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富途證券于尖沙咀實體店舉行年終投資策略交流會，富途證券香港首席策略師陸秉鈞表示：「2024年港股呈現先低後高的走勢，恒指整年表現合符去年策略會給予的預期。現時恒指估值水平（約9.1倍）低于5年平均，按恒指盈利預測推斷，若然明年估值可重回此平均水平，恒指可見24,200點，最樂觀情况上望27,600點。」  然而，全球貿易戰及中國經濟的不確定性仍爲市場帶來挑戰，可能影響恒指成份股的盈利能力。他補充：「國際之間的貿易戰爲中國經濟及恒指成份股的盈利水平蒙上陰影，對恒指走勢預期較爲審慎，在沒有進一步刺激措施下，恒指有機會在16,900至24,200點之間徘徊，預計指數上半年表現將優于下半年。但預計個別板塊仍能造好，參考2024年强勁的出行趨勢，相關概念板塊將會是行業首選。」

富途證券：明年恒指最樂觀情況上望27600點

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百鳴哥近日開Channel《百鳴歌》一邊唱歌一邊傾偈，小編早排趁佢得閒，請百鳴哥暢談電影電視圈鮮為人知的鏡頭後趣事，今次百鳴哥大爆當年拍《黃飛鴻〉堅叔石堅話「唔使排戲」，咁即係「真打」？咁原後事後邊個捽藥酒？邊個最後勝利？想知？去片。

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【娛樂訪談】黃百鳴大爆當年片場內關德興石堅真打

由今年初政府全面撤辣，到年底進一步放寬按揭成數，政府救市的決心之大，除了要增加置業需求，讓準買家更容易上車，以及我們之前談到對投資者置業有拆牆鬆綁的作用，實際上市場還有一些買家會間接受惠。
是哪種類型的買家呢？我們算一算，可能會更容易理解。以差估署中小型住宅作為例子，2021年8月來看，一間45平方米的住宅，平均售價錄得歷史新高752萬元。假設業主當年自行支付40%首期，向銀行借60%按揭，貸款額為451萬元，按當時利率分30年還款，到今天理應還有約417萬元的銀行貸款額。
來到今天足足三年三個月，假設這名業主有意轉按，甚至希望在可能的情況下加按套現，銀行會否接受? 銀行會先評估其最新估值，並按當時的按揭成數計算可批出的最高貸款額。
在未放寬按揭成數之前，銀行一律用60%按揭準則來推算，因此若物業估值有所下跌，並跌落至695萬元水平，剛好符合轉按門檻，而只要估值跌破695萬元，除非業主願意補差價，否則銀行不會接受轉按申請。
《施政報告》後政府放寬了按揭成數，當年以752萬元購入的物業，即使到了今天估值跌穿695萬元，仍然能符合轉按門檻。因為以最新70%按揭門檻計算，695萬元的70%等於486.5萬元，業主可以成功轉按。只要估值沒有跌破595萬元，轉按並不困難。
換言之，原本購入752萬元的物業，放寬按揭成數前的轉按門檻估值為695萬元，相當於樓價最多可跌8%，但放寬按揭成數後，即使估值較購入價下跌21%，仍然符合轉按要求。
轉按門檻隨著按揭成數放鬆，未必能立即刺激加按套現的需求，但至少會成為一批當初選擇發展商高成數按揭計劃買家的逃生門。這批當初選用了發展商先甜後苦高成數按揭的買家，通常在兩至三年後會面臨低息轉高息的情況。他們必須尋找傳統銀行轉按，否則就要供發展商高息。
但他們遇到的問題是，入伙新盤估值下滑，要轉按至傳統銀行，除非額外補差價，或者額外支付保費，期望透過按揭保險協助才可成功轉按，否則在估值回調下難以獲銀行接受轉按。
因此，雖然放寬按揭成數未必一定能刺激需求，但從另一個角度看，也許對入伙新盤業主起到穩定軍心作用，而不必在短時間內，因未能找到傳統銀行按揭而又無法接受發展商高息供樓下，尷尬地將物業賤賣離場。

由今年初政府全面撤辣，到年底進一步放寬按揭成數，政府救市的決心之大，除了要增加置業需求，讓準買家更容易上車，以及我們之前談到對投資者置業有拆牆鬆綁的作用，實際上市場還有一些買家會間接受惠。 是哪種類型的買家呢？我們算一算，可能會更容易理解。以差估署中小型住宅作為例子，2021年8月來看，一間45平方米的住宅，平均售價錄得歷史新高752萬元。假設業主當年自行支付40%首期，向銀行借60%按揭，貸款額為451萬元，按當時利率分30年還款，到今天理應還有約417萬元的銀行貸款額。 來到今天足足三年三個月，假設這名業主有意轉按，甚至希望在可能的情況下加按套現，銀行會否接受? 銀行會先評估其最新估值，並按當時的按揭成數計算可批出的最高貸款額。 在未放寬按揭成數之前，銀行一律用60%按揭準則來推算，因此若物業估值有所下跌，並跌落至695萬元水平，剛好符合轉按門檻，而只要估值跌破695萬元，除非業主願意補差價，否則銀行不會接受轉按申請。 《施政報告》後政府放寬了按揭成數，當年以752萬元購入的物業，即使到了今天估值跌穿695萬元，仍然能符合轉按門檻。因為以最新70%按揭門檻計算，695萬元的70%等於486.5萬元，業主可以成功轉按。只要估值沒有跌破595萬元，轉按並不困難。 換言之，原本購入752萬元的物業，放寬按揭成數前的轉按門檻估值為695萬元，相當於樓價最多可跌8%，但放寬按揭成數後，即使估值較購入價下跌21%，仍然符合轉按要求。 轉按門檻隨著按揭成數放鬆，未必能立即刺激加按套現的需求，但至少會成為一批當初選擇發展商高成數按揭計劃買家的逃生門。這批當初選用了發展商先甜後苦高成數按揭的買家，通常在兩至三年後會面臨低息轉高息的情況。他們必須尋找傳統銀行轉按，否則就要供發展商高息。 但他們遇到的問題是，入伙新盤估值下滑，要轉按至傳統銀行，除非額外補差價，或者額外支付保費，期望透過按揭保險協助才可成功轉按，否則在估值回調下難以獲銀行接受轉按。 因此，雖然放寬按揭成數未必一定能刺激需求，但從另一個角度看，也許對入伙新盤業主起到穩定軍心作用，而不必在短時間內，因未能找到傳統銀行按揭而又無法接受發展商高息供樓下，尷尬地將物業賤賣離場。

胡‧說樓市｜放寬按揭後續–發展商Plan逃生門

有人開始問，現在買樓出租是否重現吸引力? 因為中小型住宅單位的租金回報，再次進一步回升到超過4厘水平。與樓市高峰期時的回報僅2.5厘相比，數據顯示買樓收租開始有吸引力。由年初政府全面撤辣，到放寬收租按揭成數，加上隨著減息周期重臨，定存的吸引力逐步消退，這些因素均有利於收租客，但背後還有哪些考慮呢？

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《黑色月光》楊茜堯演技收放自如，尤其與家姐楊卓娜一口氣3分半鐘「姊妹對喊戲」令幕後工作人員現場感覺抹眼淚，難怪視后呼聲最高，不過茜堯直言由細到大都無抽獎運，只要有人鍾意睇自己已經心滿意足，唔好以為謙虛客套說話，現實中的茜堯好真唔扮嘢，即使當年被屈「啤住定欣」，她都懶得不停解釋，總之明佢就會明。

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