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老行尊常說，當樓市前景愈不明朗，發展商的賣樓手法就會愈層出不窮。在供應爆棚的啟德跑道區，新世界及遠展旗下的「柏蔚森I」，不僅以全區最低的呎價及入場價作為年賣點，還推出了「租金回報保證計劃」，保證買家在首兩年內可獲得3.5%的租金回報。這個表面上是專為收租投資者設計的方案，其背後有多大的吸引力，又有什麼需要注意的地方呢？

自從2022年9月會德豐推出「MIAMI QUAY」以來，該樓盤首批折實呎價為22,452元。一年後，嘉華牽頭推出的「啟德海灣」，呎價回落至19,798元。儘管新盤的開售價一浪低於一浪，但這兩個跑道區的樓盤，銷情卻不理想。截至今年七月初止，這兩個樓盤分別累售90及88伙，只佔全盤僅14% (648伙) 及9% (1,017伙)。因此，來到2024年下半年，首個推出的樓盤「柏蔚森I」也不敢過於進取，首批60個單位，折實呎價低至17,189元，開放式單位入場價386萬元，創下啟德跑道區的新低入場價。

為了確保去貨，發展商還推出了名為「匠心租務安排」的租金回報保證計劃。前提是總折扣由原先的 18% 減少2個百分點，變成16%，以此來換取自入伙起計，首兩年的3.5厘租金回報。以樓盤入場單位6座2樓J室為例，單位實用面積為234呎，折實售價為396萬元。若以3.5厘租金回報計算，相當於第一年可收取13.86萬元，然後第二年再多收13.86萬元，合計共收27.72萬元，而這筆租金是一次過預繳半年的。

先不談方案是否吸引，準買家應否採用此計劃，首要考慮的是買樓時的貸款問題。因為根據金管局最新政策，非自用物業按揭成數為60%，不但比自用物業最高的90%為低，銀行在計算按揭成數時，也會扣除所有折扣優惠後的「光豬價」來計算貸款額。換句話說，即使選擇了「租金回報保證」，發展商提供離場機制，也不能排除銀行會先把兩年的租金扣減，再計算貸款額。

再以剛才的單位為例，一個售價396萬元的單位，原以為收租可借取60%，即 237.6萬元，但扣除租金保證金額後，若取得足兩年租金27.72萬元，則單位「光豬價」為368.3萬元。用這個金額來借取60%按揭，則最高貸款額為221萬元。這意味著準業主有可能需要自行補足差額才能上會，之後才能享受租金收入。

按揭問題若能解決，第二點需要考慮的是計劃的靈活度。雖然發展商會協助提名租客，期內業主可以隨時終止租約，看似側重業主權益，但畢竟租客不需支付任何按金，若離場時單位內有任何損失，沒有按金作支持，發展商是否會承擔責任呢？經詢問發展商，他們表示，因這份租約是由新世界及遠展的合營公司代表租客與業主簽署的，故發展商會為此負責。

但還有另一點需要注意。根據方案，若在期內終止租約，雖然租客需向業主支付單位售價的0.5%至2%款項，再減去已預繳的租金，作為對業主的賠償。但這個方案並沒有死約約束，若租客入住一個月後突然要終止租約，不僅使3.5%的租金回報名存實亡，業主在幾乎未享受到租金回報保證服務的情況下，獲取的折扣率需按機制減少至1.5%，且需支付20,000元的分手費，七除八扣後，業主可能得不償失。

對於租客質素，業主並沒有選擇權利；更重要的一點，不是選擇與否的問題，而是有或沒有的問題。發展商能否保證找到租客？如果最終找不到租客，只是由發展商在空置情況下支付3.5%的回報保證，這意味兩年後的租務市場隨時可能回到原點。因此，不應盲目將跑道區和3.5%的回報劃上等號。若相關物業確實能保證達到3.5%的租金回報，買家何需被發展商綁定，為何不直接在二手市場尋找租客？簽署一年生約、一年死約，不更具彈性嗎？

最後，即使有租金回報保證，但其他後續雜費仍需支付，如差餉、地租、管理費及物業稅，這些開支在收租前必須綜合考慮，因為它們會直接蠶食回報。