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胡.說樓市
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胡‧說樓市|三大行推定息按揭,留意三大注意事項
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《施政報告》進一步放寬按揭成數,希望刺激投資者及換樓購買力,但實際上是將貸款風險轉嫁至銀行體系。政策能否達到預期效果,銀行是否願意配合是關鍵之一。因應貸款風險,銀行從今年第二季開始,對按揭業務態度冷淡,不但取消了回贈,還通過緊縮估價來趕走客戶。直到第三季末才見曙光,開始有銀行重新提供現金回贈,幾家大型銀行更率先推出定息按揭,對即將按揭的業主有何幫助呢?

目前市場上有三間提供定息按揭的銀行,包括滙豐、中銀及渣打,均可提供最長三十年期按揭;定息期過後,按現時P來算,三間銀行的按息都為4.375厘,相對於市面P按的3.875厘為高。

但定息期後的利率高低,不應成為選擇定息按揭的標準。因為定息期後,業主可選擇轉按至其他按揭計劃。選擇定息主要是希望在某段時期內利率不變,因此應該關注定息期內的息率是否吸引。

就定息年期而言,中銀提供較多選擇,包括兩年、三年、四年及五年的定息。而滙豐只提供三年及五年,渣打則提供兩年及三年。

視乎不同定息期,利率介乎3.15至3.35厘。選兩年定息期,渣打提供3.25厘是最划算的;若選擇三年定息期,三間銀行統一為3.25厘。如果選擇五年期,提供此期限的滙豐及中銀同為3.15厘。總結而言,現時三間銀行的定息利率比P按的利率更低。

舉例,借貸額100萬元,選擇五年期定息,每月供款4,298元,比P按的每月供款4,703元要少約9%。在五年定息期內,累積支付149,322元利息,比選用普通按揭省下35,458元。

選擇定息若要節省利息,前提是要判斷未來五年的利率走勢,因為若定息期內贖樓,三間銀行都會收取原貸款額的1%至2%作為罰息。罰息期較一般按揭的兩年為長,無論做多久定息,提前贖樓都會進入罰息期。

即使提前部分還款也有代價。滙豐會收取提前還款額2個月的利息及提前還款額的2%;渣打收取1%至2%的提前還款額;中銀則要收取一個月利息。

還需注意的是,部分物業不能選擇定息按揭,其中滙豐及渣打表明不接受加按或轉按作定息申請,也不接受居屋或有資助成分房屋。部分銀行亦不提供可抵銷按揭息口的MORTGAGE LINK戶口,甚至部分會有配額限制。

很明顯,定息按揭的最大吸引力在於低於現時市面的利率,但風險在於需要與銀行打賭未來利率走勢,還有其他申請限制,買家需自行評估風險。