胡‧說樓市|嘉湖呎價跌穿$7,000,為何買家仲未衝入市?

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話說最近看一些二手成交新聞,發現嘉湖山莊出現一宗呎價跌穿7,000元的成交,之後沙田第一城又有呎價跌穿10,000元的成交,就連太古城都有呎價跌穿12,000元的成交。當業主都宣布投降,但我們卻見不到成交有任何起色。究竟這些價錢算不算已跌至谷底? 我們又應該怎樣解讀這類劈價貨呢?

先看看嘉湖山莊的劈價單位,就是一期樂湖居14座極低層G室,實用面積548呎。雖然報道指單位殘裝,需要花錢大執,但業主最終都由原叫價520萬元,反覆減價至371.8萬元沽出,減幅達到148萬元,平均呎價只有6,784元。

對下手買家來說,如此入貨價看似吸引,因為用按揭角度計算,假設買家借盡上會,他所需要支付首期僅37萬元,餘額連按保上會,每月供款16,568元。即使現時高息4.125厘的環境,還息比例高達70%,也就是說,每月供款中有11,600元用來還息,只有4,900多元償還本金,但如果準買家一直選擇租樓而非買樓,他同樣也需要支付11,000元月租。因此,從自用角度,不買樓便要租樓的前提下,這個價錢並不算過份。

特別是類近呎數、類近樓層的單位,如果回到2022年9月,本港銀行未加息之前,成交價隨便也要575萬元。當時有1.5厘的低息誘因,但卻要捱貴價,不單首期、貸款額高一截,連帶每月供樓支出也較今天高12%。何以當時人人追入市,反而今天樓價跌至此水平,卻無人問津呢? 信心問題是原因之一。

準買家對前景感到悲觀,除了因為息口高企增加供樓負擔外,現今經濟環境下,準買家會擔心銀行會否突然落雨收遮,大幅削減估價。畢竟估價不足帶來的捧差價風險,未必人人承受得起,即使有心儀單位,以前可能會不惜一切追價入市,現在卻充滿戒心。若非業主主動遷就,也未必夠膽承接,樓市因此處於買賣兩閒的局面。

類近個案不單在嘉湖山莊出現,連同沙田第一城、藍籌屋苑之首的太古城,部份成交價之跌幅,也體會到業主處於半投降狀態。沙田第一城27座低層C室、實用面積688呎的三房間隔,就由原本開價1,000萬元,直線減至650萬元成交。

別以為業主開價特別誇張,回到加息前的2022年9月,這個基本上屬於市價,當時平均售價935萬元。今日下手買家以650萬元接手,90%按揭上會,月供大約30,000多元,而當中支付利息約22,300元,與現時在市面租用同一層物業,月租約23,500元,實際上也是相差無幾。

太古城最近出現一宗呎價跌穿12,000元的個案,代理形容劈價貨僅曇花一現,位於怡山閣低層A室,一個實用593呎的單位,原業主開價1,020萬元,減價至700萬元成交。縱然對照其早年買入價250萬元,如今只屬止賺離場,但計及減價力度,也算是大出血劈價足足320萬元。類近單位在2022年未加息前,成交價也要過千萬元水平。

業主劈價出貨無人承接而感到悲觀,但準買家都因為對後市無信心而不敢入市。如此買賣膠著的狀態,縱然一月上半月的成交量,部份屋苑錄得倍數升幅,實情只因基數效應的帶動,根本不能確認樓市已經走出轉角市。

事實上,準買家的擔心也不無原因。因為在部份劈價成交的推動下,銀行估值的跌勢並沒有終止。就以我們追蹤的十個指標屋苑為例,由特首李家超去年宣讀《施政報告》減辣後的翌日至今,銀行已經下調物業估價,這個跌勢並未停止,一季過後的今天,十大屋苑估值全面報跌。

太古城有物業估值跌穿700多萬元,跌至只有600多萬元,而全盛時期是過千萬元。杏花邨沒有如此慘烈,一個最高估到781萬元的單位,跌至《施政報告》翌日的648萬元,現在只是多跌一點至580萬元而已。嘉湖山莊、沙田第一城等也出現300多萬元的估值。

息口是影響樓市的主要因素,但觀乎業主減幅,似乎某程度上也抵銷了息口上升的威力,但準買家仍然不入市,好像也應驗老行尊所說的「寧買當頭起、莫買當頭跌」。樓市確認跌勢時,大家總覺得低處未算低,愈跌愈無信心,愈無信心愈沒人會買,這也解釋為何政府去年宣布減辣後,樓市仍未見起色,如果預算案中,政府真的宣布全面撤辣,情形又會否相同呢? 這值得我們再觀望。