胡‧說樓市|等足兩年才推售,實地睇映岸環境!

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政府全面撤辣後,恒基售樓成績最理想,旗下香港小輪與市建局合作發展的深水埗通州街「映岸」都準備推售。項目一共有262個單位,面積介乎261至573呎,原本兩年前計劃以樓花形式推出,當時市況仍未完全轉角,但最終卻緊急煞停,眼白白錯過了最佳賣樓時機,今天以現樓形式發售,又是否容易去貨?

似乎並不容易。因為「映岸」所在的「通州街280號」,屬於市建局「需求主導」重建項目之一,當日香港小輪以10.292億元中標,每呎地價10,518元。由於當時招標條款規定,若發展商日後售樓收益達18億元、相當於每呎住宅售價達18,396元時,便要開始跟市建局分紅,對比現時附近規模較大的入伙新樓「愛海頌」,現時二手平均呎價僅15,000多元,如果市建局希望圖利,就必須要求開價高於分紅水平,但這就等於要高市價開盤。全面撤辣後,能去貨的新盤全屬低市價水平,高價開售則未必具吸引力。

「映岸」周邊街舖均為一些舊式回收廠,或車房為主,偶然會有一些回收紙品或回收電器擺放在路邊,頗影響市容。這些回收廠晚上都會關門,所以入夜後的「通州街」很寂靜,有夜歸需要的準買家,最好在晚上前往現場視察,看看是否接受周邊環境。

另外,雖則「映岸」位處舊區,但離多個港鐵站仍有一定距離,前往南昌站、深水埗站都要約6至8分鐘步距,形成半天吊格局。如果你棄搭港鐵,選擇乘坐巴士或小巴,步行至「荔枝角道」則有較多選擇,西往蘇屋、美孚等路線;東往旺角、尖沙咀、黃埔等。另外附近「北河街市政大樓」亦被很多人視為價錢最平的街市之一,純粹從生活角度看,「映岸」算不過不失。

景觀方面,「映岸」西南方,雖然有基座墊高可避過橋底景色,剛好可高於前方天橋,但天橋上方卻是車輛風馳電掣的「西九龍公路」,除了塵土飛揚之外,車聲噪音也會對低層住戶有影響。高層單位則可透過公路望前方「通州街公園」,遠眺南昌站及昂船洲海景,但由於聲音會向上走,故仍難逃公路噪音影響。

假如選擇西南方以外單位,例如選擇樓盤向東北面,理應可望到深水埗鬧市景,高層能遠眺獅子山景色,但也因為「映岸」跟「愛海頌」2座及「海珀」方向距離很近,所以就算望到鬧市景,但打側也少不免受樓景阻擋;以至選擇樓盤東南方,亦會被轉租為售的「West Park」以及「愛海頌」3座阻擋。