...雜費，這些都不容忽視。 還有一招常見的賣樓手法，就是「回力鏢」，意思就是發展商向代理支付極高佣金，並透過代理回佣給買家，來達至「保面價、實減價」的銷售手法。早前我們曾報道近期較誇張的例子，就是在長沙灣的「睿峰」，回佣的金額可達至樓價30%以上，達到一個極誇張的水平，但對準買家來說，用這種方法入市，由於佣金回贈也需要向銀行申報，以扣減貸款額，若向銀行申報，等於可借貸額將因此減少；若選擇不申報，則等於失實陳述，可能被銀行追收差價或控告。

...亦可收4厘利息，一年可收息80,000元，同時持有物業搏升值。跟全筆資金350萬元放入定存比較，息口不變的前提下，年收140,000元利息。這也等於如果投資者選擇借錢投資物業，實情是額外花60,000元成本，來搏取物業升值空間。 還有一點，雖然已沒有額印禁售期，投資者可即時轉售，但透過銀行上會後的物業則未必是即買即摸，最起碼，現時銀行多以兩年罰息期計算，第一年還款要罰息貸款額2%、第二年罰息1%，除非升幅連罰息支出也能抵銷，否則上會後的物業會產生兩年禁售期。

...息狀況，金管局決定把壓力測試鬆綁，重回2010年時只須假設加息兩厘的基準，只是鬆綁至今超過一年，樓市卻仍未有任何起色，令市場討論是否仍須進行壓力測試。 2024年2月28日後，如果壓力測試全面取消，究竟按揭供款會輕鬆多少? 以100萬元的貸款額為例，今天樓按息口4.125厘，攤分30年還款期，月供就是4,847元。要在4.125厘上模擬加息兩厘，即樓按息口上調至6.125厘下，每月供款則為6,077元，供款佔入息不得多於60%，月入大約要有10,127元才可通過壓力測試。 如果真的取消壓力測試...

...000元月租。因此，從自用角度，不買樓便要租樓的前提下，這個價錢並不算過份。 特別是類近呎數、類近樓層的單位，如果回到2022年9月，本港銀行未加息之前，成交價隨便也要575萬元。當時有1.5厘的低息誘因，但卻要捱貴價，不單首期、貸款額高一截，連帶每月供樓支出也較今天高12%。何以當時人人追入市，反而今天樓價跌至此水平，卻無人問津呢? 信心問題是原因之一。 準買家對前景感到悲觀，除了因為息口高企增加供樓負擔外，現今經濟環境下，準買家會擔心銀行會否突然落雨收遮...

...但來到2023年的今天，比例已反覆推高至35%。以前100個買家中，只有10個用按保，今日卻有35個。當樓價回落時，也直接對業主產生壓力。 由2020年至今，已提取按揭保險的宗數累計73,394宗，涉及貸款金額407.3億元，以每宗按保個案計算，平均貸款額為555萬元。這批負資產高危，原以為趁年初樓價漸漸喘定時，可以擺脫困局，但隨著第二、三季的樓價升幅全面放緩，物業難逃再貶值命運，如此問題始終揮之不去。 撇除市場購買力萎縮、中產移民賣樓令換樓動力中斷等因素，單計一批坐蟹貨...

...實際上，若跟區內二手屋苑如「曉薈」、「太子匯」、「御．豪門」等比較，則算貼近二手水平。抽出個別單位看看，全場最平的一房單位，實用面積379呎，入場價599萬元。用傳統銀行連按保上會，最高借取90%按揭，首期可壓縮至60萬元，貸款額539.1萬元，在銀行加息4.125厘下，每月供款26,692元，要通過壓力測試，月入要有55,774元，但如此入息只能選購一房。如果購買兩房單位，價格再高一點，但入場價999萬元仍跌入按保門檻，能借取90%按揭，月供44,665元，但入息要有93,327元才能...

...回落，投資者已經絕跡市場，但對用家來說，這是否逆市執平貨時機? 抑或樓價低處未算低? 買家入市前需要為自己做深度評估。 隨著滙豐銀行把最優惠利率(P)上調至5.875厘，以現時P-2.25厘計算按息，實際按息3.625厘。以100萬元貸款額計算，攤分30年還款，每月供款4,561元。每次加息，市場總會輕描淡寫，表示影響不大，因為加幅最多「飲少一餐茶、食少一餐飯」，但實情自2022年以來，最優惠利率累計上調五次，合共調升0.875厘，若對照2022年初，未加息前的實際按息1.5...

...退保的保費計算，他理應可獲退還26,600多元保費。至於現金回贈方面，現時銀行可提供最高2.8%回贈，相當於99,960元，前後理應有逾12.6萬元的額外資金。 但實際上，12.6萬元的現金回贈並不是「現兜兜」存入你的戶口中。因為由銀行提供的現金回贈，如果超出貸款額1%，需要把全筆回贈在貸款額上扣減，故來自銀行的99,960元現金回贈不會存入戶口，而只是在貸款額上扣減，故谷友在轉按後，月供大約15,582元，較轉按前17,680元為少，但當中供利息的比例，卻隨加息而較轉按前增加。

...登記成交，更跟去年第五波疫情最嚴峻時的20,958宗相比，市道不見得已經復常。 放寬按揭成數，鼓勵準買家以低首期上車，槓桿會加大多少? 我們以私樓家庭入息中位數39,000元、息率3.5厘，還款年期30年計算，以前要通過兩厘壓測下，買家最高貸款額為412萬元，若借取最高90%按揭，買家支付約46萬元首期，便可購買最高458萬元的物業。 假若政府放寬至95%按揭，手持同一入息，買家最高貸款額仍然為412萬元，但買家需要支付的首期將減少。雖然他最高只能購入434萬元的物業，但所需的首期...

...表述上，則以四捨五入的方式來達到3%的震撼效果。無論是2.6%或3%的回贈，就算銀行真的批出3%現金回贈，針對「現金回贈」四個字，準買家必須了解清楚其計算準則，否則會影響置業時的資金調動。 首先，銀行計算按揭現金回贈，是以60%按揭貸款額作為計算基礎。換句話說，若打算借取90%按揭的準買家，銀行批出現金回贈時，仍會以60%作為計算基礎。 舉例，若買家購入600萬元的物業，並借取90%按揭，其貸款額為540萬元，但銀行計算的現金回贈，並不是540萬元的3%，即16.2萬元；而是以60%按揭...

...沉重的壓力。數字反映，取用高成數按揭佔整體取用按揭的宗數，近年比例愈見上升。由2018年全年按保申請8,355宗，僅佔整體宗數少於10%，佔比其後反覆上升至2019年的10%，直至2020年後，一律貼近30%界線。 至於新取用的按保金額，以前僅佔整體貸款額10%，好像2018年全年提取的按保金額為324.6億元，而同年總按揭金額為3,431億元，比例僅為9%，但自從2020年打後，相關水平便超過了30%界線，以2022年為例，比例更達至35%。一旦借取高成數按揭的買家供款有困難，下一步就等於影響銀行體系...

...625厘計算你的抗壓能力，供款必須低於入息的60%，故月入有9,595元便可通過壓力測試。 因此倒轉推算，你向銀行借取100萬元，你最少要有9,595元月入才能過關。如果你借200萬元，則可以乘二計算，即19,190元，如此類推。用自己入息計算出銀行貸款額後，餘額就是首期。兩者相加，等於你可以負擔的物業價格。假設你本身有300萬元首期，而入息約有19,190元，等於你可以借取200萬元貸款額，把300萬元首期及200萬元貸款額相加，等於你可應付500萬元的物業。 如果你已成為其他人物業擔保人、或者...

...000元，相當於每月供款利息支出8,333元，便可把該年的扣稅額用盡，以前低息周期，本身供款額較大，才會令每月利息增至8,333元，反觀加息周期下，即使供款額不算很高，也可把免稅額盡用。 以現時二手樓按揭息率3.625厘計算，每100萬元貸款額，攤分30年還款，第一年每月利息支出為2,995元，粗略計算，若現時尚欠銀行貸款額278萬元，每月利息支出則為8,333元，大致可用盡扣稅額。當然，利息會隨本金遞減，而且用不同供款年期亦有不同結果，可以留意銀行寄來的月結單，會清楚列明...

...息率劃一3.375厘。 針對一手樓，三大銀行提供的P按，息率為P-2.25厘，相當於實際息率3.375厘；選擇H按，現時息率H+1.3厘，鎖息上限則為3.375厘，跟現時P按息率相同。幾間銀行的分別只在於現金回贈，大致可提供貸款額1.9%至2.3%。對於購買一手私樓的買家， H按及P按的供款沒有太大分別，每100萬元貸款額，攤分30年還款期，每月供款額為4,421元。 不過，二手樓按揭計劃卻是P、H按不同步。滙豐、恒生及中銀的P按，息率均為P...

...以海外專才的購買力，補足每況愈下的樓市，當然成效還有待觀望。 第三，就是美國正式進入加息周期，本港銀行率先上調拆息按揭鎖息上限後，在今年九月開始加息，最優惠利率由原先5厘，反覆上調62.5個基點，樓按息口攀升至3.625厘，每100萬元貸款額，以前月供3,900多元，現在上調至4,560元。雖然金管局在銀行首次上調最優惠利率翌日，同步放寬壓力測試至兩厘，但也難抵銷不斷加息帶來的負面影響。年尾代理行高調宣布，若政府堅拒撤辣，後市跌勢難以估計，亦警告會大幅關閉分行，跟年...

...起勇氣入市。 另一個考慮因素，就是準買家在租樓與供樓之間作抉擇時，會盤算究竟租樓吸引、還是買樓吸引? 昔日準買家傾向買，因為樓市處於低息期，可以發揮到「供本多過供息」的效應。加息前，本港樓按息口長期維持於2.5厘，以100萬元貸款額為例，攤分30年還款期，每月供款3,952元，但當中有近一半都支付本金，一半支付利息，相當於2,061元。 簡單說，低息環境下，問銀行借100萬元買樓，每月利息支出只是2,061元，當中還可享受資產升值帶來的好處。同時，因為通脹促使租金上升...

...仍需要過渡至一年浮息期，若屆時息口仍然飆升，借款人亦要「硬食」一年浮息。 如果因息口飆升，你選擇在罰息期提前還款，例如轉按至其他銀行，這就屬於全數還款。若在兩年定息期內提前還清全部貸款，例如轉按至其他銀行，除要賠償原貸款額的1%外，也要把銀行全數現金回贈退還；定息期完結後，又不想選用滙豐銀行的浮息按揭，若在這個時候轉按，也要退還當日銀行提供的現金回贈。 還有一點要留意，選擇滙豐定按計劃，市場資料反映，最高只能獲取貸款額1.3%至1.6%的現金回贈...

...測試，被市場形容為政府帶頭托市，加息但放寬壓測的做法，對樓市起多大止跌作用? 背後視乎壓力測試鬆綁下，對谷大購買力有沒有幫助，還看業主會否趁勢調整售價，即管幫大家計數。 未加息前，普遍大行仍能批出樓宇按揭息率2.5厘，借取100萬元貸款額，攤分30年還款期，月供3,952元。以前要通過壓力測試，月入需有9,463元。換句話說，未加息前，你要借取100萬元貸款額，必須有9,463元入息。 本地龍頭銀行最近上調最優惠利率0.125厘，新造樓宇按揭的實質息率攀升至2.875厘。按照一般銀行審批...

...銀行包括滙豐、中銀、恒生等，均把最優惠利率上調0.125厘，最新樓按息率上升至2.875厘，表面上令供款及入息要求增加，因為未加息前，銀行普遍能批出2.5厘。不過，金管局翌日卻把壓測要求，由原來模擬加三厘放寬至只加兩厘。 假設以100萬元貸款額為例，加息前買家月供3,951元，但加息後卻增至4,149元，但因金管局同步放寬壓力測試，之前月入要有9,463元才可過關，現在月入則減少至8,820元。簡單而言，每100萬元貸款額入息要求比從前少643元。 跌市下，市場開始吹風，政府在十月的...

...幾年便換一次樓，或者過了兩年罰息期便轉按。如果我們以起首兩年推算，雖然業主攤長還款年期，會令每月供款驟然增加，但純粹從利息支出角度出發，一個30年期的供款計劃，跟25年期供款計劃，起首兩年的利息支出分別並不大。 以100萬元貸款額為例，選擇25年及30年供款期，以息率2.5厘計算，月供分別為4,487元及3,952元。若業主選擇最長30年供款期，其每月供樓支出比25年期減少535元，幅度為12%。 但對比利息成本，你會發現，如果業主選擇25年供款期，起首兩年總利息支出為48,598...