胡‧說樓市|新盤追差價後,盤點市場尚餘的利好因素
取消交易的第一滴血在長實洪水橋#LYOS發生後,會否有更多類近個案出現,市場都密切注視。因為轉角市前以高溢價接貨的買家為數不少,準買家正面臨上會抉擇,估值回調撻訂輸少當贏,卻也未必一了百了。
上會危機影響買家信心,環環緊扣都打擊了買新盤的信心,特別是遠期樓花項目,根本是買家要跟發展商對賭樓市升跌幅,發展商推盤同樣舉步為艱。餘下幾個月,樓市又何去何從?短期樓市是否真的沒有什麼利好因素?
第一個因素,就是九月份美國議息。當大家都估計聯儲局會減息之時,本港會否減息暫時仍是未知之數。就算本港銀行真的有條件跟著減,變相減輕了置業者的借貸成本,但這又是否代表他們會入市?前提還看銀行的取態。
今年初,政府宣布全面撤辣的同時,實情也一併暫緩壓力測試,並且進一步放寬了按揭成數。買一層3,000萬元的物業,以前自己支付一半首期,現在只需支付30%,即900萬元,餘額向銀行借。以前要模擬加息三厘、看看供款是否少於入息的60%,現在直接看實際供款是否少於入息的一半,審批程度比以前寬鬆,意味著全部信貸風險由銀行一力承擔。
就算有減息因素,發展商面對逾十萬伙的供應要減價促銷,但用家是否有能力入市也要看銀行是否配合。尤其看到近期的估值大跌,現樓貨源以低於市價出貨還能吸引買家,反觀即使以折讓價開售遠期樓花,準買家也充滿戒心。
所以減息對大市的刺激,不會因供少幾百元而令用家回心轉意,反而應該看一批現時仍有實力入市的準買家,他們會作出什麼的抉擇。究竟他們會選擇把資金存放在定期存款,抑或重新把資金轉回物業市場上。
因為以一層中小型住宅來計算,現時平均樓價為554萬元,同等中小型住宅的租值為17,325元,租務回報大約有3.7厘,比起早幾年長期處於2.5厘的水平,縱然看似有所提升,但這只是一個表面回報,未扣管理費、未扣差餉地租、未扣物業稅,也未計算樓價是否會回落等等因素。
如果銀行減息,影響到定存息口,長線投資者會看定存息口是否已長期回落,同時市場有沒有其他更理想的投資工具,屆時才會重新考慮住宅市場,這是息口對目前樓市較直接的影響。
目前市場缺乏購買力,因為當發展商劈價一浪低於一浪時,沒有在上會前震走的業主,即使成功上會也有苦惱。因為估值跌幅之多,令他們在負資產水平徘徊,銀行不追收差價,卻也只能期望自住而不能放售,因為要放售就要自己補差價,所以也談不上放售舊居、再去買新居的換樓行為,必須要寄望尋找全新客源。
所以第二個要留意的因素,就是十月份的《施政報告》。被視為最後一根稻草的全面撤辣證實失效後,各界都期望政府會否再救市,但在招數接近用盡的情況下,有意見建議可重新開放投資移民能購買住宅物業,從擴闊需求光譜來帶動買賣。只是當高才通來港刺激租賃市場多於買賣市場,如此舉措能否帶來成效?抑或要從控制源頭著手,這些我們都拭目以待。
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