胡‧說樓市|財爺考慮放寬首置按揭,真係幫到手?

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最近財政司司長陳茂波出席立法會財經事務委員會會議,向議員釋出有機會放寬自住買家按揭成數比例的消息,表面上減輕首置客上車負擔,但實情當樓價尚未回落至小市民可負擔水平時,政府吹風放寬按揭成數,等於把更多買家推入火坑,對市場產生什麼作用? 今集想跟大家探討相關話題。

根據目前按揭政策,傳統銀行最多只可批出60%按揭,多於60%的部份,則可由買家透過按揭保險借取,首置買家可額外多借樓價30%,變相借取最高90%按揭;非固定入息的買家則可額外多借20%,以借取最高80%按揭,但當然都有限制。政府在2022年進一步放寬按揭保險門檻,容許1,000萬元的物業能最多借取90%按揭,1,200萬元物業最多可借取80%按揭。

市場對高成數按揭的需求高不高? 答案是高的。單計2023年首四個月,全港便累計錄得5,102宗按保個案,涉及貸款金額282.65億元。純粹計按保宗數,跟整體按揭14,922宗對比,高成數按揭佔本港按揭貸款高達34%。用一個比較簡單的語言表述,十宗按揭申請中,超過三宗都會借取按保。

這個比例較早幾年顯著上升。舉例在2019年之前,按保僅維持市場份額約10%,由2020年開始,所佔份額一直上升至28%,其後2021年及2022年均再攀升至29%。來到2023年已升至34%,背後跟政府放寬按保有莫大關係。

政府打算進一步放寬按揭成數,雖然我們暫未知放寬至什麼水平,而市場人士均作出不同揣測,當中有人估計政府會重推95%按揭,亦有人估計會放寬樓花按保門檻,姑勿論由什麼方式推行,往績均反映每當政府放寬按揭成數,採用的買家比例只會愈來愈多,對催谷現時低迷的樓市肯定起一定作用。

踏入第二季,本港樓市均處於買賣兩閒的局面。即使偶有減價盤,並馬上被市場消化,但大部份業主均未必願意大幅度減價,準買家在追價上亦顯得猶豫,導致拉鋸氣氛濃厚。今年首五個月,一、二手共錄得24,985宗登記成交,更跟去年第五波疫情最嚴峻時的20,958宗相比,市道不見得已經復常。

放寬按揭成數,鼓勵準買家以低首期上車,槓桿會加大多少? 我們以私樓家庭入息中位數39,000元、息率3.5厘,還款年期30年計算,以前要通過兩厘壓測下,買家最高貸款額為412萬元,若借取最高90%按揭,買家支付約46萬元首期,便可購買最高458萬元的物業。

假若政府放寬至95%按揭,手持同一入息,買家最高貸款額仍然為412萬元,但買家需要支付的首期將減少。雖然他最高只能購入434萬元的物業,但所需的首期只需22萬元。簡單來說,入息不變、供款額不變,以前最少儲到46萬元資金才談得上買樓,若放寬至95%按揭,買家儲到22萬元便可以。

低首期、高槓桿上車所帶來的反效果,是買家在樓市逆轉時的抗壓力特別低,只要樓價輕度回落,物業已可能跌入「負資產」界別。值得留意,去年第四季,本港累計錄得12,164宗「負資產」個案,重返2005年第一季的高位。雖然其後隨著樓價稍稍回升,個案回落至6,379宗,但仍屬近14年高位。