不知道誰說過，有一種幸福，叫做美食，需用心調理，能讓人食後在記憶中迴繞。這是個品嘗美食風味的時代！也是一個享受料理樂趣的時代！我是蘿潔塔，一起來享受品嘗自己料理的樂趣吧！

蘿潔塔的廚房

蝦仁蛋炒飯『蘿潔塔的廚房』
準備材料：（四人份）
煮好的白米飯 約500克
蝦仁 22隻
蛤蠣肉 （煮高湯的全部份量）
雞蛋 4顆
蒜頭 3~4瓣
洋蔥一小顆（或者蘆筍一把）
蔥花適量
炒飯專用的飯：
蛤蠣 一斤 （600克）
清酒 適量
冷水 350ml
作法：取用一個鍋子，將冷水放入，放入吐好沙的蛤蠣，加入一點酒去腥，煮滾，直到蛤蠣開口為止。
將蛤蠣跟高湯過濾出來，高湯一旁放涼備用，蛤蠣肉挑出來，一旁備用。
作法：
1.將白米洗乾淨，浸泡20~30分鐘。將米瀝乾水分，放入鑄鐵鍋中，放入剛剛製作好的蛤蠣高湯，加入一撮鹽提鮮，一點橄欖油。開中火煮滾，滾了之後轉到最小火，煮8分鐘，關火再悶上15分鐘。（米350克：高湯350ml）
2.等待的時候，來準備蝦仁部分。
將蝦頭保留下來，將蝦仁切成四等份。蝦仁用鹽跟太白粉抓勻後洗淨，擦乾水分。蝦仁用一點鹽、一大匙清酒、一小匙糖，一點白胡椒粉抓勻。先放冰箱備用。
2.將煮好的飯，取出來到盤子上散熱，散掉多餘的水氣。
3.將青蔥切成蔥花，蒜頭剁成蒜末、洋蔥切成細丁。
4.準備炒蝦。
碗裡打入兩顆雞蛋，稍微打散，保留蛋白跟蛋黃的狀態。取用鑄鐵鍋，鍋裡倒入較多的橄欖油，冷鍋的時候，放入蝦頭，開中火加熱，避免油爆。讓蝦頭慢慢的釋放蝦膏，煸出香味，最後用鍋鏟擠壓一下，釋放出更多的香味。等油都變紅，蝦頭都煸的差不多的時候，就可以關火，把蝦頭通通取出來。留下蝦油。
5.接著重新開中火加熱，將所有的蝦仁都放入鍋中，炒至6~7分熟後，起鍋備用。
6.準備炒飯。（一次炒兩人份）
鍋子稍微擦拭乾淨，鍋裡再放入適量的油，等油熱了，將兩顆雞蛋倒入到鍋中，趁蛋液還沒有凝固之前，放入兩人份的白飯，用鍋鏟稍微壓一下，讓蛋液跟飯粒黏合在一起。
接著再快速的將蛋跟飯快速的炒鬆，來一小撮鹽跟白胡椒調味。等飯比較鬆的時候，撒入一把蔥花，繼續的炒出蔥香，繼續的把飯炒出鬆鬆乾爽的狀態。
7.等到飯已經呈現粒粒分明乾爽的狀態，加入半顆的洋蔥末，拌炒均勻，最後再放入蒜末跟半份的蝦仁，快速的拌炒均勻。起鍋前放入蛤蠣肉，並且撒上白胡椒粉，超級好吃的『蝦仁蛋炒飯』就完成啦～

製作：<a data-i13n="cpos:1;pos:1" href="http://facebook.com/rosalinakitchen/">蘿潔塔的廚房</a>
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蝦仁蛋炒飯『蘿潔塔的廚房』 準備材料：（四人份） 煮好的白米飯 約500克 蝦仁 22隻 蛤蠣肉 （煮高湯的全部份量） 雞蛋 4顆 蒜頭 3~4瓣 洋蔥一小顆（或者蘆筍一把） 蔥花適量 炒飯專用的飯： 蛤蠣 一斤 （600克） 清酒 適量 冷水 350ml 作法：取用一個鍋子，將冷水放入，放入吐好沙的蛤蠣，加入一點酒去腥，煮滾，直到蛤蠣開口為止。 將蛤蠣跟高湯過濾出來，高湯一旁放涼備用，蛤蠣肉挑出來，一旁備用。 作法： 1.將白米洗乾淨，浸泡20~30分鐘。將米瀝乾水分，放入鑄鐵鍋中，放入剛剛製作好的蛤蠣高湯，加入一撮鹽提鮮，一點橄欖油。開中火煮滾，滾了之後轉到最小火，煮8分鐘，關火再悶上15分鐘。（米350克：高湯350ml） 2.等待的時候，來準備蝦仁部分。 將蝦頭保留下來，將蝦仁切成四等份。蝦仁用鹽跟太白粉抓勻後洗淨，擦乾水分。蝦仁用一點鹽、一大匙清酒、一小匙糖，一點白胡椒粉抓勻。先放冰箱備用。 2.將煮好的飯，取出來到盤子上散熱，散掉多餘的水氣。 3.將青蔥切成蔥花，蒜頭剁成蒜末、洋蔥切成細丁。 4.準備炒蝦。 碗裡打入兩顆雞蛋，稍微打散，保留蛋白跟蛋黃的狀態。取用鑄鐵鍋，鍋裡倒入較多的橄欖油，冷鍋的時候，放入蝦頭，開中火加熱，避免油爆。讓蝦頭慢慢的釋放蝦膏，煸出香味，最後用鍋鏟擠壓一下，釋放出更多的香味。等油都變紅，蝦頭都煸的差不多的時候，就可以關火，把蝦頭通通取出來。留下蝦油。 5.接著重新開中火加熱，將所有的蝦仁都放入鍋中，炒至6~7分熟後，起鍋備用。 6.準備炒飯。（一次炒兩人份） 鍋子稍微擦拭乾淨，鍋裡再放入適量的油，等油熱了，將兩顆雞蛋倒入到鍋中，趁蛋液還沒有凝固之前，放入兩人份的白飯，用鍋鏟稍微壓一下，讓蛋液跟飯粒黏合在一起。 接著再快速的將蛋跟飯快速的炒鬆，來一小撮鹽跟白胡椒調味。等飯比較鬆的時候，撒入一把蔥花，繼續的炒出蔥香，繼續的把飯炒出鬆鬆乾爽的狀態。 7.等到飯已經呈現粒粒分明乾爽的狀態，加入半顆的洋蔥末，拌炒均勻，最後再放入蒜末跟半份的蝦仁，快速的拌炒均勻。起鍋前放入蛤蠣肉，並且撒上白胡椒粉，超級好吃的『蝦仁蛋炒飯』就完成啦～  製作：蘿潔塔的廚房 ▶▶看更多蘿潔塔廚房 看更多美食料理影音

百吃不膩的組合！『蝦仁蛋炒飯』這樣做更好吃喔！太香了～鑄鐵鍋炒飯訣竅

簡單版「番茄燉牛肉義大利麵」—蘿潔塔的廚房
準備材料：
牛肋條750克左右（去過油脂後的重量）
牛番茄 2~3顆
大顆洋蔥一顆
蒜苗一株（可省略）
蒜末 約35克
義大利麵番茄醬 340克一罐
（任何喜歡的牌子都可以）
調味料：
西班牙煙燻紅椒粉7~10克左右均可
辣椒粉 適量（或省略）
鹽 和綜合香料 適量
伍斯特醬30ml （可增加酸味跟隱味）
作法：
1. 先將洋蔥切成細丁，蒜頭剁成末，蒜苗蒜白部分切成片。牛番茄切成大丁。牛肋條去掉多餘油脂，切成小塊狀，用一點鹽跟黑胡椒，綜合香料抓勻。
2. 先起鍋，將牛肉去除的油脂放進鍋裡煸出油脂，取出一部分的油，留下一部分的油，將牛肉塊放入鍋裡分批煎出焦香。將所有的牛肉通通取出。
3. 補一些牛油跟橄欖油，將洋蔥末放進來拌炒出香氣，接著放入蒜白炒香，接著放入蒜末，充分炒出香氣。
4. 將牛肉放回到鍋子裡，跟蔬菜拌炒均勻，加入西班牙煙燻紅椒粉跟辣椒粉，充分炒香。加入鹽跟黑胡椒、綜合香料調味。
5. 放入新鮮番茄塊，充分拌炒均勻。
6. 取用一罐義大利番茄醬汁到入到鍋子裡。瓶子裡加入半罐的水搖勻，倒入到鍋子裡。
7. 加入伍斯特醬，清清拌勻。
8. 轉到最小火，蓋上鍋蓋燉煮一小時。
9. 開蓋後確認味道。像這樣超簡單的番茄燉牛肉義大利麵就完成啦。

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簡單版「番茄燉牛肉義大利麵」—蘿潔塔的廚房 準備材料： 牛肋條750克左右（去過油脂後的重量） 牛番茄 2~3顆 大顆洋蔥一顆 蒜苗一株（可省略） 蒜末 約35克 義大利麵番茄醬 340克一罐 （任何喜歡的牌子都可以） 調味料： 西班牙煙燻紅椒粉7~10克左右均可 辣椒粉 適量（或省略） 鹽 和綜合香料 適量 伍斯特醬30ml （可增加酸味跟隱味） 作法： 1. 先將洋蔥切成細丁，蒜頭剁成末，蒜苗蒜白部分切成片。牛番茄切成大丁。牛肋條去掉多餘油脂，切成小塊狀，用一點鹽跟黑胡椒，綜合香料抓勻。 2. 先起鍋，將牛肉去除的油脂放進鍋裡煸出油脂，取出一部分的油，留下一部分的油，將牛肉塊放入鍋裡分批煎出焦香。將所有的牛肉通通取出。 3. 補一些牛油跟橄欖油，將洋蔥末放進來拌炒出香氣，接著放入蒜白炒香，接著放入蒜末，充分炒出香氣。 4. 將牛肉放回到鍋子裡，跟蔬菜拌炒均勻，加入西班牙煙燻紅椒粉跟辣椒粉，充分炒香。加入鹽跟黑胡椒、綜合香料調味。 5. 放入新鮮番茄塊，充分拌炒均勻。 6. 取用一罐義大利番茄醬汁到入到鍋子裡。瓶子裡加入半罐的水搖勻，倒入到鍋子裡。 7. 加入伍斯特醬，清清拌勻。 8. 轉到最小火，蓋上鍋蓋燉煮一小時。 9. 開蓋後確認味道。像這樣超簡單的番茄燉牛肉義大利麵就完成啦。  製作：蘿潔塔的廚房 ▶▶看更多蘿潔塔廚房 看更多美食料理影音

超簡單！不需要高湯，四種材料就可以做出超好吃的『番茄燉牛肉』配上義大利麵更讚！

香氣四溢的『洋蔥香料油』讓你的拌麵再升級！酥酥香香的洋蔥絲，包餃子、包包子都超萬用！
洋蔥香料油製作，準備材料『蘿潔塔的廚房』
橄欖油或者任何植物油 150-160ml
洋蔥 半顆到一顆（喜歡吃炸洋蔥的話可以多放一點）
青蔥 2-3株
香菜 一株（可省略）
薑片 3-4片
蒜頭 3-4瓣（拍裂即可）
香料：
八角 一顆
草果一顆
桂皮 一個 （1克）
丁香 五個
花椒3克

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香氣四溢的『洋蔥香料油』讓你的拌麵再升級！酥酥香香的洋蔥絲，包餃子、包包子都超萬用！ 洋蔥香料油製作，準備材料『蘿潔塔的廚房』 橄欖油或者任何植物油 150-160ml 洋蔥 半顆到一顆（喜歡吃炸洋蔥的話可以多放一點） 青蔥 2-3株 香菜 一株（可省略） 薑片 3-4片 蒜頭 3-4瓣（拍裂即可） 香料： 八角 一顆 草果一顆 桂皮 一個 （1克） 丁香 五個 花椒3克  製作：蘿潔塔的廚房 ▶▶看更多蘿潔塔廚房 看更多美食料理影音

香氣四溢的『洋蔥香料油』讓你的拌麵再升級！酥酥香香的洋蔥絲，包餃子、包包子都超萬用！

蓮藕羹、蓮藕甜湯自己來！食安自己把關
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蓮藕羹、蓮藕甜湯自己來！食安自己把關 製作：蘿潔塔的廚房 ▶▶看更多蘿潔塔廚房 看更多美食料理影音

用蓮藕粉勾芡更健康？超簡單的自製蓮藕粉作法

口感絲絲分明，清爽不油膩，原來這樣炒更好吃！
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口感絲絲分明，清爽不油膩，原來這樣炒更好吃！ 製作：蘿潔塔的廚房 ▶▶看更多蘿潔塔廚房 看更多美食料理影音

炒米粉再升級！健康美味的高麗菜炒米粉

絲滑茄子＋獨特的醬汁，就是家常的美味！
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絲滑茄子＋獨特的醬汁，就是家常的美味！ 製作：蘿潔塔的廚房 ▶▶看更多蘿潔塔廚房 看更多美食料理影音

五分鐘快手下飯菜 味噌茄子炒肉絲

療癒的湯色、絕佳口感，讓人一口接一口！
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體內排毒神器 花椰菜馬鈴薯濃湯

絲絲入扣的蔬菜，與羹湯的絲滑口感，喝一口就上癮！
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蘿蔔料理新饗宴！蘿蔔絲蔬菜羹湯

感冒咳不停的朋友，熱熱喝，快快好！好喝又健康喔！
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感冒咳不停的朋友，熱熱喝，快快好！好喝又健康喔！ 製作：蘿潔塔的廚房 ▶▶看更多蘿潔塔廚房 看更多美食料理影音

免疫力UP！止咳妙方 超級洋蔥蘋果湯

不僅是小菜，也是下飯菜！
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不僅是小菜，也是下飯菜！ 製作：蘿潔塔的廚房 ▶▶看更多蘿潔塔廚房 看更多美食料理影音

一吃清腸胃又瘦小腹！黑木耳炒肉絲

Jack

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金鐘JW萬豪酒店除了有深受歡迎的咖啡室Buffet，近日The Lounge裝修完成亦重新開張，除了Lunch跟Dinner Buffet，每日都會下午茶Buffet供應，款式眾多，有齊中西美食，重開後更新增鐵板燒跟手工朱古力！
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The Lounge
地址：金鐘道88號太古廣場香港JW萬豪酒店大堂（地圖按此）
電話： 2810 8366
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自助餐優惠｜JW萬豪Lounge重開 實測下午茶Buffet！任食手工朱古力/鐵板燒牛肉/D24榴槤煎餅

金管局突然推出一次性放寬按揭成數的安排，容許高峰期購入樓花物業的準業主，選擇建築期付款的，按揭成數可由最高70%提升至80%，以減少因估價不足需要補差價上會的壓力。是否反映上會危機比想像中嚴重？但為何特別救他們？除了引發政策公平性的討論，更重要的是究竟能幫到多少？
金管局在12月4日向銀行發出指引，表示推出一次性特別安排，協助在樓市高位以建築期付款買樓花物業的用家，按揭成數可由原本的最高70%提升至80%，而供款與入息比率上限則由原本的50%提升至60%。
這個安排必須符合四大條件，包括：必須於2021年1月1日至2023年12月31日簽署臨時買賣合約；必須是以建築期付款的樓花住宅物業；必須為自住用途；以及物業估價低於成交價。究竟這項安排能發揮什麼作用呢？
舉例來說，以一個1,000萬元的物業，原來最高只能借70%按揭，相當於700萬元，但若樓價期間下跌12.5%，最新估值為875萬元，銀行會以875萬元為基礎，提供最高70%的按揭，貸款額即為612.5萬元。換言之，買家原以為支付30%首期（即300萬元）便可借足額，實際上還需額外籌措700萬元減去612.5萬元，亦即87.5萬元，才能完成交易。
但若按揭放寬至80%，即使估值回落至875萬元，銀行也可提供80%按揭，相當於最高可借700萬元。準業主即使面對估值下跌，亦可以不用補差價上會，減少籌集額外資金的壓力。因此，只要樓價回落幅度少於12.5%，金管局放寬按揭成數的安排便能幫助到他們。
然而，除了銀行之外，按揭證券公司也可為買家提供比傳統銀行70%按揭安排更高的按揭，在準業主繳付按揭保費後，可提高10%至20%按揭，達80%至90%，而此措施亦涵蓋樓花物業。因此，金管局的措施與現行的按揭保險計劃有重疊。
受惠於這政策的，就是購買樓花物業並選用建築期付款，原本計劃使用按揭保險卻沒借到的人。根據按揭保險規定，要借最高90%按揭需滿足自住、首次置業及固定收入的條件；若收入不固定，最高為80%按揭。因此，金管局的措施補足了按揭保險計劃的一些缺口。
其中一類受惠者是換樓客。若一名換樓客購入樓花項目並選擇建築期付款計劃，舊物業已有按揭保險，而舊物業尚未沽出，他於按證公司便不被視為首置買家，除非他於入伙前沽售舊物業釋放首置身份，否則新物業不可借按揭保險。在金管局新政策下，換樓客不需勉強沽售舊物業以借用按揭保險，直接向銀行申請80%按揭。
第二類是收入未必充足的買家。與按揭保險計劃不同，金管局的措施省卻了保費，且按揭保險需用供款佔入息比率上限50%計算，若準業主收入不足，可轉投銀行，因為其供款佔入息比率上限可提升至60%。
第三類是可減少雙重估價的尷尬情況。申請按揭保險時，準業主需先經銀行一重審批及估價，通過後再遞交按證公司作二重審批及估價，以較低者為準，往往市場都反映按證公司的估價趨緊，直接影響貸款額。
政府此次出招是否反映上會危機比想像中嚴重，為何特別救他們？港鐵與信和合作發展的錦上路站「柏瓏」及康城站「凱柏峰」兩大重災樓盤，發展商已將關鍵日期延後，提供更多時間讓準業主籌集資金。但因跌價令估價回落的問題未解決，是否因此出手相救？為何不包括其他二手業主或2024年買入樓花盤的業主？

金管局突然推出一次性放寬按揭成數的安排，容許高峰期購入樓花物業的準業主，選擇建築期付款的，按揭成數可由最高70%提升至80%，以減少因估價不足需要補差價上會的壓力。是否反映上會危機比想像中嚴重？但為何特別救他們？除了引發政策公平性的討論，更重要的是究竟能幫到多少？ 金管局在12月4日向銀行發出指引，表示推出一次性特別安排，協助在樓市高位以建築期付款買樓花物業的用家，按揭成數可由原本的最高70%提升至80%，而供款與入息比率上限則由原本的50%提升至60%。 這個安排必須符合四大條件，包括：必須於2021年1月1日至2023年12月31日簽署臨時買賣合約；必須是以建築期付款的樓花住宅物業；必須為自住用途；以及物業估價低於成交價。究竟這項安排能發揮什麼作用呢？ 舉例來說，以一個1,000萬元的物業，原來最高只能借70%按揭，相當於700萬元，但若樓價期間下跌12.5%，最新估值為875萬元，銀行會以875萬元為基礎，提供最高70%的按揭，貸款額即為612.5萬元。換言之，買家原以為支付30%首期（即300萬元）便可借足額，實際上還需額外籌措700萬元減去612.5萬元，亦即87.5萬元，才能完成交易。 但若按揭放寬至80%，即使估值回落至875萬元，銀行也可提供80%按揭，相當於最高可借700萬元。準業主即使面對估值下跌，亦可以不用補差價上會，減少籌集額外資金的壓力。因此，只要樓價回落幅度少於12.5%，金管局放寬按揭成數的安排便能幫助到他們。 然而，除了銀行之外，按揭證券公司也可為買家提供比傳統銀行70%按揭安排更高的按揭，在準業主繳付按揭保費後，可提高10%至20%按揭，達80%至90%，而此措施亦涵蓋樓花物業。因此，金管局的措施與現行的按揭保險計劃有重疊。 受惠於這政策的，就是購買樓花物業並選用建築期付款，原本計劃使用按揭保險卻沒借到的人。根據按揭保險規定，要借最高90%按揭需滿足自住、首次置業及固定收入的條件；若收入不固定，最高為80%按揭。因此，金管局的措施補足了按揭保險計劃的一些缺口。 其中一類受惠者是換樓客。若一名換樓客購入樓花項目並選擇建築期付款計劃，舊物業已有按揭保險，而舊物業尚未沽出，他於按證公司便不被視為首置買家，除非他於入伙前沽售舊物業釋放首置身份，否則新物業不可借按揭保險。在金管局新政策下，換樓客不需勉強沽售舊物業以借用按揭保險，直接向銀行申請80%按揭。 第二類是收入未必充足的買家。與按揭保險計劃不同，金管局的措施省卻了保費，且按揭保險需用供款佔入息比率上限50%計算，若準業主收入不足，可轉投銀行，因為其供款佔入息比率上限可提升至60%。 第三類是可減少雙重估價的尷尬情況。申請按揭保險時，準業主需先經銀行一重審批及估價，通過後再遞交按證公司作二重審批及估價，以較低者為準，往往市場都反映按證公司的估價趨緊，直接影響貸款額。 政府此次出招是否反映上會危機比想像中嚴重，為何特別救他們？港鐵與信和合作發展的錦上路站「柏瓏」及康城站「凱柏峰」兩大重災樓盤，發展商已將關鍵日期延後，提供更多時間讓準業主籌集資金。但因跌價令估價回落的問題未解決，是否因此出手相救？為何不包括其他二手業主或2024年買入樓花盤的業主？

胡‧說樓市｜金管局新招救亡! 坐艇建期買家新出路?

江湖傳聞哥哥張國榮成功接拍《霸王別姬》全靠黃百鳴，小編請來百鳴哥上Yahoo娛樂訪談問過究竟。請得電影界巨匠上節目，當然搵佢爆料分享娛樂圈點滴，百鳴哥笑談點解會簽古天樂，全因哥哥張國榮約飲咖啡「百鳴，介紹個人你識，呢個人一定紅。」原來呢個就係「白面古天樂」。

江湖傳聞哥哥張國榮成功接拍《霸王別姬》全靠黃百鳴，小編請來百鳴哥上Yahoo娛樂訪談問過究竟。請得電影界巨匠上節目，當然搵佢爆料分享娛樂圈點滴，百鳴哥笑談點解會簽古天樂，全因哥哥張國榮約飲咖啡「百鳴，介紹個人你識，呢個人一定紅。」原來呢個就係「白面古天樂」。

【娛樂訪談】黃百鳴大爆當年點解會簽古天樂  全因哥哥一句：「百鳴 ，呢個人一定紅。」

百鳴哥近日開Channel《百鳴歌》一邊唱歌一邊傾偈，小編早排趁佢得閒，請百鳴哥暢談電影電視圈鮮為人知的鏡頭後趣事，今次百鳴哥大爆當年拍《黃飛鴻〉堅叔石堅話「唔使排戲」，咁即係「真打」？咁原後事後邊個捽藥酒？邊個最後勝利？想知？去片。

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【娛樂訪談】黃百鳴大爆當年片場內關德興石堅真打

由今年初政府全面撤辣，到年底進一步放寬按揭成數，政府救市的決心之大，除了要增加置業需求，讓準買家更容易上車，以及我們之前談到對投資者置業有拆牆鬆綁的作用，實際上市場還有一些買家會間接受惠。
是哪種類型的買家呢？我們算一算，可能會更容易理解。以差估署中小型住宅作為例子，2021年8月來看，一間45平方米的住宅，平均售價錄得歷史新高752萬元。假設業主當年自行支付40%首期，向銀行借60%按揭，貸款額為451萬元，按當時利率分30年還款，到今天理應還有約417萬元的銀行貸款額。
來到今天足足三年三個月，假設這名業主有意轉按，甚至希望在可能的情況下加按套現，銀行會否接受? 銀行會先評估其最新估值，並按當時的按揭成數計算可批出的最高貸款額。
在未放寬按揭成數之前，銀行一律用60%按揭準則來推算，因此若物業估值有所下跌，並跌落至695萬元水平，剛好符合轉按門檻，而只要估值跌破695萬元，除非業主願意補差價，否則銀行不會接受轉按申請。
《施政報告》後政府放寬了按揭成數，當年以752萬元購入的物業，即使到了今天估值跌穿695萬元，仍然能符合轉按門檻。因為以最新70%按揭門檻計算，695萬元的70%等於486.5萬元，業主可以成功轉按。只要估值沒有跌破595萬元，轉按並不困難。
換言之，原本購入752萬元的物業，放寬按揭成數前的轉按門檻估值為695萬元，相當於樓價最多可跌8%，但放寬按揭成數後，即使估值較購入價下跌21%，仍然符合轉按要求。
轉按門檻隨著按揭成數放鬆，未必能立即刺激加按套現的需求，但至少會成為一批當初選擇發展商高成數按揭計劃買家的逃生門。這批當初選用了發展商先甜後苦高成數按揭的買家，通常在兩至三年後會面臨低息轉高息的情況。他們必須尋找傳統銀行轉按，否則就要供發展商高息。
但他們遇到的問題是，入伙新盤估值下滑，要轉按至傳統銀行，除非額外補差價，或者額外支付保費，期望透過按揭保險協助才可成功轉按，否則在估值回調下難以獲銀行接受轉按。
因此，雖然放寬按揭成數未必一定能刺激需求，但從另一個角度看，也許對入伙新盤業主起到穩定軍心作用，而不必在短時間內，因未能找到傳統銀行按揭而又無法接受發展商高息供樓下，尷尬地將物業賤賣離場。

由今年初政府全面撤辣，到年底進一步放寬按揭成數，政府救市的決心之大，除了要增加置業需求，讓準買家更容易上車，以及我們之前談到對投資者置業有拆牆鬆綁的作用，實際上市場還有一些買家會間接受惠。 是哪種類型的買家呢？我們算一算，可能會更容易理解。以差估署中小型住宅作為例子，2021年8月來看，一間45平方米的住宅，平均售價錄得歷史新高752萬元。假設業主當年自行支付40%首期，向銀行借60%按揭，貸款額為451萬元，按當時利率分30年還款，到今天理應還有約417萬元的銀行貸款額。 來到今天足足三年三個月，假設這名業主有意轉按，甚至希望在可能的情況下加按套現，銀行會否接受? 銀行會先評估其最新估值，並按當時的按揭成數計算可批出的最高貸款額。 在未放寬按揭成數之前，銀行一律用60%按揭準則來推算，因此若物業估值有所下跌，並跌落至695萬元水平，剛好符合轉按門檻，而只要估值跌破695萬元，除非業主願意補差價，否則銀行不會接受轉按申請。 《施政報告》後政府放寬了按揭成數，當年以752萬元購入的物業，即使到了今天估值跌穿695萬元，仍然能符合轉按門檻。因為以最新70%按揭門檻計算，695萬元的70%等於486.5萬元，業主可以成功轉按。只要估值沒有跌破595萬元，轉按並不困難。 換言之，原本購入752萬元的物業，放寬按揭成數前的轉按門檻估值為695萬元，相當於樓價最多可跌8%，但放寬按揭成數後，即使估值較購入價下跌21%，仍然符合轉按要求。 轉按門檻隨著按揭成數放鬆，未必能立即刺激加按套現的需求，但至少會成為一批當初選擇發展商高成數按揭計劃買家的逃生門。這批當初選用了發展商先甜後苦高成數按揭的買家，通常在兩至三年後會面臨低息轉高息的情況。他們必須尋找傳統銀行轉按，否則就要供發展商高息。 但他們遇到的問題是，入伙新盤估值下滑，要轉按至傳統銀行，除非額外補差價，或者額外支付保費，期望透過按揭保險協助才可成功轉按，否則在估值回調下難以獲銀行接受轉按。 因此，雖然放寬按揭成數未必一定能刺激需求，但從另一個角度看，也許對入伙新盤業主起到穩定軍心作用，而不必在短時間內，因未能找到傳統銀行按揭而又無法接受發展商高息供樓下，尷尬地將物業賤賣離場。

胡‧說樓市｜放寬按揭後續–發展商Plan逃生門

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