胡‧說樓市|供樓注意:加息周期接近尾聲?

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雖然美國聯儲局再加息四分一厘,但議息聲明中卻刪走暗示進一步加息的措辭,馬上被市場人士視為利好消息,因為這反映美國加息周期接近尾聲,但美國加息周期完結,是否代表樓市隱憂盡掃? 也要多考慮幾個因素。

首先,加息周期將近完結,是否代表美國會立刻掉頭減息? 答案並不是。因為目前美國通脹數據仍未回落至2%的目標,所以美息很有可能橫行一段時間。未來美國會否掉頭減息,還看之後通脹及經濟數據表現。

受制聯匯制度,加上港美息差仍有一定距離,故港元資金會繼續流向美元。金管局今年內已八度接錢超過515億元,銀行結餘反覆回落至445億元,本港資金成本不預期於短期內回落,因此香港仍有加息機會。美國議息後,本港銀行亦上調最優惠利率,龍頭銀行滙豐宣布加息0.125厘,自去年九月以來累計加幅0.75厘。

參考2005年加息周期,當時本港最優惠利率由2005年2月的5厘,反覆上調至2006年4月的8厘,但如此高企的水平更是連續維持七個月,直至2006年11月才逐步回落,回到5厘的時間已經是2008年11月。畢竟本港銀行會否加息,除了受制於美國息口走勢,銀行還會視乎港美息差、銀行結餘、銀行同業拆息等影響資金成本的因素。

我們想說的是,市場愈是把「美國加息周期接近尾聲」的消息放大,我們愈要小心類近說法的理據。對於加息的影響,最直接還是先計算自己的負擔能力。經過多次加息後,本港銀行都曾調整按揭牌價,現時最優惠利率按揭利率是P-2.25厘,相當於實質樓按息率高見3.5厘,較未加息前的2.5厘,現時供貴一厘利息。

而且你每月供款的息本比例,亦扭轉至64%支付利息、36%供本金,跟以往各佔一半有分別。若不看升值因素,同一物業的租金支出大、還是供樓的利息支出多,這是租買之間需衡量的因素。

無可否認,當息口走勢喘定時,我們能會較明確預測供款能力,總比息口不斷變化,而我們並不能掌握貸款能力好。因此,市場放大「美國加息周期接近尾聲」的消息時,自然會有一些按捺不住的準買家會馬上入市,整體氣氛會再回穩,但我們不能把「美國加息周期接近尾聲」,跟「美國息口掉頭回落」劃上等號。