胡‧說樓市|新居屋用H按定P按? 記得安排與私樓不同!

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早前,有《胡 ‧ 說樓市》谷友向我們查詢新居屋按揭安排,事緣政府放寬新居屋按揭安排,容許申請人可選擇H按,究竟H與P之間,應該怎樣選擇?

踏入加息周期,本港銀行分別調整旗下按揭安排。《胡 ‧ 說樓市》編輯部查詢三大銀行: 滙豐、恒生及中銀,如果購買一手樓,現時P按及H按息率劃一3.375厘。

針對一手樓,三大銀行提供的P按,息率為P-2.25厘,相當於實際息率3.375厘;選擇H按,現時息率H+1.3厘,鎖息上限則為3.375厘,跟現時P按息率相同。幾間銀行的分別只在於現金回贈,大致可提供貸款額1.9%至2.3%。對於購買一手私樓的買家, H按及P按的供款沒有太大分別,每100萬元貸款額,攤分30年還款期,每月供款額為4,421元。

不過,二手樓按揭計劃卻是P、H按不同步。滙豐、恒生及中銀的P按,息率均為P-2.15厘,相當於實際息率3.475厘;選擇H按,三大銀行可提供H+1.3厘,但鎖息上限則為P-2厘,相當於3.625厘。由於拆息已經升穿鎖息上限,H按不及P按吸引,每100萬元貸款額,攤分30年還款,H按月供4,561元、P按月供4,477元,H比P多供逾80元。

所以簡單結論,購買一手樓的買家,P及H按供款沒有分別,二擇其一在短期供款上並沒有影響。如果購買二手樓,以今日息率計算,P按供款較H按吸引,但這是否代表應該選擇P按而棄選H按? 背後要問自己一個問題: 兩年罰息期過後,你會否轉按?

如果打算兩年罰息期後便轉按,你應該選擇眼前息口較低的選擇,答案就是P按。因為起碼在眼前一刻,你仍能享受較低的供款額,會比H按划算,但如果你的答案是長遠不會轉按,那你要多問一個問題: 怎樣評估拆息走勢?

拆息走勢比較浮動,可升、但亦可回落。如果你預期在一段時間後拆息會回落,既然H按鎖息跟貼P按,選擇H按的買家,可享受拆息回落的同時,亦不用太擔心H按升幅大於P按,理論上選擇H按會較安全。

不過私樓與新居屋買家的分別,在於居屋買家不能隨意轉按。《房屋條例 (第283章)》規定買家申請轉按的程序。除非得到房屋署署長批准,未補地價的居屋是不可作其他形式的按揭、重按或提高其貸款額。房委會規定,轉按金額不能超過原有按揭貸款餘額,總還款年期不得超過25年。買家遞交申請時,要繳付1,950元的行政費用予房委會,待房委會發出轉變按揭安排的批准書後,才可以進行相關手續,而相關批准書只得半年有效期。更重要一點,就是房委會審批需時,故轉按不如私樓般靈活。