胡‧說樓市|傳銀行調高按揭回贈至3%,應該點部署?
較早前,本地媒體指出本地一間大型銀行批出按揭借貸時,提供高達3%的現金回贈,創出了自2007年以來的新高。受制於連接加息,本港第二季的買賣氣氛顯然有點膠著,也迫使銀行出手搶生意。對準業主來說,銀行願意提供較高的現金回贈,當然覺得有點「甜頭」,起碼承造按揭時有錢落袋,但事實是否如此? 對於銀行提供的「現金回贈」,有幾點必須留意。
隨著二手市場處於買賣兩閒的局面,本港銀行的按揭業務也顯著萎縮。本港大型銀行首五個月,共錄得30,893宗現樓按揭申請,按年減少12%;首五個月的樓花按揭亦僅有481宗,較去年同期大減80%。要追趕生意進度,銀行都各出奇謀搶佔市場,最近市場便傳出龍頭滙豐銀行,把按揭貸款的現金回贈提高至3%。
但向市場人士了解,上述的3%現金回贈方案從未正式公布,銀行只提供2.6%現金回贈,但會向個別客戶額外提供10,000至17,000元的獎賞,令現金回贈上調到2.7至2.8%,傳媒在表述上,則以四捨五入的方式來達到3%的震撼效果。無論是2.6%或3%的回贈,就算銀行真的批出3%現金回贈,針對「現金回贈」四個字,準買家必須了解清楚其計算準則,否則會影響置業時的資金調動。
首先,銀行計算按揭現金回贈,是以60%按揭貸款額作為計算基礎。換句話說,若打算借取90%按揭的準買家,銀行批出現金回贈時,仍會以60%作為計算基礎。
舉例,若買家購入600萬元的物業,並借取90%按揭,其貸款額為540萬元,但銀行計算的現金回贈,並不是540萬元的3%,即16.2萬元;而是以60%按揭計算,也就是貸款額360萬元的3%批出現金回贈,相當於10.8萬元,兩者有明顯差異。
如果購入物業的樓價為1,100萬元,雖然買家可以透過按揭保險借取最高90%按揭,最高貸款額900萬元;但根據現行按揭政策,銀行最高只可以承造50%按揭,故其現金回贈的計算方法,是以50%按揭貸款額作為基準計算,批出當中的3%。上述例子,1,100萬元的50%貸款額為550萬元,現金回贈則為16.5萬元。
更重要一點,根據金管局指引,凡高於1%的現金回贈,需把整筆現金回贈扣減貸款額,變相買家首期會增加。對於新造按揭的買家,因有機會加大首期金額,故可能需要預備更多資金上會。
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