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金管局突然推出一次性放寬按揭成數的安排，容許高峰期購入樓花物業的準業主，選擇建築期付款的，按揭成數可由最高70%提升至80%，以減少因估價不足需要補差價上會的壓力。是否反映上會危機比想像中嚴重？但為何特別救他們？除了引發政策公平性的討論，更重要的是究竟能幫到多少？

金管局在12月4日向銀行發出指引，表示推出一次性特別安排，協助在樓市高位以建築期付款買樓花物業的用家，按揭成數可由原本的最高70%提升至80%，而供款與入息比率上限則由原本的50%提升至60%。

這個安排必須符合四大條件，包括：必須於2021年1月1日至2023年12月31日簽署臨時買賣合約；必須是以建築期付款的樓花住宅物業；必須為自住用途；以及物業估價低於成交價。究竟這項安排能發揮什麼作用呢？

舉例來說，以一個1,000萬元的物業，原來最高只能借70%按揭，相當於700萬元，但若樓價期間下跌12.5%，最新估值為875萬元，銀行會以875萬元為基礎，提供最高70%的按揭，貸款額即為612.5萬元。換言之，買家原以為支付30%首期（即300萬元）便可借足額，實際上還需額外籌措700萬元減去612.5萬元，亦即87.5萬元，才能完成交易。

但若按揭放寬至80%，即使估值回落至875萬元，銀行也可提供80%按揭，相當於最高可借700萬元。準業主即使面對估值下跌，亦可以不用補差價上會，減少籌集額外資金的壓力。因此，只要樓價回落幅度少於12.5%，金管局放寬按揭成數的安排便能幫助到他們。

然而，除了銀行之外，按揭證券公司也可為買家提供比傳統銀行70%按揭安排更高的按揭，在準業主繳付按揭保費後，可提高10%至20%按揭，達80%至90%，而此措施亦涵蓋樓花物業。因此，金管局的措施與現行的按揭保險計劃有重疊。

受惠於這政策的，就是購買樓花物業並選用建築期付款，原本計劃使用按揭保險卻沒借到的人。根據按揭保險規定，要借最高90%按揭需滿足自住、首次置業及固定收入的條件；若收入不固定，最高為80%按揭。因此，金管局的措施補足了按揭保險計劃的一些缺口。

其中一類受惠者是換樓客。若一名換樓客購入樓花項目並選擇建築期付款計劃，舊物業已有按揭保險，而舊物業尚未沽出，他於按證公司便不被視為首置買家，除非他於入伙前沽售舊物業釋放首置身份，否則新物業不可借按揭保險。在金管局新政策下，換樓客不需勉強沽售舊物業以借用按揭保險，直接向銀行申請80%按揭。

第二類是收入未必充足的買家。與按揭保險計劃不同，金管局的措施省卻了保費，且按揭保險需用供款佔入息比率上限50%計算，若準業主收入不足，可轉投銀行，因為其供款佔入息比率上限可提升至60%。

第三類是可減少雙重估價的尷尬情況。申請按揭保險時，準業主需先經銀行一重審批及估價，通過後再遞交按證公司作二重審批及估價，以較低者為準，往往市場都反映按證公司的估價趨緊，直接影響貸款額。

政府此次出招是否反映上會危機比想像中嚴重，為何特別救他們？港鐵與信和合作發展的錦上路站「柏瓏」及康城站「凱柏峰」兩大重災樓盤，發展商已將關鍵日期延後，提供更多時間讓準業主籌集資金。但因跌價令估價回落的問題未解決，是否因此出手相救？為何不包括其他二手業主或2024年買入樓花盤的業主？