胡‧說樓市|減息周期重啟,簡述對供樓的影響

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美國聯儲局減息,香港銀行是否跟隨減息,被視作本港樓市能否走出谷底的重要因素之一。如今美國真的減息,香港銀行跟隨,但實質上對樓市的影響有多大呢?

今次美國聯儲局宣布減息半厘後,滙豐銀行也緊隨其後下調了最優惠利率0.25厘,使最優惠利率回落至5.625厘,而實際按息由原本的4.125厘回落至3.875厘,置業成本也有所減輕。例如,現時一個45平方米,相當於實用面積484呎的中小型住宅,平均樓價為545萬元。未減息前以4.125厘計算,若買家支付10%首期,其餘90%向銀行借貸,每月供款為24,367元。以家庭入息中位數41,000元計算,供樓負擔比率為59%。

當減息0.25厘後,以按揭利率3.875厘計算,同一貸款額的每月供款會減少至23,642元,供樓負擔相對減輕了3%。若以相同的家庭入息中位數推算,供樓負擔會回落至57%,供樓負擔相對略為輕鬆。

當最優惠利率下調時,受惠的不僅是尚未置業的準業主,連已經供樓的業主的供樓負擔也會減輕,但這並不代表他們會更容易套現,因為他們持有的物業估值早已下降,部分甚至跌至負資產的境地。

當物業已經淪為負資產,業主需要補差價才能離場。因此,即使減息帶來正面影響,業主也只能繼續供樓,這對激活由下而上的換樓活動無太大幫助。聲稱減息能紓緩小市民供樓負擔而帶動成交的說法,若將實際樓價下滑的前題一併考慮,則未必有顯著效用。

減息0.25厘後,市場高呼「供樓比租樓便宜」的時代重臨,但若只計算供樓和租樓開支,似乎我們仍未做到「供平過租」,因為一個484呎的中小型住宅單位現時月租約17,775元,不論減息前月供24,367元或減息後月供23,642元,供樓都比租樓貴5,800至6,500元之間。

不過,減息0.25厘後,息本比例有所逆轉。如果只計算供樓開支中不可取回的利息部分與租值比較,目前大致能做到「供樓比租樓便宜」。以剛才的例子,減息前月供24,367元中,每月有17,147元支付利息,只有7,220元償還本金,利息和本金的比例為七三比。月供需支付17,147元利息,但租樓支出為17,775元,供樓和租樓大致相同。

減息後,息本比例逆轉的效應更加明顯。在供樓支出23,642元中,利息部分約佔68%,即16,102元,餘下32%,即7,540元償還本金。對照租樓支出17,775元,供樓肯定比租樓划算。然而,這裡未計算樓價是否會進一步下跌的因素。如果樓價持續下滑或租金升勢放緩,這將淡化息本比例逆轉的效力。尤其在面對逾十萬伙供應的發展商在減息後推盤的策略和定價,亦成為直接影響樓價波動的因素。