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以前業主市一面倒強硬，準買家常常埋怨何時可入市，但2023年的局面卻已經改寫。去年全年樓價再回落5%，買賣雙方在談判桌上的地位逐漸對等，但此時此刻卻是準買家縮沙打退堂鼓。老行尊常說「寧買當頭起」，究竟目前樓價是否已跌至底位，已具備回升的條件呢? 樓價跌，又是否代表樓價已經很相宜，已回落至小市民可負擔水平?

無可否認，市場目光都集中在一手市場，因為發展商也要各出奇謀清倉減磅、套現至上，所以一手樓大幅度減價下，二手市場也幾乎被人遺忘。回首一望，才發現不少二手屋苑的樓價已下跌一定水平。

藍籌屋苑如沙田第一城，以前最少都要500萬元以上才有交易，如今300萬元以上已有成交；硬淨如龍頭太古城，早前也曾出現600多萬元的成交。二手業主要成功出貨，不能如新盤般推出各色各樣的付款辦法幫助，只能明刀明槍劈價吸客。

這種情況導致近年蝕讓比率特別高，我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部嘗試歸納市場資訊，發現2023年首11個月，在已知轉讓價的19,221宗二手私樓買賣登記中，竟然有高達3,282宗為蝕讓離場個案，相當於蝕讓比率17%。換言之，100宗買賣之中，有17宗要輸錢，以前大旺市根本不會出現，但現在卻是家常便飯。

部份業主急走移民，抱著「要錢唔要貨」的沽貨心態，但求套現；部份人則可能見樓價回落而壯士斷臂，亦有人可能在供款壓力下要割價離場，總之每宗成交也有其故事，但姑勿論什麼原因，對於準買家來說，他們更想知道，現時是否合適的入市時機? 為何樓價跌了不少，但成交量仍然處於低位? 究竟目前樓價是否已跌至底位，已具備回升的條件呢?

歸納市場上幾種潛在準買家，有一類人的處境比較尷尬，他們就是換樓客。就算想透過換樓提升生活，卻因為舊有物業無人接貨，根本失去套現換樓的能力。如果貿貿然「先買後賣」，也隨時因為未能沽出舊有物業，當刻手持兩層物業，導致供樓壓力沉重，所以在目前市況，換樓客的動力並不活躍，心態上都是一動不如一靜。

撇除移民客連人帶錢離開香港，一些剩餘有能力置業的人，他們又會怎樣投放手上資金呢? 是把這筆資金存放在定期，還是轉投吸納資產較吸引? 一層45平方米的中小住宅，平均售價586萬元，但同類單位租金收入僅為每月16,335元，未扣除雜費的回報僅為3.3厘，回報並不算吸引。要他們把同一筆資金，寧願賺少一點定存利息，而冒險放在磚頭，則物業必須有更強的賣點。

物業跟定存不同，物業或許具升值潛力，定存卻只屬保本之列，但今時今日樓價是否已確認見底? 就算確認見底，之後會持續橫行、抑或會馬上回升? 如果真的要觸發樓價回升，背後準買家必須重新入市推動樓價向上，但樓價對準買家而言是否相宜?

對於自用準買家來說，雖然眼前私樓樓價回落，但樓價卻未算跌至相宜水平。如果參考政府供樓負擔比率，截至2023年第三季，供樓佔入息比率為72%，也就是一個家庭用上72%的收入供樓，政府的說法是，目前比率仍高於平均數51%，如果利率上升兩個百分點，比率還會升至85%。

當然政府用了較嚴謹的假設，但如果我們以實際景象推算中小型家庭的負擔。以一層中小住宅售價586萬元計算，借取90%按揭，攤分30年還款期，以現時息率4.125厘，月供也起碼要26,141元，佔家庭入息中位數40,500元的65%，但如果要通過壓力測試，則入息起碼要有54,555元，已經超過中小型家庭的負擔。樓價跌，但對普羅大眾卻未必是容易負擔，也直接影響在買樓時，他們願意追價的心情，而這亦間接遏抑樓價向上的動力。