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很多人都問，究竟目前樓市是否已經復活? 樓價由去年全年跌15%，去到今年首季由谷底反彈7%，也接近收復一半失地，但實際上，一些影響本地樓市的負面因素仍舊未消除，究竟怎樣影響第二季樓市表現呢?

去年全年樓價回落15%，銀行對物業的估值也時光倒流至2017年水平，銀行對按揭業務看似轉趨保守，也加劇樓價跌幅，但目前樓價似乎已經收回大部份失地。我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部追蹤十大指標屋苑的估值，發現過去一季的物業估價全數回升，平均升幅達9%，甚至跑贏整體樓價的7%實質升幅。估值彈幅較大的屋苑以上車類別為主，「沙田第一城」、「新港城」及「黃埔花園」估值，首季甚至彈升14%，中價屋苑「太古城」、「美孚新邨」等則回升9%。

銀行估值鬆綁，對準買家入市下了一支強心針，最起碼不用擔心因估價不足而要抬錢上會，對穩定第二季樓市有一定作用，但樓市是否就此復活? 還要視乎其他因素。

在今年首季，市場主力消化堆積的平價盤源，但當所謂的筍盤被吸納後，樓市會先進入新一輪拉鋸，畢竟肯接受議價的業主已走貨，餘下業主取態可能轉趨強硬。他們未必願意提供之前的議價空間，甚至可能掉頭加價。之前買家佔上風的市況，有可能慢慢逆轉，除非準買家願意重拾追價心態，否則樓市可能膠著。

對於在租與買抉擇的準買家，他們會評估供樓是否著數。因為目前息口仍高企，息本比例已逆轉至64%供息及34%供本，跟以前息口2.5厘時，息本比例對開，也就是每月供款中，息本各佔一半，現在供樓的吸引力已大不如前。至於投資者，在目前的息口走勢下，他們也計得精明。按差估署對一層45平方米的中小型住宅計算，最新平均價格為635萬元，租金大約15,525元，未扣除管理費的回報為2.9厘，實情也遠低於部份投資工具。

從近期樓市反彈勢頭，大家都確定最壞時間已經過去，至於這一股升勢能否持續，則還要看影響樓市的負面因素何時消除，以及其影響力能否被市場消化。