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「國寶」大熊貓的珍稀程度及治癒人心的可愛模樣瘋魔全球，而香港的熊貓熱潮更是停不了，從新到港的兩隻大熊貓12月亮相，到首對港產雙胞胎大熊貓寶寶誕生，為香港掀起新一浪熊貓熱潮！為把熊貓文化發酵到全城的每一個角落，將舉辦全港最大型的熊貓主題展覽《PANDA GO！香港遊》。來自四方的2,500隻熊貓雕塑已於昨（2日）抵達香港國際機場禁區內停機坪，並由兩位重量級嘉賓古天樂及佘詩曼，化身熊貓領隊親自陪同熊貓親友到來，為展覽活動掀起序幕。展覽期間將有八款全新設計的大熊貓造型，遊走香港不同地標亮相，熊貓迷千萬不要錯過！

古天樂、佘詩曼率2500隻「熊貓親友」雕塑抵港！ 12.7起《PANDA GO!香港遊》登陸尖沙咀星光大道

Yahoo自家製

有人開始問，現在買樓出租是否重現吸引力? 因為中小型住宅單位的租金回報，再次進一步回升到超過4厘水平。與樓市高峰期時的回報僅2.5厘相比，數據顯示買樓收租開始有吸引力。由年初政府全面撤辣，到放寬收租按揭成數，加上隨著減息周期重臨，定存的吸引力逐步消退，這些因素均有利於收租客，但背後還有哪些考慮呢？
過去持有多於一個物業，需要繳付劃一15%的從價印花稅，但自從年初政府全面撤辣後，印花稅與自住買家看齊。購買一個300萬元以下的物業，無論自住還是投資者，只需繳付100元的印花稅。過去購買一個500萬元的物業，投資者需要支付75萬元的印花稅，現在已減少85%至11.25萬元。
政府在《施政報告》中將所有物業的按揭成數放寬至70%，這意味著買樓收租不僅沒有辣稅的束縛，還可以用較少的首期來持有收租物業。過去買樓收租自己需要支付一半樓價，向銀行借一半樓價，現在只需支付30%的首期即可。
隨著本港銀行跟隨美國減息，定存利率從超過4厘回落到約3.5厘，某種程度上反映繼續把資金存放在銀行戶口的利息回報會逐漸消退；反觀，儘管本身沒有太多積蓄，但由於按揭利率回落至3.625厘，向銀行借貸的成本也不算過高。
當樓價尚未完全回穩，但由於高才通等專才來港，租樓多於買樓推高租金，導致本港租樓出現了「租金上升、樓價下跌」的奇特現象，直接把中小型住宅的回報，從以前的低位2.5厘反覆推高到現在的超過4厘水平。根據差餉物業估價署今年9月份的數據，現在中小型住宅的回報已達到4.1厘。究竟買樓收租是否已重現吸引力？有幾點需要注意，我們來計算一下。
以一個中小型住宅單位為例，最新平均樓價為529萬元，根據最新按揭成數，所需支付的首期將減少至30%，即約158.7萬元。然後向銀行借取70%的按揭，攤還30年，以現時的利率計算，月供約為16,888元。同一單位的最新租金為17,955元。換句話說，每月收的租金可以抵消供樓的支出，還可以有約千多元的盈餘。
如果自身沒有按揭需求，即將529萬元現金投資在物業上，所得回報會更豐厚，基本上每月可穩收17,955元；反觀以現時定存約3.5厘計算，每月只收到15,429元，無論怎樣計算，看來買樓收租都更划算一些。
上述情況成立，是在未計算任何成本的前提下。首先，購買一個529萬元的物業，我們不用支付劃一的15%印花稅，但仍需支付基本印花稅，相當於樓價的2.25%，約為11.9萬元，加上1%的經紀佣金及律師費等雜費，這裡差不多要花費18.2萬元。
假設購買收租物業在沒有空置的前提下，這相當於投資客接近十個月的租金收入。還有後續成本，包括每年需繳付的地租及差餉，相當於全年租值的8%；以及需要繳付15%物業稅，每年大約需繳納30,825元給政府，這也相當於1.7個月的租金。
換句話說，表面上有4.1厘回報的中小型住宅，實際上投資者的收入會大打折扣，而且這還不計算任何樓價下跌的風險。這些前期成本及後續支出都是收租客需要考慮的因素之一。

有人開始問，現在買樓出租是否重現吸引力? 因為中小型住宅單位的租金回報，再次進一步回升到超過4厘水平。與樓市高峰期時的回報僅2.5厘相比，數據顯示買樓收租開始有吸引力。由年初政府全面撤辣，到放寬收租按揭成數，加上隨著減息周期重臨，定存的吸引力逐步消退，這些因素均有利於收租客，但背後還有哪些考慮呢？ 過去持有多於一個物業，需要繳付劃一15%的從價印花稅，但自從年初政府全面撤辣後，印花稅與自住買家看齊。購買一個300萬元以下的物業，無論自住還是投資者，只需繳付100元的印花稅。過去購買一個500萬元的物業，投資者需要支付75萬元的印花稅，現在已減少85%至11.25萬元。 政府在《施政報告》中將所有物業的按揭成數放寬至70%，這意味著買樓收租不僅沒有辣稅的束縛，還可以用較少的首期來持有收租物業。過去買樓收租自己需要支付一半樓價，向銀行借一半樓價，現在只需支付30%的首期即可。 隨著本港銀行跟隨美國減息，定存利率從超過4厘回落到約3.5厘，某種程度上反映繼續把資金存放在銀行戶口的利息回報會逐漸消退；反觀，儘管本身沒有太多積蓄，但由於按揭利率回落至3.625厘，向銀行借貸的成本也不算過高。 當樓價尚未完全回穩，但由於高才通等專才來港，租樓多於買樓推高租金，導致本港租樓出現了「租金上升、樓價下跌」的奇特現象，直接把中小型住宅的回報，從以前的低位2.5厘反覆推高到現在的超過4厘水平。根據差餉物業估價署今年9月份的數據，現在中小型住宅的回報已達到4.1厘。究竟買樓收租是否已重現吸引力？有幾點需要注意，我們來計算一下。 以一個中小型住宅單位為例，最新平均樓價為529萬元，根據最新按揭成數，所需支付的首期將減少至30%，即約158.7萬元。然後向銀行借取70%的按揭，攤還30年，以現時的利率計算，月供約為16,888元。同一單位的最新租金為17,955元。換句話說，每月收的租金可以抵消供樓的支出，還可以有約千多元的盈餘。 如果自身沒有按揭需求，即將529萬元現金投資在物業上，所得回報會更豐厚，基本上每月可穩收17,955元；反觀以現時定存約3.5厘計算，每月只收到15,429元，無論怎樣計算，看來買樓收租都更划算一些。 上述情況成立，是在未計算任何成本的前提下。首先，購買一個529萬元的物業，我們不用支付劃一的15%印花稅，但仍需支付基本印花稅，相當於樓價的2.25%，約為11.9萬元，加上1%的經紀佣金及律師費等雜費，這裡差不多要花費18.2萬元。 假設購買收租物業在沒有空置的前提下，這相當於投資客接近十個月的租金收入。還有後續成本，包括每年需繳付的地租及差餉，相當於全年租值的8%；以及需要繳付15%物業稅，每年大約需繳納30,825元給政府，這也相當於1.7個月的租金。 換句話說，表面上有4.1厘回報的中小型住宅，實際上投資者的收入會大打折扣，而且這還不計算任何樓價下跌的風險。這些前期成本及後續支出都是收租客需要考慮的因素之一。

胡‧說樓市｜中小型單位租金回報重返4厘! 有無計漏數?

《黑色月光》楊茜堯演技收放自如，尤其與家姐楊卓娜一口氣3分半鐘「姊妹對喊戲」令幕後工作人員現場感覺抹眼淚，難怪視后呼聲最高，不過茜堯直言由細到大都無抽獎運，只要有人鍾意睇自己已經心滿意足，唔好以為謙虛客套說話，現實中的茜堯好真唔扮嘢，即使當年被屈「啤住定欣」，她都懶得不停解釋，總之明佢就會明。

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繼《新聞女王》後，《黑色月光》在內地再掀起港劇潮，尤其「大女主」楊茜堯當年在《宮心計》同佘詩曼鬥戲，最高收視超過50點，難怪觀眾反應熱烈，楊茜堯今回跟家姐楊卓娜連場重頭戲，原本以為好尷尬，誰知觀眾仲投入，小編馬上捉住茜堯分享鏡頭背後趣事，想八卦一下就馬上去片。

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象鼻山路落斜起火 往荃灣方向全線封閉

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美國總統大選結果塵埃落定，表面上看似消除了一些不明朗因素，但實際上，新總統特朗普再次掌控白宮後的經濟政策能否遏制通脹，以及美國就業市場的表現，均對聯儲局減息步伐有重大影響，也直接影響到本港市場的利率走勢。
就在美國大選結果出爐後，美國聯儲局公布今年第七次議息會議結果，下調聯邦基金利率0.25厘，到4.5厘至4.75厘之間，這是今年第二次減息，使美息自9月至今累計減少0.75厘。
本港銀行跟隨下調最優惠利率0.25厘，相當於最優惠利率是5.375厘，等於回到了2022年11月的水平。以滙豐銀行的按揭計劃而言，選用H按是H+1.3厘、封頂息率P-1.75厘，目前買樓的實際按息為3.625厘。
減少最優惠利率的影響，不僅惠及新造樓按，連舊有業主也可直接受惠。對比減息周期前後，每100萬元的供款額，在減息前月供為4,847元，但經歷過兩輪減息後，現時最新月供已下調至4,561元，相當於節省了286元。換句話說，如果業主向銀行借了200萬元貸款，一個月會比之前少供572元；500萬元貸款則會少供1,430元，如此類推，這將減輕一些生活開支，但只能算是苦中一點甜。
因為目前面對二手業主，並不是因為供樓相對便宜，而是樓價跌勢巨大，對業主造成了不少壓力。樓價跌破銀行貸款額的情況出現負資產，也間接抑制了換樓意欲。樓價能否止跌，以及止跌後是否回升，是決定利率是否對換樓客有所幫助的先決條件。
第二個考慮因素是減息周期能持續多久？如果美國真的以通脹、就業市場等因素作為減息先決條件，我們需要關注新總統特朗普上台後的經濟政策。雖然特朗普表明致力遏制通脹，但他大幅上調中國關稅至60%及其他國家關稅至10%的舉措，也讓部份市場人士擔心，隨著美國進口貨品價格上升而引發的通脹，需要透過加息來控制。
此外，他的移民政策上亦強調打擊非法移民，加強美國與墨西哥邊境的圍牆防線，會否導致當地有職位卻缺少勞工，從而推高美國工資也值得注意。我們認為美國選舉有結果已掃除了不確定因素，但事實上之後的施政手法都將影響全球經濟及利率走向。
最後一點，當然還要留意銀行的態度。畢竟面對一手新盤高庫存的情況，經過之前推盤測試，證實發展商在高價時缺乏承接，幾乎需要劈價到蝕本才有買家願意購買，而當樓價走勢是否真的止跌回升仍未可知，政府又放寬按揭成數，將貸款風險轉嫁銀行。即使銀行表面上有減息，也要看實際批核上會否收緊。

美國總統大選結果塵埃落定，表面上看似消除了一些不明朗因素，但實際上，新總統特朗普再次掌控白宮後的經濟政策能否遏制通脹，以及美國就業市場的表現，均對聯儲局減息步伐有重大影響，也直接影響到本港市場的利率走勢。 就在美國大選結果出爐後，美國聯儲局公布今年第七次議息會議結果，下調聯邦基金利率0.25厘，到4.5厘至4.75厘之間，這是今年第二次減息，使美息自9月至今累計減少0.75厘。 本港銀行跟隨下調最優惠利率0.25厘，相當於最優惠利率是5.375厘，等於回到了2022年11月的水平。以滙豐銀行的按揭計劃而言，選用H按是H+1.3厘、封頂息率P-1.75厘，目前買樓的實際按息為3.625厘。 減少最優惠利率的影響，不僅惠及新造樓按，連舊有業主也可直接受惠。對比減息周期前後，每100萬元的供款額，在減息前月供為4,847元，但經歷過兩輪減息後，現時最新月供已下調至4,561元，相當於節省了286元。換句話說，如果業主向銀行借了200萬元貸款，一個月會比之前少供572元；500萬元貸款則會少供1,430元，如此類推，這將減輕一些生活開支，但只能算是苦中一點甜。 因為目前面對二手業主，並不是因為供樓相對便宜，而是樓價跌勢巨大，對業主造成了不少壓力。樓價跌破銀行貸款額的情況出現負資產，也間接抑制了換樓意欲。樓價能否止跌，以及止跌後是否回升，是決定利率是否對換樓客有所幫助的先決條件。 第二個考慮因素是減息周期能持續多久？如果美國真的以通脹、就業市場等因素作為減息先決條件，我們需要關注新總統特朗普上台後的經濟政策。雖然特朗普表明致力遏制通脹，但他大幅上調中國關稅至60%及其他國家關稅至10%的舉措，也讓部份市場人士擔心，隨著美國進口貨品價格上升而引發的通脹，需要透過加息來控制。 此外，他的移民政策上亦強調打擊非法移民，加強美國與墨西哥邊境的圍牆防線，會否導致當地有職位卻缺少勞工，從而推高美國工資也值得注意。我們認為美國選舉有結果已掃除了不確定因素，但事實上之後的施政手法都將影響全球經濟及利率走向。 最後一點，當然還要留意銀行的態度。畢竟面對一手新盤高庫存的情況，經過之前推盤測試，證實發展商在高價時缺乏承接，幾乎需要劈價到蝕本才有買家願意購買，而當樓價走勢是否真的止跌回升仍未可知，政府又放寬按揭成數，將貸款風險轉嫁銀行。即使銀行表面上有減息，也要看實際批核上會否收緊。

胡‧說樓市｜兩個月內累減P半厘，幫輕供樓幾多?

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