張，以答謝他們的支持。嘉禾院線多間戲院陸續結業，連同海運戲院及MegaBox戲院，嘉禾將剩餘4間戲院。#要聞

【Now新聞台】繼海運戲院本周一結業，九龍灣MegaBox戲院亦將在下周一結業，是嘉禾院線八日內第二間結業的戲院，尾場會舉辦盲盒場及提供票價優惠，有觀眾對多間戲院相繼結業感到可惜。 九龍灣MegaBox戲院宣布因租約期滿，下周一結業，是今年第6間結業的戲院。平日下午時間，有市民到戲院看電影。有入場觀眾表示，近年戲院結業潮持續，相信未來會有更多戲院結業。林先生：「當然可惜，做了這麼多年人，看著一間又一間結業，海運戲院早前亦結業了。租金貴，捱不住的，上網下載就可以看，做不下去的。」黎先生：「可惜的，但也沒辦法。(為甚麼沒辦法？)可能看電影的人少了，無法維持他們的生意額，惟有結業。」這間戲院本周日最後營業，將會提供不同的優惠活動。戲院會於尾場特設經典盲盒場，以及IMAX 40元票價優惠，影迷會獲得紀念卡一張，以答謝他們的支持。嘉禾院線多間戲院陸續結業，連同海運戲院及MegaBox戲院，嘉禾將剩餘4間戲院。#要聞

MegaBox嘉禾戲院本月9日結業　周日尾場推票價優惠

【Now新聞台】醫管局進行改革，鼓勵醫護主動匯報事故，並計劃推行「平衡問責」，制訂高層問責框架，對減少公立醫院事故有沒有幫助？ 周四《時事全方位》請來嘉賓一齊討論。題目：醫管局改革熱線電話：1833298#要聞

【Now新聞台】醫管局進行改革，鼓勵醫護主動匯報事故，並計劃推行「平衡問責」，制訂高層問責框架，對減少公立醫院事故有沒有幫助？ 周四《時事全方位》請來嘉賓一齊討論。題目：醫管局改革熱線電話：1833298#要聞

時事全方位重點提要｜(6月5日)

【Now新聞台】題目：開放巴士專線予其他公共交通工具嘉賓：立法會議員(選舉委員會)何敬康 #要聞

【Now新聞台】題目：開放巴士專線予其他公共交通工具嘉賓：立法會議員(選舉委員會)何敬康&nbsp;#要聞

現身說法｜開放巴士專線予其他公共交通工具

【Now新聞台】題目：南韓大選結果嘉賓：國際關係學者趙雨樂智明研究所研究總監許楨

【Now新聞台】題目：南韓大選結果嘉賓：國際關係學者趙雨樂智明研究所研究總監許楨&nbsp;

時事全方位｜南韓大選結果(二)

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Yahoo TV 財經直播節目 【Money Talk】，逢交易日早上11:30直播，每星期由財經界人氣KOL輪流主講，30分鐘互動足夠教你理財創富。

【MoneyTalk直播】港股曾升逾250點 泡泡瑪特續破頂

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我們繼續關注與樓市息息相關的拆息。隨着拆息回落，樓市氣氛逐漸回暖，擁有物業的業主自然會覺得供樓比以往輕鬆。以往習慣進行定期存款的投資者，亦正苦惱應否重新調整資金配置。不過，在拆息回落及樓市可能見底的情況下，背後又有甚麼需要注意的地方呢？
一個月的按揭拆息持續下跌，幾乎每日下調。至5月22日，已跌至0.67厘，較5月初的3.98厘下降逾三厘，並創下自2022年6月以來的新低。這對擁有物業的業主而言，當然是一大喜訊。
選擇拆息按揭的買家，以現時H加1.3厘的計算方式，其實際按息已低於封頂息率3.5厘，目前只有1.97厘。以貸款100萬元為例，每月供款降至3,682元，相較月初供款4,490元，供款額減少約18%。
息本比例亦出現明顯轉變。由月初的64%利息、36%本金，扭轉為目前五五分配的黃金比例。若利率持續處於此水平，業主將會感受到還款主要用於償還本金，與加息周期「供空氣」的情況相比更為實在。
此外，拆息回落亦有利整體投資氣氛。對於投資者而言，單純將資金存放在定期存款的效用正在逐步減弱。然而，這背後亦存在幾點值得留意的風險與變數。
首先，為何香港拆息會急速回落？其背後與5月初大量資金流入香港有關。由於關稅戰及其他政治經濟因素發酵，美股自4月起大幅調整，部分資金轉向歐洲與亞洲市場。
市場亦預期大型新股「寧德時代」將會在港集資上市，資金提前湧入。當港元觸及強方兌換保證時，金管局亦出手承接美元沽盤，向市場注入港元，導致銀行體系結餘急升至超過1,700億元，從而推動拆息進一步下跌。目前港美息差擴闊至3.5厘，屬於相當罕見的情況。
業主之所以可享受低息供樓，主要受制於拆息走勢。但未來拆息會否回升，還是繼續下跌，關鍵在於資金流向及港元需求。以往只要港美息差超過1厘，市場便會出現套息活動，例如買入高息美元、沽出低息港元。然而，現時息差已擴大至3.5厘，仍未見套息活動顯著增加，反映市場對資金用途仍在觀望。
一旦出現大規模套息活動，或現有資金另有他用，銀行體系結餘將可能下降，拆息亦有機會回升。因此，投資者切勿過份期望拆息會長期維持於低水平。
其次，由於拆息每日變動，選擇拆息按揭的買家需要留意，能否成功使用當日最低利率來計算實際供款，完全取決於結算當日的拆息水平。
雖然多數銀行根據「香港銀行公會」的拆息牌價（每日11:15公布）來計價，但個別銀行如滙豐則採用自家拆息基準。因此，買家必須向銀行了解其採用的定價基礎。
銀行在計算按揭利率時，會比較當日HIBOR與封頂息率，並選擇較低者為準。如果當日拆息剛好回升，便可能未能受惠於較低利率。上文所提供款減少20%的例子，條件便是基於較低的結算日拆息。
最後，即使銀行對壓力測試有所放寬，買樓人士仍需滿足「供款佔入息比率」的要求，亦即每月供款不應高於月入的一半。
雖然目前拆息已回落至2厘以下，但銀行在進行貸款審批時，並非以實際拆息作為準則，而是以封頂息率（3.5厘）計算。
例如：100萬元貸款，假設拆息按揭為1.97厘，30年攤還期，每月供款為3,682元；很多人以為月入7,364元即可通過審查。然而，銀行實際上會以3.5厘封頂息率計算，即月供4,490元，所需月入變為8,980元，遠高於預期。

我們繼續關注與樓市息息相關的拆息。隨着拆息回落，樓市氣氛逐漸回暖，擁有物業的業主自然會覺得供樓比以往輕鬆。以往習慣進行定期存款的投資者，亦正苦惱應否重新調整資金配置。不過，在拆息回落及樓市可能見底的情況下，背後又有甚麼需要注意的地方呢？ 一個月的按揭拆息持續下跌，幾乎每日下調。至5月22日，已跌至0.67厘，較5月初的3.98厘下降逾三厘，並創下自2022年6月以來的新低。這對擁有物業的業主而言，當然是一大喜訊。 選擇拆息按揭的買家，以現時H加1.3厘的計算方式，其實際按息已低於封頂息率3.5厘，目前只有1.97厘。以貸款100萬元為例，每月供款降至3,682元，相較月初供款4,490元，供款額減少約18%。 息本比例亦出現明顯轉變。由月初的64%利息、36%本金，扭轉為目前五五分配的黃金比例。若利率持續處於此水平，業主將會感受到還款主要用於償還本金，與加息周期「供空氣」的情況相比更為實在。 此外，拆息回落亦有利整體投資氣氛。對於投資者而言，單純將資金存放在定期存款的效用正在逐步減弱。然而，這背後亦存在幾點值得留意的風險與變數。 首先，為何香港拆息會急速回落？其背後與5月初大量資金流入香港有關。由於關稅戰及其他政治經濟因素發酵，美股自4月起大幅調整，部分資金轉向歐洲與亞洲市場。 市場亦預期大型新股「寧德時代」將會在港集資上市，資金提前湧入。當港元觸及強方兌換保證時，金管局亦出手承接美元沽盤，向市場注入港元，導致銀行體系結餘急升至超過1,700億元，從而推動拆息進一步下跌。目前港美息差擴闊至3.5厘，屬於相當罕見的情況。 業主之所以可享受低息供樓，主要受制於拆息走勢。但未來拆息會否回升，還是繼續下跌，關鍵在於資金流向及港元需求。以往只要港美息差超過1厘，市場便會出現套息活動，例如買入高息美元、沽出低息港元。然而，現時息差已擴大至3.5厘，仍未見套息活動顯著增加，反映市場對資金用途仍在觀望。 一旦出現大規模套息活動，或現有資金另有他用，銀行體系結餘將可能下降，拆息亦有機會回升。因此，投資者切勿過份期望拆息會長期維持於低水平。 其次，由於拆息每日變動，選擇拆息按揭的買家需要留意，能否成功使用當日最低利率來計算實際供款，完全取決於結算當日的拆息水平。 雖然多數銀行根據「香港銀行公會」的拆息牌價（每日11:15公布）來計價，但個別銀行如滙豐則採用自家拆息基準。因此，買家必須向銀行了解其採用的定價基礎。 銀行在計算按揭利率時，會比較當日HIBOR與封頂息率，並選擇較低者為準。如果當日拆息剛好回升，便可能未能受惠於較低利率。上文所提供款減少20%的例子，條件便是基於較低的結算日拆息。 最後，即使銀行對壓力測試有所放寬，買樓人士仍需滿足「供款佔入息比率」的要求，亦即每月供款不應高於月入的一半。 雖然目前拆息已回落至2厘以下，但銀行在進行貸款審批時，並非以實際拆息作為準則，而是以封頂息率（3.5厘）計算。 例如：100萬元貸款，假設拆息按揭為1.97厘，30年攤還期，每月供款為3,682元；很多人以為月入7,364元即可通過審查。然而，銀行實際上會以3.5厘封頂息率計算，即月供4,490元，所需月入變為8,980元，遠高於預期。

胡‧說樓市｜HIBOR持續回落，注意三點勿計錯數!

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高質意大利菜都未必一定貴！灣仔諾富特世紀酒店的Pepino意大利餐廳環境優雅，半自助午餐低至$238起，有經典巴馬火腿哈蜜瓜餐車，任食前菜，以及高質主菜跟甜點，價錢相當親民，無論是Team Lunch還是見客都不心痛！
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Pepino意大利餐廳
地址：灣仔謝斐道238號諾富特世紀酒店1樓（地圖<a data-i13n="cpos:5;pos:1" href="https://www.google.com.hk/maps/place/%E7%81%A3%E4%BB%94%E8%AC%9D%E6%96%90%E9%81%93Pepino%E6%84%8F%E5%A4%A7%E5%88%A9%E9%A4%90%E5%BB%B3/@22.3333745,114.2184067,15z/data=!4m5!3m4!1s0x3404005bcba8832b:0xb6227ffe62a685a9!8m2!3d22.2788311!4d114.1764472?hl=zh-TW&authuser=0&entry=ttu&g_ep=EgoyMDI1MDUyMS4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D">按此</a>）
電話：2598 4599
營業時間：星期一至六 12:00pm-10:00pm
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林峯一連七場紅館演唱會除了有阿峯精彩演出外，每日嘉賓名單備受關注。日前第五場「常在心」鍾嘉欣現身成功引起話題，令不少觀眾及網民掀起《溏心風暴》回憶殺。昨日（28日）迎來最後一場，昔日與林峯合作經典《尋秦記》的古天樂現身，再次引起話題，古老闆更即場宣布《尋秦記》電影版將於元旦上映。

林峯一連七場紅館演唱會除了有阿峯精彩演出外，每日嘉賓名單備受關注。日前第五場「常在心」鍾嘉欣現身成功引起話題，令不少觀眾及網民掀起《溏心風暴》回憶殺。昨日（28日）迎來最後一場，昔日與林峯合作經典《尋秦記》的古天樂現身，再次引起話題，古老闆更即場宣布《尋秦記》電影版將於元旦上映。

林峯演唱會尾場｜古天樂任嘉賓化身「項少龍」合唱《今期流行》 宣布《尋秦記》元旦上映

整體樓價下跌接近30%，導致本港負資產宗數增至40,741宗，創下自2003年以來的新高。雖然政府強調，住宅按揭逾期還款比率仍維持在約0.1%的低水平，所以無需過於悲觀，但我們應該如何解讀「負資產」這三個字呢？
相比2024年，現今的樓市看似相對穩定，至少不再如去年全面撤辣後，發展商急於劈價散貨，引發摸頂樓花盤帶來的上會危機。此外，近期拆息回落也有助減輕供樓負擔，這都成為對樓市利好的消息。近期新盤銷情漸見明朗，儘管未必賣得好價，但最少能推動成交量，間接打開發展商資金回籠的大門。
樓市是否走出調整期，我們在之前幾集已討論過，很大程度取決於發展商去庫存的速度，以及息口走向能否引起投資者回歸房地產。以前樓價下跌約30%時，很多之前高位入市的買家都被房產套牢，難以再換樓升級，這使市場失去了一股重要的動力。
金管局公布的數據顯示，負資產宗數增至40,741宗，創下自2003年第四季以來的新高，當時的數字為67,575宗。之所以形成負資產，主要因為買家使用高槓桿入市，且物業估值急劇下滑，使得估值低於未償還的本金，成為負資產。
規模之所以如此高，部分原因是時任特首林鄭月娥放寬了按揭保險門檻，令80-90%的按揭保險佔據按揭市場的份額，在2020年至2024年間激增至27-35%，相比以前不到10%為高。當十個買家中有三個使用高成數按揭，進入加息周期後，還息多於還本，加上加息令市場氣氛轉弱，二手樓價回調，使得一批高位入市的買家處在相當尷尬的處境。
事實上，政府數據可能低估了負資產的嚴重性，因為樓市高峰期時，發展商提供了大量財務安排，並通過財務公司提供了不少先甜後苦的高成數按揭及二按。部分供息不供本的計劃，讓買家在數年後供款原地踏步，而市況一旦逆轉，物業價值輕易跌穿本金成為負資產。然而，這些財務公司不受金管局監管，政府統計負資產數據時也未包括這些，我們不能忽視潛在的負資產問題。
過去樓價上升時，許多人在住幾年後享受了資產升值便套現換樓，但如今面對負資產，能供樓的買家只能繼續自住。因為即使想賣樓，但售價不足以收回本金，還需補差額才能賣出物業，他們的換樓計劃因此被完全切斷，這就是我們所說的「負財富效應」。
至於未上會的樓花盤業主，會考慮是否繼續上會。儘管跌價樓花盤上會進展已七七八八，金管局也通過放寬樓花按揭來協助摸頂買家，但像錦上路站「柏瓏」、康城站「凱柏峰」等高峰期入市的買家，近期在收樓程序中都遭遇樓花期跌價約15%的情況，最終能否順利完成交易，對後市氣氛有影響，需要密切關注。
因此，要讓這些買家重新入市，前提是即使物業沒有升值，也至少不要賣樓時需要補貼金額，這樣他們才會考慮換樓。然而，在樓價沒有大幅回升的情況下，只能依靠自己多還一些本金。隨著減息周期的再次來臨，息本比例將慢慢逆轉至供款中本金多於利息，這或許會有一些幫助，但這一切都需要時間配合。

整體樓價下跌接近30%，導致本港負資產宗數增至40,741宗，創下自2003年以來的新高。雖然政府強調，住宅按揭逾期還款比率仍維持在約0.1%的低水平，所以無需過於悲觀，但我們應該如何解讀「負資產」這三個字呢？ 相比2024年，現今的樓市看似相對穩定，至少不再如去年全面撤辣後，發展商急於劈價散貨，引發摸頂樓花盤帶來的上會危機。此外，近期拆息回落也有助減輕供樓負擔，這都成為對樓市利好的消息。近期新盤銷情漸見明朗，儘管未必賣得好價，但最少能推動成交量，間接打開發展商資金回籠的大門。 樓市是否走出調整期，我們在之前幾集已討論過，很大程度取決於發展商去庫存的速度，以及息口走向能否引起投資者回歸房地產。以前樓價下跌約30%時，很多之前高位入市的買家都被房產套牢，難以再換樓升級，這使市場失去了一股重要的動力。 金管局公布的數據顯示，負資產宗數增至40,741宗，創下自2003年第四季以來的新高，當時的數字為67,575宗。之所以形成負資產，主要因為買家使用高槓桿入市，且物業估值急劇下滑，使得估值低於未償還的本金，成為負資產。 規模之所以如此高，部分原因是時任特首林鄭月娥放寬了按揭保險門檻，令80-90%的按揭保險佔據按揭市場的份額，在2020年至2024年間激增至27-35%，相比以前不到10%為高。當十個買家中有三個使用高成數按揭，進入加息周期後，還息多於還本，加上加息令市場氣氛轉弱，二手樓價回調，使得一批高位入市的買家處在相當尷尬的處境。 事實上，政府數據可能低估了負資產的嚴重性，因為樓市高峰期時，發展商提供了大量財務安排，並通過財務公司提供了不少先甜後苦的高成數按揭及二按。部分供息不供本的計劃，讓買家在數年後供款原地踏步，而市況一旦逆轉，物業價值輕易跌穿本金成為負資產。然而，這些財務公司不受金管局監管，政府統計負資產數據時也未包括這些，我們不能忽視潛在的負資產問題。 過去樓價上升時，許多人在住幾年後享受了資產升值便套現換樓，但如今面對負資產，能供樓的買家只能繼續自住。因為即使想賣樓，但售價不足以收回本金，還需補差額才能賣出物業，他們的換樓計劃因此被完全切斷，這就是我們所說的「負財富效應」。 至於未上會的樓花盤業主，會考慮是否繼續上會。儘管跌價樓花盤上會進展已七七八八，金管局也通過放寬樓花按揭來協助摸頂買家，但像錦上路站「柏瓏」、康城站「凱柏峰」等高峰期入市的買家，近期在收樓程序中都遭遇樓花期跌價約15%的情況，最終能否順利完成交易，對後市氣氛有影響，需要密切關注。 因此，要讓這些買家重新入市，前提是即使物業沒有升值，也至少不要賣樓時需要補貼金額，這樣他們才會考慮換樓。然而，在樓價沒有大幅回升的情況下，只能依靠自己多還一些本金。隨著減息周期的再次來臨，息本比例將慢慢逆轉至供款中本金多於利息，這或許會有一些幫助，但這一切都需要時間配合。

胡‧說樓市｜負資產再創21年新高，負財富效應要維持多久?

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