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談及上半年的本港樓市，最矚目的莫過於新鴻基地產在西沙推出的「SIERRA SEA」。發展商以較相宜的價格開售，成功抵銷了該區供應量龐大及交通相對不便等負面因素，令樓盤經歷六輪銷售，且每輪均全數沽清，在不足一個月內售出1,500個單位。隨著六月過去，我們即將踏入2025年下半年，市場還能延續如此強勁的勢頭嗎？
儘管「SIERRA SEA」的銷售勢頭強勁，但截至五月底，若與去年同期受惠於全面撤銷樓市「辣招」所推動的市況相比，今年一手市場的成交量與成交價均顯得相對失色。今年首五個月，市場暫時僅錄得6,774宗一手買賣，較去年同期的8,423宗回落了20%；總成交金額為577.3億元，相當於每宗買賣的平均價為852萬元。
一手樓市的未來走向如何？關鍵在於有哪些新盤應市。六月份主要登場的新盤有兩個，分別是由萬科及永泰地產發展的大圍「UNI Residence」，以及由新世界發展牽頭的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」。這兩個項目採取了截然不同的銷售策略來吸引買家。
位於大圍顯和里的「UNI Residence」共提供240個單位，實用面積介乎286至636平方呎。不論在單位開則或地理位置上，項目均沒有太大賣點，距離最近的港鐵「顯徑站」需要約十分鐘步程。此外，全盤以一房單位為主，共有155伙，佔總單位數的65%。然而，從其樓盤命名可以看出，其市場定位是為了吸引收租投資客，原因是周邊的二手屋苑，如名城及金獅花園，一直以來都吸引不少中文大學和城市大學的海外學生租住。
然而，收租客是否會垂青，則取決於他們對樓盤定價的看法。發展商早前開出首批50個單位，扣除即供折扣後，折實呎價為15,481元，折實售價介乎410萬至698萬元之間，其後再加推24伙。雖然這個定價貼近同區大型二手屋苑「名城」的市價，但投資者必然會計算其投資回報。目前，「名城」的平均呎租約為38至43元；而主打細單位的「金獅花園」，其一房單位月租由13,000元起，呎租介乎40至47元。若以平均呎租約43元作估算，「UNI Residence」的預期租金回報率約為3.3厘。
回看地價，「UNI Residence」的地皮在2022年9月進行招標，由萬科及永泰合組的財團以7.8638億元投得。以項目總可建樓面面積89,341平方呎計算，每平方呎的樓面地價為8,802元。連同建築成本等開支，估計總成本價約為每平方呎14,000至15,000元。即使發展商的開價已接近成本價，但事實上，對於投資者而言，上述的租金回報率仍不算非常吸引。
畢竟，在明年九月正式入伙前，「UNI Residence」將無法產生任何租金收入。而且，這個回報率尚未扣除管理費、差餉、地租以及未來的物業稅等支出，實際回報將會更低。除非其預期呎租能顯著優於區內二手市場，否則投資者大可以考慮其他現成的選擇。
至於由新世界牽頭發展的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」，發展商則採取了另一種推售模式。他們沿用了推售北角「皇都」時的策略，先以招標形式推出91個大單位，錄得的成交呎價高達33,250至48,000元，希望藉此為項目其餘單位營造高價的聲勢。
「滶晨」由兩座大樓組成，共提供820個單位，第一期率先推出447伙，標準樓層單位的實用面積介乎455至1,706平方呎。最終，發展商開出首張價單，共101伙，戶型涵蓋兩房至四房。扣除最高20%的折扣優惠後，折實平均呎價為20,932元，此價格創下了黃竹坑站上蓋發展項目歷來首張價單的新低紀錄。
準買家需要留意，這種透過一兩宗高價成交來製造市場話題的銷售手法，或會產生誤導。此外，亦要留意黃竹坑站上蓋住宅仍然積壓著不少貴價貨尾。該區的一期「晉環」、二期「揚海」、三期「BLUE COAST」及四期「海盈山」，合共提供了約3,400個單位，至今售出約2,463伙，尚餘937個貨尾有待推售。若再加上由會德豐地產持有、尚未推出的第六期約610個單位，這意味著該區將有超過1,500個單位等待市場消化。

談及上半年的本港樓市，最矚目的莫過於新鴻基地產在西沙推出的「SIERRA SEA」。發展商以較相宜的價格開售，成功抵銷了該區供應量龐大及交通相對不便等負面因素，令樓盤經歷六輪銷售，且每輪均全數沽清，在不足一個月內售出1,500個單位。隨著六月過去，我們即將踏入2025年下半年，市場還能延續如此強勁的勢頭嗎？ 儘管「SIERRA SEA」的銷售勢頭強勁，但截至五月底，若與去年同期受惠於全面撤銷樓市「辣招」所推動的市況相比，今年一手市場的成交量與成交價均顯得相對失色。今年首五個月，市場暫時僅錄得6,774宗一手買賣，較去年同期的8,423宗回落了20%；總成交金額為577.3億元，相當於每宗買賣的平均價為852萬元。 一手樓市的未來走向如何？關鍵在於有哪些新盤應市。六月份主要登場的新盤有兩個，分別是由萬科及永泰地產發展的大圍「UNI Residence」，以及由新世界發展牽頭的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」。這兩個項目採取了截然不同的銷售策略來吸引買家。 位於大圍顯和里的「UNI Residence」共提供240個單位，實用面積介乎286至636平方呎。不論在單位開則或地理位置上，項目均沒有太大賣點，距離最近的港鐵「顯徑站」需要約十分鐘步程。此外，全盤以一房單位為主，共有155伙，佔總單位數的65%。然而，從其樓盤命名可以看出，其市場定位是為了吸引收租投資客，原因是周邊的二手屋苑，如名城及金獅花園，一直以來都吸引不少中文大學和城市大學的海外學生租住。 然而，收租客是否會垂青，則取決於他們對樓盤定價的看法。發展商早前開出首批50個單位，扣除即供折扣後，折實呎價為15,481元，折實售價介乎410萬至698萬元之間，其後再加推24伙。雖然這個定價貼近同區大型二手屋苑「名城」的市價，但投資者必然會計算其投資回報。目前，「名城」的平均呎租約為38至43元；而主打細單位的「金獅花園」，其一房單位月租由13,000元起，呎租介乎40至47元。若以平均呎租約43元作估算，「UNI Residence」的預期租金回報率約為3.3厘。 回看地價，「UNI Residence」的地皮在2022年9月進行招標，由萬科及永泰合組的財團以7.8638億元投得。以項目總可建樓面面積89,341平方呎計算，每平方呎的樓面地價為8,802元。連同建築成本等開支，估計總成本價約為每平方呎14,000至15,000元。即使發展商的開價已接近成本價，但事實上，對於投資者而言，上述的租金回報率仍不算非常吸引。 畢竟，在明年九月正式入伙前，「UNI Residence」將無法產生任何租金收入。而且，這個回報率尚未扣除管理費、差餉、地租以及未來的物業稅等支出，實際回報將會更低。除非其預期呎租能顯著優於區內二手市場，否則投資者大可以考慮其他現成的選擇。 至於由新世界牽頭發展的黃竹坑站上蓋項目「滶晨」，發展商則採取了另一種推售模式。他們沿用了推售北角「皇都」時的策略，先以招標形式推出91個大單位，錄得的成交呎價高達33,250至48,000元，希望藉此為項目其餘單位營造高價的聲勢。 「滶晨」由兩座大樓組成，共提供820個單位，第一期率先推出447伙，標準樓層單位的實用面積介乎455至1,706平方呎。最終，發展商開出首張價單，共101伙，戶型涵蓋兩房至四房。扣除最高20%的折扣優惠後，折實平均呎價為20,932元，此價格創下了黃竹坑站上蓋發展項目歷來首張價單的新低紀錄。 準買家需要留意，這種透過一兩宗高價成交來製造市場話題的銷售手法，或會產生誤導。此外，亦要留意黃竹坑站上蓋住宅仍然積壓著不少貴價貨尾。該區的一期「晉環」、二期「揚海」、三期「BLUE COAST」及四期「海盈山」，合共提供了約3,400個單位，至今售出約2,463伙，尚餘937個貨尾有待推售。若再加上由會德豐地產持有、尚未推出的第六期約610個單位，這意味著該區將有超過1,500個單位等待市場消化。

胡‧說樓市｜SIERRA SEA後誰接力? 盤點6月新盤焦點!

銅鑼灣Mr. Steak a la minute Buffet出名高質，而且主打海鮮跟和牛菜式，在經濟低迷下，餐廳繼續叫好叫座，晚市更分為2輪，依然爆滿。今次就直擊一下Mr Steak Buffet多年來受歡迎的原因，再看看是否值回票價！
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Mr. Steak a la minute Buffet
地址：銅鑼灣告士打道280號世貿中心6樓（地圖<a data-i13n="cpos:5;pos:1" href="https://www.google.com.hk/maps/place/%E7%81%A3%E4%BB%94%E8%AC%9D%E6%96%90%E9%81%93Pepino%E6%84%8F%E5%A4%A7%E5%88%A9%E9%A4%90%E5%BB%B3/@22.3333745,114.2184067,15z/data=!4m5!3m4!1s0x3404005bcba8832b:0xb6227ffe62a685a9!8m2!3d22.2788311!4d114.1764472?hl=zh-TW&authuser=0&entry=ttu&g_ep=EgoyMDI1MDUyMS4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D">按此</a>）
電話：2881 5757
營業時間：12:00nn-10:00pm
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自助餐優惠｜實試銅鑼灣Mr.Steak Buffet 任食焗龍蝦/多款和牛料理/香脆鴨肝（有片）

近期新盤銷情理想，並開始有投資者以低價買入單位，更出現短線轉手獲利的個案。樓市回暖的勢頭，令大家都對樓市是否已經見底的說法議論紛紛。隨著銀行同業拆息回落，對投資者而言，要吸引他們提取定期存款資金去購買資產，還需要視乎該資產是否足夠吸引。然而，近日有代理行統計了全港143個大型屋苑，發現不少屋苑都出現「供平過租」的情況，究竟這股動力又能否吸引到投資者呢？
隨著本港樓價累計回落近30%，同時租金卻因「高才通」等計劃帶來的效應而攀升至歷史高位，本港多個屋苑的租金回報都有不俗的表現。有代理行最近統計了全港143個大型住宅屋苑，發現當中87%都出現「供平過租」的情況，其中有25個屋苑的回報率均高於4厘。
其中位於紅磡的「黃埔新邨」，其平均回報更高達5.34厘，成為全港回報最高的大型屋苑。這個回報率遠遠拋離第二位的荃灣「荃威花園」、青衣「美景花園」及「青怡花園」的4.8厘；以及第五位堅尼地城的「嘉輝花園」的4.7厘。
我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部按照土地註冊處的成交紀錄，抽出了「黃埔新邨」近三個成交價最低的單位，以計算其回報的吸引力。這個位於「黃埔新邨Y座低層3室」、實用面積323平方呎的單位，有買家以285萬元購入，平均呎價低見8,826元。同一面積的單位，現時月租大約13,800元。這意味著若買家將單位放租，其表面回報率可達5.8厘，甚至比起屋苑的整體回報更高。
這個看似吸引的回報，實情亦有幾點需要留意。
首先，這只是表面回報，有多項隱藏支出並未計算在內。即使不將買樓時的一次性開支，如律師費、經紀佣金及100元釐印費計算在內，投資者每月仍需要繳交管理費、每季要繳交差餉地租、每年要申報及繳交物業稅。按這個單位來推算，每月平均需要額外攤分約3,500元的成本。
其次，能夠做到高回報的屋苑，大多屬於樓齡較高的大型屋苑。例如「黃埔新邨」的樓齡已經達到47年；排行第二位的「荃威花園」也有43年樓齡；青衣的「美景花園」及「青怡花園」則分別有40年及38年樓齡。這些樓齡較高的物業，背後可能涉及大型維修等潛在支出，以及物業在租值以外的升值空間，這些因素都值得投資者衡量是否值得投資。
能否做到「供平過租」，很大程度上亦視乎息口走勢，特別對於有按揭需求的投資者而言，之所以能夠做到較高的回報，只是因為近日的銀行同業拆息按揭息率低於鎖息上限的水平，跌至只有1.96厘，才成功將每月供款額壓低。若日後息口攀升，則可能會蠶食了相關的「供平過租」效應。拆息的升跌，正如我們之前所說，受制於資金流向、港元需求、套息活動等多種因素影響。即使今天拆息下跌，明天亦有可能回升，這些都是投資者需要留意的地方。

近期新盤銷情理想，並開始有投資者以低價買入單位，更出現短線轉手獲利的個案。樓市回暖的勢頭，令大家都對樓市是否已經見底的說法議論紛紛。隨著銀行同業拆息回落，對投資者而言，要吸引他們提取定期存款資金去購買資產，還需要視乎該資產是否足夠吸引。然而，近日有代理行統計了全港143個大型屋苑，發現不少屋苑都出現「供平過租」的情況，究竟這股動力又能否吸引到投資者呢？ 隨著本港樓價累計回落近30%，同時租金卻因「高才通」等計劃帶來的效應而攀升至歷史高位，本港多個屋苑的租金回報都有不俗的表現。有代理行最近統計了全港143個大型住宅屋苑，發現當中87%都出現「供平過租」的情況，其中有25個屋苑的回報率均高於4厘。 其中位於紅磡的「黃埔新邨」，其平均回報更高達5.34厘，成為全港回報最高的大型屋苑。這個回報率遠遠拋離第二位的荃灣「荃威花園」、青衣「美景花園」及「青怡花園」的4.8厘；以及第五位堅尼地城的「嘉輝花園」的4.7厘。 我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部按照土地註冊處的成交紀錄，抽出了「黃埔新邨」近三個成交價最低的單位，以計算其回報的吸引力。這個位於「黃埔新邨Y座低層3室」、實用面積323平方呎的單位，有買家以285萬元購入，平均呎價低見8,826元。同一面積的單位，現時月租大約13,800元。這意味著若買家將單位放租，其表面回報率可達5.8厘，甚至比起屋苑的整體回報更高。 這個看似吸引的回報，實情亦有幾點需要留意。 首先，這只是表面回報，有多項隱藏支出並未計算在內。即使不將買樓時的一次性開支，如律師費、經紀佣金及100元釐印費計算在內，投資者每月仍需要繳交管理費、每季要繳交差餉地租、每年要申報及繳交物業稅。按這個單位來推算，每月平均需要額外攤分約3,500元的成本。 其次，能夠做到高回報的屋苑，大多屬於樓齡較高的大型屋苑。例如「黃埔新邨」的樓齡已經達到47年；排行第二位的「荃威花園」也有43年樓齡；青衣的「美景花園」及「青怡花園」則分別有40年及38年樓齡。這些樓齡較高的物業，背後可能涉及大型維修等潛在支出，以及物業在租值以外的升值空間，這些因素都值得投資者衡量是否值得投資。 能否做到「供平過租」，很大程度上亦視乎息口走勢，特別對於有按揭需求的投資者而言，之所以能夠做到較高的回報，只是因為近日的銀行同業拆息按揭息率低於鎖息上限的水平，跌至只有1.96厘，才成功將每月供款額壓低。若日後息口攀升，則可能會蠶食了相關的「供平過租」效應。拆息的升跌，正如我們之前所說，受制於資金流向、港元需求、套息活動等多種因素影響。即使今天拆息下跌，明天亦有可能回升，這些都是投資者需要留意的地方。

胡‧說樓市｜拆息持續回落，係時候買樓收租?

伍富橋（Alvin）出身自TVB，現時是獨立歌手，但近幾年最多人關注的卻是他跟太太梁兆楹（<a data-i13n="cpos:1;pos:1" href="https://hk.news.yahoo.com/tag/Shirley">Shirley</a>）的關係，更為他加上一個「億萬駙馬」的稱呼。Alvin：「我（球隊波衫）印自己叫伍富馬！我可以自嘲，證明已經消化了，不介意。」Shirley：「由一開始覺得被他拉落水，到結了婚，覺得兩個人應該一條心。畢竟睡在旁邊的是他，不是他們（網民）， 都怨過、介意過。」結婚短短3年，從曾經介意變成不再介懷，在這伍富橋與太太首度接受的獨家專訪中，印證著二人如何走過種種批評，更將之化成深化夫婦關係的動力。

即睇專訪內容：<a data-i13n="cpos:2;pos:1" href="https://bit.ly/3Z850Hi">https://bit.ly/3Z850Hi</a>

伍富橋（Alvin）出身自TVB，現時是獨立歌手，但近幾年最多人關注的卻是他跟太太梁兆楹（Shirley）的關係，更為他加上一個「億萬駙馬」的稱呼。Alvin：「我（球隊波衫）印自己叫伍富馬！我可以自嘲，證明已經消化了，不介意。」Shirley：「由一開始覺得被他拉落水，到結了婚，覺得兩個人應該一條心。畢竟睡在旁邊的是他，不是他們（網民）， 都怨過、介意過。」結婚短短3年，從曾經介意變成不再介懷，在這伍富橋與太太首度接受的獨家專訪中，印證著二人如何走過種種批評，更將之化成深化夫婦關係的動力。  即睇專訪內容：https://bit.ly/3Z850Hi

Yahoo獨家專訪｜伍富橋與太太首度受訪 曾介意網民惡毒批評 現已克服更以「駙馬」自嘲

唔經唔覺謝安琪Kay已經出道20年，由當初箍住牙出道嘅小女孩到今日擁有演員、歌手等多重身份。出道多年面對「變臉」、「黑臉」等爭議，Kay今次現身《Yahoo Live》逐一拆解！驀然回首，Kay又有咩想對最初嘅自己講？

6月5日（四），下晝2點半，袁謝安琪就會嚟到《Yahoo Live》，同我哋嘅嘉賓主持 Jon Jon 傾吓計！記住留意喇！約定你2點半見啦！

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《Yahoo Live》結合了音樂、娛樂、八卦和娛樂圈中的大小事。無論對音樂敏感、狂熱於明星八卦，還是對娛樂圈圈中事感興趣，這個節目都能滿足大家的好奇心。

我們將為你揭開娛樂圈的神秘面紗，分享明星們的日常生活、八卦新聞和獨家內幕消息。 同時，帶您深入探索音樂界的最新動態，介紹當前最熱門的音樂人和專輯，並分享他們的背後故事。

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唔經唔覺謝安琪Kay已經出道20年，由當初箍住牙出道嘅小女孩到今日擁有演員、歌手等多重身份。出道多年面對「變臉」、「黑臉」等爭議，Kay今次現身《Yahoo Live》逐一拆解！驀然回首，Kay又有咩想對最初嘅自己講？  6月5日（四），下晝2點半，袁謝安琪就會嚟到《Yahoo Live》，同我哋嘅嘉賓主持 Jon Jon 傾吓計！記住留意喇！約定你2點半見啦！  * 《Yahoo Live》結合了音樂、娛樂、八卦和娛樂圈中的大小事。無論對音樂敏感、狂熱於明星八卦，還是對娛樂圈圈中事感興趣，這個節目都能滿足大家的好奇心。  我們將為你揭開娛樂圈的神秘面紗，分享明星們的日常生活、八卦新聞和獨家內幕消息。 同時，帶您深入探索音樂界的最新動態，介紹當前最熱門的音樂人和專輯，並分享他們的背後故事。  💡 立即追蹤YAHOO HONG KONG YouTube頻道+開啟推播通知，緊貼最新YAHOO節目視頻！https://bit.ly/3a1jUCG  ▶︎ 立即追蹤Yahoo娛樂圈IG，掌握最新娛樂八卦：https://bit.ly/3kjqnjD #YahooLive&nbsp;#Yahoo娛樂圈&nbsp;#YahooHK&nbsp;#謝安琪Kay #JonJon

Yahoo Live｜謝安琪親解「變臉傳聞」 出道20年最想對自己講嘅係？

【Now新聞台】題目：高科院課程及發展嘉賓：香港高等教育科技學院副校長曾偉基

【Now新聞台】題目：高科院課程及發展嘉賓：香港高等教育科技學院副校長曾偉基&nbsp;

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時事全方位｜高科院課程及發展(二)

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