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胡‧說樓市| 廁所乾濕兩用!The Campton踩場驗樓、睇會所7:48

胡‧說樓市| 廁所乾濕兩用!The Campton踩場驗樓、睇會所

...大堂乘搭電梯,要先經過會所樓層。屋苑設有25,000呎會所,除了有戶外泳池、24小時健身室外,還有兩個多功能宴會廳,還首設「KOL」直播房、及跟雷蛇合作設計電競空間,算幾特別。「The Campton」入伙陸續釋出一些租盤,現時平均呎租約44.7元。以業主所購入的三房單位為例,若出租可收30,000元,對照購入價1,185萬元。回報約有2.97厘,也算是近期新盤較少見的回報。 我們將驗樓報告轉交發展商萬科,回覆指執修項目已完成修繕,如業主入伙後發現仍有需要...

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23 日前

胡‧說樓市|御海灣貴絕屯門開售!今日租值追唔追到?10:22

胡‧說樓市|御海灣貴絕屯門開售!今日租值追唔追到?

新地「御海灣」開始收樓,這個入伙新盤,位於屯門碼頭附近,當日因為憧憬「屯赤隧道」、「屯門延線」等效應,發展商開價也不手軟,以貴絕整個屯門區的新盤價格開售;來到今日收樓,租務又是否成正比? 碰巧業主收樓邀請我們參觀,我們聯同驗樓師來開箱,同時看看它的租務市場。 「御海灣」位於屯門「海皇路23號」,原本是一幅「政府、機構或社區」用地,因為政府希望提高住宅供應量,所以把這幅地改劃住宅...

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上個月

胡‧說樓市|屯門「上嵐」都要$18,000/呎! 屯馬線真係咁勁?7:02

胡‧說樓市|屯門「上嵐」都要$18,000/呎! 屯馬線真係咁勁?

...2023年7月31日,距離落成期至少兩年,為何要用高溢價,去跟發展商打賭樓市升跌幅? 既然如此,又何不直接購入區內二手盤呢? 「御半山」純一房單位並不很多,一、二期合共只有五柱單位提供,當然也有一些面積大一點的一房半單位,但其實...也有65呎,只是橫樑較多。論面積,「御半山」的「純一房」304至312呎,怎計也比「上嵐」200多呎為大。 重點是有即時租值可以參考。現在「御半山」類近300多呎的單位,租值大約11,700元,呎租約38元。至於「上嵐」開出癲價,你可以預視...

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2 個月前

胡‧說樓市|LP6入伙數月即漏水! 管理處話高層石屎容易裂?6:47

胡‧說樓市|LP6入伙數月即漏水! 管理處話高層石屎容易裂?

...漏水問題時,發展商出動吊船進行天台視察,最後認為跟飾面老化,防水層失效有關,最後拆走了大約半米長的裝飾板面作檢查。我們現場視察,飾面拆走,露出石屎、及用作固定裝飾板的框柱,但實際上是否由這個地方滲水,源頭仍難確定。 新盤剛收樓,卻可以出現如斯誇張的漏水狀況,我們有向發展商南豐及港鐵查詢,南豐回覆指,單位的執修工程,包括於天台拆除裝飾面及試水測試,均經過發展商及承建商之專業團隊因應「試水」結果而作出判斷而制定。有關單位業主所反映的情況只...

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2 個月前

胡‧說樓市|家壹納米樓開箱! 交樓質素襯唔襯得起樓價?10:43

胡‧說樓市|家壹納米樓開箱! 交樓質素襯唔襯得起樓價?

...分鐘,仍有積水未能排走。 還有,你能否看見露台頂部,上方設有些「通窿」的鋁冚,擺放了一部「冷氣機散熱器」、以及一部「熱水爐」。一如恒基樓盤,不少納米樓把「冷氣機散熱器」放置於露台頂部,日後維修都必須要用鐵梯爬上去,若果要把整部散熱器抬下來,對工人來說,維修會有一定危險。旁邊...買入,加上高層單位,故價格也比較高,當日購入價583萬元,所以就算類近單位可收租50元呎,相當於每月租值11,900元計,扣除高達4.9元的管理費後,淨租務回報也只有2.2厘。

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2 個月前

胡‧說樓市|發展商一再延遲交樓,已批出的按揭點算?6:52

胡‧說樓市|發展商一再延遲交樓,已批出的按揭點算?

上集同大家講完深水埗「愛海頌」要延期210日交樓,先不談準業主額外的租樓成本,原來申請建築期付款的買家,在發展商寄出延期交樓通知前,已獲得銀行批出的按揭信,如今延至2022年1月才收樓,究竟銀行肯...後,準買家要在指定期限內決定接納與否,所謂「指定期限」多數為兩個月,要做到無縫交接,買家要計算得很準確才可以。反觀一旦新盤延遲入伙,整件事就會變得複雜。 翻查「愛海頌」的資料,原本預計關鍵日期在2021年6月30日,雖然發展商起初曾出信表示有機會延期至...

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3 個月前

胡.說樓市|新盤高溢價應否去馬?7:47

胡.說樓市|新盤高溢價應否去馬?

...」也有備用「一按85%」或者「二按40%、一二按最高90%」的高成數按揭,起首三年都屬於低息,但之後會進入高息期,你一定要做轉按,但是否真的容易做到? 買新盤有人看自住、也有人會投資。可能你會覺得,最重要長遠收租又有數得計。這點就是從投資角度來看。但高溢價是否也大幅蠶食了你的租務回報,這點倒值得我們看看。 早前屯門「御海灣二期」開售,可能有人覺得,反正樓盤接近現樓,很快便可產生租金收入,但你用每呎18,000元買入的物業,你可以期望入伙...

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4 個月前

胡.說樓市|移民盤都有麻煩! 業主卸責唔交吉?8:44

胡.說樓市|移民盤都有麻煩! 業主卸責唔交吉?

好多香港人都打算賣樓移民,但同時亦有唔少人青睞移民盤,皆因移民盤多數自住,同時議價空間大,但正因為業主心急離開香港,很容易遺留一些問題,今次的事主就遇上一個卸責的賣家,交吉時竟連食過的...吉意向,在交易前一天也再三叮囑代理向業主提出相關要求,豈料卻被原業主留難。 為了交收妥善,代理甚至向原業主提出,不如自掏腰包租酒店給原業主居住,藉以騰出一晚時間來協助清空單位雜物,但原業主拒絕,最終來到正式收樓當日,一如所料,業主已遠走高飛,卻遺下...

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5 個月前

胡.說樓市│投資新盤學堂!點解新盤會撻Q?6:45

胡.說樓市│投資新盤學堂!點解新盤會撻Q?

...了解撻Q原因! 美股、外匯、加密貨幣免費即時報價,自選投資組合獲取相關新聞提示。 過往其實也不乏撻Q的新盤,印象最深的個案, 一定會數到南豐在灣仔的「Queen's Cube」。這個樓盤在一手新例前開售,建築面積賣...餘下單位又怎樣呢? 發展商需要向市建局回購,涉資70.8億元,拉勻均價27,066元比起買家一手貨更高,發展商也將項目轉售為租。至於當時九個買家,又何去何從呢? 他們有繼續交易,有繼續上會,只是其後有兩名買家率先投降。 包括其中在2010年前...

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6 個月前

胡.說樓市 |說好的高租務回報不見了!有個納米盤全軍覆沒!6:38

胡.說樓市 |說好的高租務回報不見了!有個納米盤全軍覆沒!

...入伙,租值可達70-80元呎,實況又如何呢? 除了全盤第一宗租務,是低層F室181呎的單位,業主成功以月租13,000元租出後,之後已無以為繼。大廈有同類細位放租,現在叫租12,800元,計算呎租只低見62.4。整個「君譽峰」滾存60-70個租盤,實際叫租58-66元呎,跟當日估算打了八折,顯然市場完全高估了樓盤的承租能力。 疫症打擊租務市場,由上而下出現的減租潮,令昔日租客手持同一預算只能租細單位,今日卻可租住更大單位,但其實,令納米樓前景更不似預期,部份...

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6 個月前

【胡.說樓市】估價過高都出事!?點解執平貨反而上唔到會?9:47

【胡.說樓市】估價過高都出事!?點解執平貨反而上唔到會?

...嘅故事,但係同你講,有谷友就係因為估價太高,所以上唔到會,你又聽過未?今次呢個Case,既唔係凶宅,又唔係銀主盤,物業業權完全無問題,銀行拒批按揭嘅原因,純粹係因為個盤太筍,究竟點解會係咁? 一年前,跟太太及女兒搬了愉景灣居住的黃先生(假名),在區內租樓自住一段時間後,覺得區內環境頗舒適,決定在區內置業。人生第一次買樓,看中愉景灣五座一層864呎的三房單位。 睇樓過程中,得知業主在放盤時因曾有買家縮沙,所以見到黃氏一家為實客...

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7 個月前

【胡.說樓市】用咩準則睇放盤平定貴?5:54

【胡.說樓市】用咩準則睇放盤平定貴?

...機會需抬錢上會外,另一個最大指標就是反映樓市走勢。特別在升市時,因為物業價值升勢過急,銀行估價追不上,就會出現「估價不足」的問題。因此,要斷定一個屋苑是否升勢特別急速,跟「平價盤」三個字漸行漸遠?是否估得足成為其中一個指標。 「租金回報」可反映業主叫價跟租值會否嚴重偏離。現時中小型住宅的租金回報為2.59厘,當業主退守放租時,如果回報低於2.59厘,即代表你購入的單位價值,低於大市其他單位的回報;反之如果能獲取高於2.59厘的回報,則代表租值尚且...

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7 個月前

【胡‧說樓市 】買樓收租四大注意事項!5:37

【胡‧說樓市 】買樓收租四大注意事項!

疫症加上移民潮,市場上間中都出現減價盤,有人選擇沽貨離場,但亦有人趁低吸納,希望買樓收租製造被動收入,但在現行制度下,原來買樓收租都有不少制肘,所以投資物業前,記住以下這四大事項! 怎樣評定一層樓的投資價值? 很多人會計算「租務回報」。所謂「租務回報」,就是把一年的租金收入,跟樓價作對照的一個比率。怎計呢? 舉例,用差估署數字作基準,一層實用面積484呎的中小型住宅,平均月租15,615元,一年租金就等於187,380元,對照同一層住宅價格724萬元,回報...

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7 個月前

【胡.說樓市】屯赤隧道開通!買樓揀屯門定東涌?7:50

【胡.說樓市】屯赤隧道開通!買樓揀屯門定東涌?

...的。 但值不值得買? 不如多看兩點。第一、流轉率。流轉率決定承接力高低,對日後轉手是否容易有啟示性。我們參觀的兩個盤,「錦華花園」去年一共錄得29宗買賣,相當於屋苑流轉率達5.8%,而「豐景園」就大約4.2%。至於十大藍籌屋苑的平均流轉率是多少? 答案是4.1%,證明兩個屋苑的流轉度也追貼大市。 但看完承租能力,可能會有些少卻步。類近單位,選擇租樓大約11,000元,跟供樓月供兩萬元,相比高出七成。雖則現在處於低息環境,供本多過供息,但這個價錢也反映了租金未必...

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8 個月前

【胡.說樓市】國安法樓市必沉?代理:唔加價都偷笑啦5:52

【胡.說樓市】國安法樓市必沉?代理:唔加價都偷笑啦

...放售市值過百億元的南區壽臣山村道豪宅,形成沽壓。 情況跟部份人會用移民潮來分析一樣,認為港人部署移民離開香港,沽盤自然增加。問題是當各國移民門檻上調,最終成功離開的只佔少數。就算真正移民的人,又是否真會全身而退,而不保留...炒家絕跡,反而是用家持貨比例高企下,如果他們要居住也不會貿貿然賣走物業。 而未尋找居所的,未來會否入市,就要視乎租樓貴、還是供樓貴,而背後也很視乎銀行是否願意繼續放貸。的而且確,過去面對信心危機或經濟危機時,銀行也有機會抱...

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上年

【胡.說樓市】新盤大比拚!利奧坊‧曦岸開價不吸引?5:11

【胡.說樓市】新盤大比拚!利奧坊‧曦岸開價不吸引?

...間,既然沒有景觀,內櫳沒分別,所以謹記選平不算貴,要揀都先揀CD室,之後才揀E室。 反正周邊景觀也不理想,甚至可以揀面向「利奧坊.凱岸」的L室,暫時是一房最平的單位。不過,入手這個盤之前,還有幾點想提提大家,其中之一就是租值。皆因首批100單位,用即供折扣額計,均價都要24260元呎,比起現時奧運站的樓價貴好多,變相租金是否托得穩,好值得大家注意。 由「利奧坊.曦岸」行過來,你會看見兩個同系的樓盤,、一個是「利奧坊.凱岸...

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上年

【胡.說樓市】孟母三遷攻略 - 了解居所校網4:55

【胡.說樓市】孟母三遷攻略 - 了解居所校網

...曉薈」這個樓盤座落傳統41區名校網,但「御豪門」就只座落於黃大仙43區校網內。 以至西面以九龍塘火車站路軌分隔開,所以畢架山一號屬於41校網、但畢架山峰、又一村花園等等就全部跌出41校網範圍。對望子成龍的家長客來說,這類名校網的物業租值理應特別高,但事實又是否如此? 跌出名校網的「又一居」,上月份共促成三宗租務成交,平均呎租42元,一個1,000呎的單位,月租41,000元;租值與跌入名校網的「畢架山一號」相若。「畢一」上月錄得兩宗租務成交,平均呎租44元,一個...

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上年

【胡.說樓市】疫市租金通殺!納米樓係咪死硬?5:02

【胡.說樓市】疫市租金通殺!納米樓係咪死硬?

上集我們看過十大最細新盤之一的北角「尚譽」後,代理說拿著同一預算,大約12500元可在同區住大30呎,只是樓齡卻會舊一點。兩者比較又會相差多遠? 你們又會怎樣選擇呢...另一邊就是廚房。對於百多呎的單位來說,能夠設有間隔牆的梗廚實在很難得,以至洗手間內設有浴缸,而並非企缸,也大大提升了單位實用程度。 單位叫租12,500元,從住的角度,怎計也是比起「尚譽」優勝一點。只是這座叫做「港逸軒」的大廈,早於2003年入伙,而且位於北角「春秧街」街市樓上,即使...

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【胡.說樓市】矛盾大對決!租168呎納米樓 VS 月租酒店!5:34

【胡.說樓市】矛盾大對決!租168呎納米樓 VS 月租酒店!

香港地樓價貴,就算新型肺炎肆虐,一二手樓價跌幅相對輕微。最近有地產代理說,北角區內新盤放租12,500元,聽落相當相宜。在港島區能用萬多元租金來租樓,究竟單位內櫳是如何呢? 《胡.說樓市》團隊決定想帶大家去參觀一下。 怎樣也估不到,一推開門,記者第一個反應就是:「嘩,很細!」一眼整盡的迷你戶型,最大好處是大門旁設有洗手盤,方便入門口時可洗一洗手,有助提升防疫意識。但走入洗手間,卻發現厠所內沒有洗手盆,也說明了每次如廁後,也需要走出門口才...

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上年

【胡.說樓市】屯馬線通車撞正武漢肺炎 鐵路效應還有用嗎?4:24

【胡.說樓市】屯馬線通車撞正武漢肺炎 鐵路效應還有用嗎?

...開通之外,更重要一點是,當社會運動過後,港人對港鐵失去信任;而武漢肺炎又在全球擴散,大眾對乘坐公共交通工具更充滿戒心時,一條鐵路通車對樓市的推動,都令大家質疑,究竟「屯馬線」能否翻炒昔日西南港島線般的熾熱? 「當然有個別情況是,有些業主在早陣子看不清楚後市已提早放盤,價格跌幅約10%左右,因為這邊有很多投資者,就算租務也活躍,除非有突發性事件發生,否則整體來說市況會平穩,但亦不會爆升,因為始終經濟因素會影響很多問題。」Hody總結。

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2 年前